Lors d’un petit-déjeuner de presse exclusif organisé par la plateforme autrichienne spécialisée dans l’immobilier de luxe PREMIUM-LIVING.COM, des experts en immobilier, en investissement, en fiscalité et en financement ont débattu du retour de l’appartement d’investissement. Conclusion principale : la baisse des constructions neuves, la hausse de la demande locative, la stabilisation des coûts de financement et les possibilités fiscales créent un nouvel environnement de marché – mais l’emplacement, la qualité et un calcul réaliste sont plus importants que jamais.
Il y a encore quelques années, l’appartement classique destiné à l’investissement ou à la prévoyance ne semblait plus guère attractif pour de nombreux acheteurs privés : des coûts de financement élevés, l’incertitude sur le marché immobilier et la forte hausse des coûts de construction avaient considérablement freiné la demande. Entre-temps, la situation a changé : on construit moins, Vienne continue de croître, les logements locatifs sont très demandés – et les financements sont à nouveau plus faciles à prévoir.
Sous le titre « L’appartement d’investissement fait son grand retour. Mais est-ce encore rentable ? », PREMIUM-LIVING.COM a donc organisé un petit-déjeuner de presse exclusif en présence d’experts issus des secteurs de la promotion immobilière, de l’investissement, du conseil fiscal et du financement.
« L’immobilier est bien plus qu’un placement attractif. Il peut apporter une sécurité financière, ouvrir des perspectives à long terme et jouer un rôle important pour la prochaine génération », déclarent Bernd Gabel-Hlawa et Benedikt Gabriel, PDG et fondateurs de PREMIUM-LIVING.COM. « Avec notre nouvelle catégorie « Biens d’investissement », nous répondons à l’intérêt croissant pour les biens immobiliers d’investissement haut de gamme. Parallèlement, nous souhaitons mieux informer et sensibiliser en particulier les femmes et les parents à l’immobilier en tant qu’outil de prévoyance financière. »
Avec sa nouvelle rubrique « Investissement », PREMIUM-LIVING.COM regroupe une sélection de biens immobiliers d’investissement à Vienne et dans ses environs, en s’appuyant sur une expertise dans les domaines de l’immobilier, de la fiscalité et du financement. L’objectif est de fournir aux investisseurs potentiels des repères solides et de leur présenter de manière claire les opportunités ainsi que les conditions-cadres pertinentes.
Moins de constructions neuves, plus de demande
Pour Sebastian Unger, directeur général de BIP Immobilien, l’appartement d’investissement fait son retour « pour les bonnes raisons ». Alors qu’il y a quelques années, presque toutes les discussions finissaient par aborder le sujet des taux d’intérêt, l’accent est aujourd’hui à nouveau davantage mis sur l’emplacement, l’agencement et la facilité de location. Parallèlement, la pénurie sur le marché du logement devient de plus en plus évidente.
« Pendant la crise, de nombreux projets n’ont tout simplement pas vu le jour. Ces logements font défaut aujourd’hui et le resteront dans les années à venir. Dans le même temps, Vienne continue de s’agrandir. Pour quelqu’un qui souhaite louer à long terme, c’est une situation de départ très stable », explique M. Unger. Son conseil aux primo-accédants : « Pensez en termes de décennies, pas d’années. Un appartement d’investissement n’est pas une affaire rapide, mais un fondement. »
Le directeur général de DWK – Die Wohnkompanie GmbH, Roland Pichler,, constate actuellement une situation particulière : alors que les prix d’achat ont largement stagné ces dernières années, les loyers ont nettement augmenté. Corrigés de l’inflation, les prix de l’immobilier auraient ainsi baissé en termes réels, tandis que les rendements réalisables se seraient améliorés. Dans certains projets sélectionnés, des rendements bruts initiaux d’environ 4 % seraient désormais possibles, tandis que dans la construction neuve classique de logements, un rendement d’environ 3,5 % serait réaliste. Selon M. Pichler, les appartements de deux ou trois pièces, bien desservis par les transports en commun, dotés d’un agencement fonctionnel et d’espaces ouverts, restent particulièrement recherchés. « L’appartement d’investissement classique de 35 mètres carrés reste un produit qui fait ses preuves. Ceux qui souhaitent se laisser le plus d’options possibles à long terme trouveront souvent dans des appartements légèrement plus grands le choix le plus durable. »
L’emplacement ne suffit plus à lui seul
Marion Weinberger-Fritz, de Raiffeisen Vorsorge Wohnung, souligne qu’aujourd’hui, un appartement destiné à l’investissement doit offrir bien plus que la simple possibilité d’être petit et louable. Outre une bonne desserte par les transports, l’équipement, l’efficacité énergétique, la climatisation, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, des fenêtres de haute qualité, l’ombrage et les bornes de recharge pour véhicules électriques jouent un rôle de plus en plus important. « La facilité de location est l’un des principaux facteurs de valeur d’un logement d’épargne-retraite », explique Mme Weinberger-Fritz. À cela s’ajoutent les aspects fiscaux et l’évolution de la valeur à long terme. La pénurie actuelle sur le marché du logement offre des opportunités aux investisseurs privés – à condition que les promoteurs et les projets soient soigneusement examinés.
C’est précisément la sécurité offerte par un droit de propriété inscrit au registre foncier qui fait de l’appartement d’épargne-logement, pour de nombreuses personnes, un élément essentiel de leur stratégie de constitution de patrimoine à long terme.
Pourquoi l’immobilier suscite-t-il un intérêt croissant chez les femmes également ?
Jasmin Soravia, de J. Soravia Beteiligung, examine les appartements destinés à l’investissement du point de vue de l’investisseur. Selon elle, les facteurs décisifs sont notamment l’emplacement précis, la flexibilité des plans d’étage, l’efficacité énergétique, les charges d’exploitation et un prix d’achat réaliste. « Je n’achète pas seulement un appartement, je m’investis dans un immeuble », explique Mme Soravia. C’est pourquoi il faut également tenir compte des réserves, de l’état de l’immeuble, du règlement de copropriété et des investissements futurs.
Elle considère que l’immobilier est un sujet particulièrement important pour les femmes dans le cadre de la constitution d’un patrimoine à long terme. « En Autriche, les femmes sont toujours confrontées à un problème de retraite majeur. Parallèlement, je constate souvent que les actions sont perçues comme quelque chose d’abstrait, alors qu’un appartement est concret. »
Il est toutefois essentiel d’évaluer un bien immobilier de manière objective en tant qu’investissement : non pas en se basant sur le rendement brut, mais sur le montant qui reste réellement après déduction des charges courantes, de la vacance, des provisions, du financement et des impôts. « L’appartement peut constituer un très bon élément de patrimoine, mais il ne doit pas représenter la totalité de celui-ci. »
C’est précisément là qu’intervient l’initiative de PREMIUM-LIVING.COM : il s’agit de sensibiliser davantage le public à des thèmes tels que la prévoyance financière, l’écart de retraite entre les sexes et la protection à long terme de sa propre famille.
Opportunités fiscales jusqu’à fin 2026
Sur le plan fiscal également, une analyse approfondie s’impose. Kerstin Koppensteiner (TPA) met notamment l’accent sur la structure de financement, le contrôle des biens d’agrément, la taxe sur la valeur ajoutée et les possibilités d’amortissement.
Pour les immeubles d’habitation neufs achevés après le 31 décembre 2023 et avant le 1er janvier 2027, et qui répondent à la norme de construction « Bronze », l’amortissement accéléré étendu peut s’avérer pertinent. « Une idée fausse courante est de croire que tout appartement nouvellement acheté bénéficie automatiquement de cet avantage », explique Mme Koppensteiner.
C’est précisément l’utilisation optimale des amortissements ainsi que la déductibilité des frais de financement qui pourraient réduire la charge fiscale actuelle et améliorer la trésorerie. Son conseil principal : clarifier les questions fiscales le plus tôt possible, et non pas seulement après l’achat.
Une vérification juridique permet d’éviter les mauvaises surprises financières
Outre l’emplacement, le rendement et le financement, la structure juridique d’un appartement destiné à la location joue également un rôle central. Peter Fassl, de HSP Rechtsanwälte, recommande d’examiner attentivement le contrat de vente, le registre foncier, les éventuelles charges et le cadre juridique applicable en matière de copropriété.
Si vous souhaitez mettre votre bien en location, vous devriez également vous renseigner suffisamment tôt sur les dispositions applicables en matière de droit locatif et sur les possibilités qui s’offrent à vous concernant le montant du loyer et la durée du bail.
« Dans la pratique, les problèmes découlent souvent de baux mal rédigés, de clauses de durée déterminée ou de clause de garantie de valeur invalides, ou encore d’une mauvaise interprétation des dispositions applicables du droit locatif », explique M. Fassl. Il ne faut pas non plus sous-estimer les droits et obligations liés à la copropriété. Un examen juridique précoce peut permettre d’éviter des conflits ultérieurs et des coûts imprévus.
Financement : le marché reprend de l’élan
Du côté du financement également, on observe une nette reprise. Manuel Tauchner, de realfinanz, souligne qu’en 2025, les ventes d’appartements ont augmenté d’environ 20 % par rapport à 2024 – et que cette tendance se poursuit cette année.
Les crédits immobiliers auraient également connu une nette reprise. Selon les chiffres de la Banque nationale autrichienne cités par realfinanz, le volume des nouveaux crédits immobiliers est passé d’environ 10,4 milliards d’euros en 2023 à environ 16,8 milliards d’euros en 2025.
Pour les banques, ce sont aujourd’hui surtout les fonds propres, la capacité de remboursement et la qualité du bien immobilier qui comptent. Les différences entre les établissements de crédit portent notamment sur l’évaluation des revenus locatifs futurs, les exigences en matière de fonds propres, les durées de prêt ainsi que les modèles de taux d’intérêt et de remboursement.
« Il ne faut pas choisir d’abord l’appartement, puis chercher un financement », recommande M. Tauchner. La rentabilité et le montage financier doivent être envisagés conjointement dès le départ.
L’appartement d’investissement fait son retour – mais ce n’est pas pour autant une valeur sûre
Conclusion du groupe d’experts : le contexte de marché a évolué en faveur des investisseurs axés sur le long terme. La baisse des constructions neuves, la hausse de la demande de logements locatifs, des possibilités de financement plus stables et des marges de manœuvre fiscales rendent à nouveau l’immobilier plus attractif en tant que forme d’investissement.
Un bon appartement d’investissement n’est toutefois pas une valeur sûre en soi. Un prix d’achat réaliste, un emplacement durable, une forte attractivité locative, une bonne efficacité énergétique, des fonds propres suffisants et un calcul honnête de tous les coûts restent des éléments décisifs. « Il ne s’agit pas seulement de revenus locatifs réguliers ou de constitution d’un patrimoine. Dans une ville en pleine croissance où l’offre de logements est limitée, un bien immobilier acquis aujourd’hui peut également prendre de l’importance à long terme pour la prochaine génération », expliquent Bernd Gabel-Hlawa et Benedikt Gabriel.
Ou, comme cela a été souligné à plusieurs reprises lors du petit-déjeuner de presse : la question centrale n’est pas de savoir si un appartement d’investissement est en principe rentable, mais plutôt de déterminer lequel.
