Beim exklusiven Pressefrühstück, initiiert von der österreichischen Luxus-Immobilien-Plattform PREMIUM-LIVING.COM, diskutierten Immobilien-, Investment-, Steuer- und Finanzierungsexpertinnen und -experten über die Rückkehr der Anlagewohnung. Die zentrale Erkenntnis: Weniger Neubau, steigende Mietnachfrage, stabilisierte Finanzierungskosten und steuerliche Möglichkeiten schaffen ein neues Marktumfeld – doch Lage, Qualität und eine realistische Kalkulation sind wichtiger denn je.
Noch vor wenigen Jahren schien die klassische Anlage- oder Vorsorgewohnung für viele private Käuferinnen und Käufer kaum noch attraktiv: Hohe Finanzierungskosten, Unsicherheit am Immobilienmarkt und stark gestiegene Baukosten hatten die Nachfrage deutlich gebremst. Inzwischen hat sich die Situation verändert: Es wird weniger gebaut, Wien wächst weiter, Mietwohnungen sind gefragt – und auch Finanzierungen sind wieder besser kalkulierbar.
Unter dem Titel „Die Anlagewohnung ist zurück. Aber rechnet sie sich wieder?“ lud PREMIUM-LIVING.COM deshalb zu einem exklusiven Pressefrühstück mit Expertinnen und Experten aus Immobilienentwicklung, Investment, Steuerberatung und Finanzierung.
„Immobilien sind weit mehr als eine attraktive Wertanlage. Sie können finanzielle Sicherheit schaffen, langfristige Perspektiven eröffnen und auch für die nächste Generation eine wichtige Rolle spielen“, so Bernd Gabel-Hlawa und Benedikt Gabriel, CEO und Gründer von PREMIUM-LIVING.COM. „Mit unserer neuen Kategorie Investmentobjekte reagieren wir auf das wieder steigende Interesse an hochwertigen Anlageimmobilien. Gleichzeitig wollen wir stärker informieren und insbesondere Frauen und Eltern für Immobilien als Instrument der finanziellen Vorsorge sensibilisieren.“
Mit der neuen Kategorie „Anlage“ bündelt PREMIUM-LIVING.COM ausgewählte Anlageimmobilien in Wien und Umgebung mit Expertise aus Immobilienwirtschaft, Steuer und Finanzierung. Ziel ist es, potenziellen Anlegerinnen und Anlegern eine fundierte Orientierung zu geben und Chancen wie auch relevante Rahmenbedingungen verständlich aufzubereiten.
Weniger Neubau, mehr Nachfrage
Für Sebastian Unger, Geschäftsführer von BIP Immobilien, kommt die Anlagewohnung „aus den richtigen Gründen“ zurück. Während vor wenigen Jahren nahezu jedes Gespräch beim Thema Zinssatz geendet habe, gehe es heute wieder stärker um Lage, Grundriss und Vermietbarkeit. Gleichzeitig werde die Knappheit am Wohnungsmarkt immer deutlicher.
„In der Krise wurden viele Projekte gar nicht erst gestartet. Diese Wohnungen fehlen jetzt und in den nächsten Jahren. Gleichzeitig wächst Wien weiter. Für jemanden, der langfristig vermieten möchte, ist das eine sehr stabile Ausgangslage“, so Unger. Sein Rat an Erstkäuferinnen und Erstkäufer: „Denken Sie in Jahrzehnten, nicht in Jahren. Eine Anlagewohnung ist kein schnelles Geschäft, sondern ein Fundament.“
Auch der Geschäftsführer der DWK – Die Wohnkompanie GmbH, Roland Pichler, sieht aktuell eine besondere Konstellation: Während Kaufpreise in den vergangenen Jahren weitgehend stagnierten, sind die Mieten deutlich gestiegen. Inflationsbereinigt hätten sich Immobilienpreise damit real reduziert, während sich die erzielbaren Renditen verbessert hätten. In ausgewählten Projekten seien mittlerweile Bruttoanfangsrenditen von rund vier Prozent möglich, im klassischen Wohnungsneubau seien etwa 3,5 Prozent realistisch. Besonders gefragt bleiben laut Pichler Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit guter öffentlicher Anbindung, funktionierenden Grundrissen und Freiflächen. „Die klassische 35-Quadratmeter-Anlegerwohnung bleibt ein funktionierendes Produkt. Wer langfristig möglichst viele Optionen offenhalten möchte, findet in etwas größeren Wohnungen häufig die nachhaltigere Wahl.“
Lage allein reicht nicht mehr
Marion Weinberger-Fritz von der Raiffeisen Vorsorge Wohnung betont, dass eine gute Anlagewohnung heute deutlich mehr können müsse als klein und vermietbar zu sein. Neben einer guten Verkehrsanbindung spielen Ausstattung, Energieeffizienz, Kühlung, Barrierefreiheit, hochwertige Fenster, Beschattung und E-Lademöglichkeiten zunehmend eine Rolle. „Die Vermietbarkeit ist einer der wesentlichen Werttreiber einer Vorsorgewohnung“, so Weinberger-Fritz. Hinzu kommen steuerliche Aspekte und die langfristige Wertentwicklung. Die aktuelle Knappheit am Wohnungsmarkt eröffne privaten Anlegerinnen und Anlegern Chancen – vorausgesetzt, Anbieter und Projekt würden sorgfältig geprüft.
Gerade die Sicherheit grundbücherlich abgesicherten Eigentums mache die Vorsorgewohnung für viele Menschen zu einem langfristigen Baustein der Vermögensvorsorge.
Warum Immobilien auch für Frauen stärker in den Fokus rücken
Jasmin Soravia von J. Soravia Beteiligung betrachtet Anlagewohnungen aus Investorensicht. Entscheidend seien insbesondere Mikrolage, flexible Grundrisse, Energieeffizienz, Betriebskosten und ein realistischer Kaufpreis. „Ich kaufe nicht nur eine Wohnung, ich kaufe mich in ein Haus ein“, sagt Soravia. Deshalb müssten auch Rücklagen, Zustand des Gebäudes, Wohnungseigentumsvertrag und zukünftige Investitionen berücksichtigt werden.
Gerade für Frauen sieht sie Immobilien als relevantes Thema beim langfristigen Vermögensaufbau. „Frauen haben in Österreich nach wie vor ein deutliches Pensionsproblem. Gleichzeitig erlebe ich häufig, dass Aktien als abstrakt wahrgenommen werden, während eine Wohnung greifbar ist.“
Entscheidend sei jedoch, eine Immobilie nüchtern als Investment zu rechnen: nicht mit der Bruttorendite, sondern mit jenem Betrag, der nach laufenden Kosten, Leerstand, Rücklagen, Finanzierung und Steuern tatsächlich übrigbleibt. „Die Wohnung kann ein sehr guter Baustein sein – aber sie sollte nicht das gesamte Vermögen darstellen.“
Genau hier setzt auch die Initiative von PREMIUM-LIVING.COM an: Themen wie finanzielle Vorsorge, Gender Pension Gap und die langfristige Absicherung der eigenen Familie sollen stärker ins Bewusstsein gerückt werden.
Steuerliche Chancen bis Ende 2026
Auch steuerlich lohnt sich eine genaue Analyse. Kerstin Koppensteiner (TPA) verweist insbesondere auf Finanzierungsstruktur, Liebhabereiprüfung, Umsatzsteuer und Abschreibungsmöglichkeiten.
Für neu errichtete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und den Gebäudestandard „Bronze“ erfüllen, kann die erweiterte beschleunigte AfA relevant sein. „Ein häufiges Missverständnis ist, dass jede neu gekaufte Wohnung automatisch begünstigt ist“, so Koppensteiner.
Gerade die optimale Nutzung von Abschreibungen sowie die Abzugsfähigkeit von Finanzierungskosten könnten die laufende Steuerbelastung reduzieren und den Cashflow verbessern. Ihr wichtigster Rat: steuerliche Fragen möglichst früh und nicht erst nach dem Kauf klären.
Rechtliche Prüfung schützt vor teuren Überraschungen
Neben Lage, Rendite und Finanzierung spielt auch die rechtliche Struktur einer Anlagewohnung eine zentrale Rolle. Mag. Peter Fassl von HSP Rechtsanwälte rät dazu, Kaufvertrag, Grundbuch, mögliche Belastungen und die wohnungseigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig zu prüfen.
Wer vermieten möchte, sollte zudem frühzeitig klären, welche mietrechtlichen Bestimmungen gelten und welche Möglichkeiten bei Miethöhe und Befristung bestehen.
„In der Praxis entstehen Probleme häufig durch unzureichend gestaltete Mietverträge, unwirksame Befristungs- oder Wertsicherungsklauseln oder eine falsche Einschätzung der anwendbaren mietrechtlichen Bestimmungen“, so Fassl. Auch Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum sollten nicht unterschätzt werden. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung könne helfen, spätere Konflikte und unerwartete Kosten zu vermeiden.
Finanzierung: Der Markt ist wieder in Bewegung
Auch auf der Finanzierungsseite zeigt sich eine deutliche Belebung. Manuel Tauchner von realfinanz verweist darauf, dass 2025 rund 20 Prozent mehr Wohnungen verkauft wurden als 2024 – und sich dieser Trend auch heuer fortsetze.
Auch die Wohnbaufinanzierungen hätten sich deutlich erholt. Laut den von realfinanz angeführten Zahlen der Oesterreichischen Nationalbank stieg das Volumen neuer Wohnbaukredite von rund 10,4 Milliarden Euro 2023 auf rund 16,8 Milliarden Euro 2025.
Für Banken zählen heute vor allem Eigenkapital, Leistbarkeit und die Qualität der Immobilie. Unterschiede zwischen Kreditinstituten gebe es unter anderem bei der Bewertung künftiger Mieteinnahmen, bei Eigenmittelanforderungen, Laufzeiten sowie Zins- und Tilgungsmodellen.
„Nicht zuerst die Wohnung auswählen und danach die Finanzierung suchen“, empfiehlt Tauchner. Wirtschaftlichkeit und Finanzierungskonzept sollten von Beginn an gemeinsam betrachtet werden.
Die Anlagewohnung ist zurück – aber nicht als Selbstläufer
Das Fazit der Expertenrunde: Das Marktumfeld hat sich zugunsten langfristig orientierter Anlegerinnen und Anleger verändert. Weniger Neubau, steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, stabilere Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Gestaltungsspielräume sprechen wieder stärker für Immobilien als Anlageform.
Eine gute Anlagewohnung ist allerdings kein Selbstläufer. Entscheidend bleiben ein realistischer Kaufpreis, eine nachhaltige Lage, hohe Vermietbarkeit, energieeffiziente Qualität, ausreichendes Eigenkapital und eine ehrliche Kalkulation aller Kosten. „Dabei geht es nicht nur um laufende Mieterträge oder Vermögensaufbau. Gerade in einer wachsenden Stadt mit knappem Wohnraum kann eine heute erworbene Immobilie langfristig auch für die nächste Generation an Bedeutung gewinnen“, so Bernd Gabel-Hlawa und Benedikt Gabriel.
Oder, wie es im Rahmen des Pressefrühstücks mehrfach deutlich wurde: Nicht die Frage, ob eine Anlagewohnung grundsätzlich funktioniert, steht im Vordergrund – sondern welche.
