На эксклюзивном завтраке для прессы, организованном австрийской платформой по элитной недвижимости PREMIUM-LIVING.COM, эксперты в области недвижимости, инвестиций, налогообложения и финансирования обсудили возрождение интереса к инвестиционной недвижимости. Основной вывод: сокращение объемов нового строительства, рост спроса на аренду, стабилизация затрат на финансирование и налоговые льготы создают новые рыночные условия — однако местоположение, качество и реалистичный расчет затрат важны как никогда.
Еще несколько лет назад классическая квартира, приобретаемая в инвестиционных целях или для обеспечения на старость, казалась малопривлекательной для многих частных покупателей: высокие затраты на финансирование, неопределенность на рынке недвижимости и резкий рост затрат на строительство значительно сдерживали спрос. Между тем ситуация изменилась: строительство сократилось, Вена продолжает расти, спрос на аренду жилья высок — и условия финансирования вновь стали более предсказуемыми.
Под лозунгом «Квартира как объект инвестиций возвращается. Но оправдывает ли она себя снова?» PREMIUM-LIVING.COM организовал эксклюзивный пресс-завтрак с участием экспертов в области девелопмента недвижимости, инвестиций, налогового консультирования и финансирования.
«Недвижимость — это гораздо больше, чем просто привлекательное вложение средств. Она может обеспечить финансовую стабильность, открыть долгосрочные перспективы и сыграть важную роль даже для следующего поколения», — отмечают Бернд Габель-Хлава и Бенедикт Габриэль, генеральный директор и основатель PREMIUM-LIVING.COM. «Наша новая категория «Инвестиционные объекты» — это ответ на вновь растущий интерес к высококачественной инвестиционной недвижимости. В то же время мы хотим более активно информировать общественность и, в частности, привлечь внимание женщин и родителей к недвижимости как инструменту финансового обеспечения».
С помощью новой рубрики «Инвестиции» PREMIUM-LIVING.COM объединяет подборку объектов инвестиционной недвижимости в Вене и прилегающих районах, опираясь на экспертные знания в сфере недвижимости, налогообложения и финансирования. Цель состоит в том, чтобы предоставить потенциальным инвесторам обоснованную ориентацию и доступно изложить как возможности, так и соответствующие рамочные условия.
Меньше новостроек, больше спроса
По мнению Себастьяна Унгера, генерального директора компании BIP Immobilien, инвестиционная недвижимость возвращается «по правильным причинам». Если еще несколько лет назад практически каждый разговор заканчивался обсуждением процентных ставок, то сегодня вновь на первый план выходят такие факторы, как расположение, планировка и возможность сдачи в аренду. В то же время дефицит на рынке жилья становится все более очевидным.
«Во время кризиса многие проекты так и не были запущены. Этих квартир не хватает сейчас и будет не хватать в ближайшие годы. В то же время Вена продолжает расти. Для тех, кто хочет сдавать жильё в аренду в долгосрочной перспективе, это очень стабильная отправная точка», — говорит Унгер. Его совет тем, кто покупает жильё впервые: «Думайте в масштабе десятилетий, а не лет. Квартира, приобретённая в инвестиционных целях, — это не быстрый бизнес, а фундамент».
Также генеральный директор компании DWK – Die Wohnkompanie GmbH Роланд Пихлер, отмечает в настоящее время особую ситуацию: в то время как цены на покупку в последние годы в основном оставались на прежнем уровне, арендная плата значительно выросла. С поправкой на инфляцию цены на недвижимость, таким образом, снизились в реальном выражении, в то время как ожидаемая доходность улучшилась. В отдельных проектах в настоящее время возможна начальная валовая доходность на уровне около 4 процентов, а в классическом новом жилом строительстве реалистичным является показатель около 3,5 процента. По словам Пихлера, особым спросом по-прежнему пользуются двух- и трёхкомнатные квартиры с удобным транспортным сообщением, функциональной планировкой и открытыми пространствами. «Классическая инвестиционная квартира площадью 35 квадратных метров по-прежнему остаётся востребованным продуктом. Тем же, кто хочет сохранить за собой как можно больше вариантов в долгосрочной перспективе, часто более выгодным выбором станут квартиры немного большего размера».
Одного лишь местоположения уже недостаточно
Марион Вайнбергер-Фриц из компании Raiffeisen Vorsorge Wohnung подчеркивает, что сегодня хорошая квартира для инвестиций должна обладать гораздо большим потенциалом, чем просто быть небольшой и пригодной для сдачи в аренду. Помимо удобного транспортного сообщения, все большее значение приобретают такие факторы, как оснащение, энергоэффективность, система кондиционирования, доступность для людей с ограниченными возможностями, высококачественные окна, системы затенения и возможности зарядки электромобилей. «Возможность сдачи в аренду — один из основных факторов, определяющих стоимость квартиры, приобретаемой в целях пенсионного обеспечения», — отмечает Вайнбергер-Фриц. К этому добавляются налоговые аспекты и динамика роста стоимости в долгосрочной перспективе. Нынешний дефицит на рынке жилья открывает возможности для частных инвесторов — при условии, что поставщики и проекты будут тщательно проверены.
Именно безопасность собственности, закреплённая в земельном реестре, делает квартиру, приобретённую в целях пенсионного обеспечения, для многих людей долгосрочным элементом формирования капитала.
Почему недвижимость становится всё более актуальной темой и для женщин
Жасмин Соравия из компании «J. Soravia Beteiligung» рассматривает квартиры, предназначенные для инвестиций, с точки зрения инвестора. По её мнению, решающее значение имеют, в частности, микрорасположение, гибкая планировка, энергоэффективность, эксплуатационные расходы и реалистичная цена покупки. «Я покупаю не просто квартиру, я вкладываюсь в дом», — говорит Соравия. Поэтому необходимо учитывать также резервные фонды, состояние здания, договор о владении квартирой и будущие инвестиции.
Она считает, что именно для женщин недвижимость является актуальной темой в контексте долгосрочного накопления капитала. «У женщин в Австрии по-прежнему существует серьезная проблема с пенсиями. В то же время я часто сталкиваюсь с тем, что акции воспринимаются как нечто абстрактное, тогда как квартира — это нечто осязаемое».
Однако решающим фактором является трезвый подход к расчету недвижимости как инвестиции: не исходя из валовой доходности, а из той суммы, которая фактически остается после вычета текущих расходов, убытков от простоя, резервов, затрат на финансирование и налогов. «Квартира может стать очень хорошим элементом портфеля — но она не должна составлять все ваше состояние».
Именно здесь и начинается инициатива PREMIUM-LIVING.COM: необходимо усилить осведомленность о таких вопросах, как финансовое обеспечение на старость, гендерный пенсионный разрыв и долгосрочная защита интересов собственной семьи.
Налоговые льготы до конца 2026 года
С точки зрения налогообложения также целесообразно провести тщательный анализ. Керстин Коппенштайнер (TPA) обращает особое внимание на структуру финансирования, проверку на наличие элементов любительской деятельности, налог с оборота и возможности амортизации.
Для вновь построенных жилых зданий, строительство которых будет завершено после 31 декабря 2023 года и до 1 января 2027 года и которые соответствуют строительному стандарту «Бронза», может иметь значение расширенная ускоренная амортизация. «Распространённым заблуждением является мнение, что любая вновь приобретённая квартира автоматически подпадает под льготы», — отмечает Коппенштайнер.
Именно оптимальное использование амортизации, а также возможность вычета затрат на финансирование могут снизить текущую налоговую нагрузку и улучшить денежный поток. Её главный совет: решать налоговые вопросы как можно раньше, а не только после покупки.
Юридическая экспертиза защищает от неприятных неожиданностей
Помимо местоположения, доходности и условий финансирования, важную роль играет также правовая структура квартиры, приобретаемой в инвестиционных целях. Магистр Петер Фассл из юридической фирмы HSP Rechtsanwälte рекомендует тщательно проверить договор купли-продажи, выписку из реестра недвижимости, возможные обременения и правовые рамки, регулирующие владение квартирой.
Кроме того, тем, кто планирует сдавать квартиру в аренду, следует заранее выяснить, какие положения арендного права применяются и какие возможности существуют в отношении размера арендной платы и срока аренды.
«На практике проблемы часто возникают из-за ненадлежащим образом составленных договоров аренды, недействительных положений об ограничении срока действия или индексации арендной платы, а также из-за неверной оценки применимых положений законодательства об аренде», — отмечает Фассл. Не следует также недооценивать права и обязанности, вытекающие из права собственности на квартиру. Своевременная юридическая экспертиза может помочь избежать последующих конфликтов и непредвиденных расходов.
Финансирование: рынок снова приходит в движение
На рынке финансирования также наблюдается заметное оживление. Мануэль Таухнер из компании «realfinanz» отмечает, что в 2025 году было продано примерно на 20 процентов больше квартир, чем в 2024 году, и что эта тенденция сохраняется и в этом году.
Кредитование жилищного строительства также значительно восстановилось. Согласно данным Австрийского национального банка, приведенным realfinanz, объем новых кредитов на жилищное строительство вырос с примерно 10,4 млрд евро в 2023 году до примерно 16,8 млрд евро в 2025 году.
Сегодня для банков важны, прежде всего, собственный капитал, платежеспособность и качество недвижимости. Различия между кредитными учреждениями заключаются, в частности, в оценке будущих доходов от аренды, требованиях к собственным средствам, сроках кредитования, а также в моделях начисления процентов и погашения кредита.
«Не стоит сначала выбирать квартиру, а потом искать финансирование», — рекомендует Таухнер. Экономическая целесообразность и концепция финансирования должны рассматриваться совместно с самого начала.
Квартиры в инвестиционных комплексах снова в моде — но не как беспроигрышный вариант
Вывод экспертной группы: рыночная конъюнктура изменилась в пользу инвесторов, ориентированных на долгосрочную перспективу. Сокращение объемов нового строительства, рост спроса на аренду жилья, более стабильные возможности финансирования и возможности оптимизации налогообложения вновь делают недвижимость более привлекательным видом инвестиций.
Однако хорошая квартира для инвестиций — это не гарантированный успех. Решающую роль по-прежнему играют реалистичная цена покупки, выгодное расположение, высокая востребованность на рынке аренды, энергоэффективность, достаточный собственный капитал и честный расчет всех затрат. «Речь идет не только о текущих доходах от аренды или накоплении капитала. Именно в растущем городе с дефицитом жилья недвижимость, приобретённая сегодня, в долгосрочной перспективе может приобрести значение и для следующего поколения», — отмечают Бернд Габель-Хлава и Бенедикт Габриэль.
Или, как неоднократно подчеркивалось в ходе пресс-завтрака: на первом плане стоит не вопрос о том, выгодна ли инвестиционная квартира в принципе, а вопрос о том, какая именно.
