Если вы хотите продать недвижимость тому, кто предложит наибольшую цену, вы обычно выбираете процесс торгов. Если в нашей стране недвижимость выставляется на аукцион, то это, как правило, судебная продажа с обращением взыскания. Это происходит в том случае, если владелец больше не может обслуживать долги. Однако очень редко владелец поручает нотариусу, адвокату, агенту по недвижимости или частной компании выставить на аукцион свой дом или квартиру. Именно поэтому в этой статье мы затронули тему принудительных или судебных аукционов по продаже недвижимости.
Как я могу получить информацию о судебных аукционах?
В общедоступной картотеке министерства юстиции заинтересованные лица могут найти все даты проведения судебных аукционов по продаже недвижимости по всей Австрии, а также информацию о соответствующих объектах, от фотографий до планов, сервитутов и экспертных заключений. Там же можно найти информацию о минимальной ставке, о том, какие документы необходимы для допуска к торгам, а также о месте проведения аукциона.
Как работает судебный аукцион по продаже имущества?
Принудительная продажа имущества осуществляется по инициативе кредитора, обычно банка или другого кредитного учреждения. Необходимым условием для этого является наличие права собственности, например, судебного решения, мирового соглашения или нотариального акта, вступившего в законную силу.
Районный суд, в округе которого расположено имущество, рассматривает заявление о принудительной продаже, поданное кредитором. Если все требования соблюдены, открывается процедура принудительной продажи в соответствии с Исполнительным кодексом (EO) и вносится запись в земельную книгу.
На следующем этапе сертифицированный судом эксперт составляет оценку рыночной стоимости. Эта оценочная стоимость является основой для определения вади и самой низкой ставки. Затем назначается дата аукциона, которая публикуется в эдиктном файле. Между датой публикации и аукционом должно пройти не менее четырех недель. В течение этого времени заинтересованные лица могут осмотреть имущество и ознакомиться с имеющимися документами.
В начале аукциона судья зачитывает условия, на которых будет продаваться соответствующий предмет. Затем следует раунд(ы) торгов или этап(ы) аукциона. Ставки могут быть сделаны только устно и только во время аукциона. Если после двух запросов судьи не поступило ни одной заявки, участник, предложивший наивысшую цену, получает предварительный нокдаун. Однако при определенных обстоятельствах может быть подано возражение против принятия ставки.
В противном случае оставшуюся часть покупной цены необходимо оплатить в течение восьми недель. Как только это будет сделано, в программу включается внесение записи в земельный кадастр.
Что произойдет, если не будет достигнута даже минимальная ставка?
В этом случае суд может не принять ставку. Однако кредитор может ходатайствовать о назначении новой даты аукциона и снизить наименьшую ставку.
Кто может участвовать в торгах?
Если недвижимость выставляется на аукцион, участвовать в торгах может любой совершеннолетний и дееспособный человек, за исключением предыдущего владельца недвижимости. Кроме того, перед началом аукциона вы должны зарегистрироваться, предъявив действительное удостоверение личности и доказательство внесения залога, так называемый вадиум.
Какова минимальная ставка?
Минимальная ставка устанавливается судом до начала аукциона и обычно составляет половину оценочной стоимости.
Что такое вадиум?
Участвовать в торгах могут только те, кто внес залог, так называемый вадиум. Он должен быть внесен в суд в виде именной сберегательной книжки заблаговременно до даты проведения аукциона и составляет десять процентов от оценочной стоимости. В случае принятия заявки задаток засчитывается в счет покупной цены и возвращается в случае неудачи.
Как подготовиться к аукциону по продаже недвижимости?
Аукцион — это, вероятно, не повседневное событие для большинства людей. Это одна из причин, по которой вам следует тщательно подготовиться. Чтобы ознакомиться с процессом, вам следует посетить несколько аукционов, не участвуя в них самостоятельно. Вам также следует узнать как можно больше об объекте недвижимости: Обязательно воспользуйтесь предлагаемыми встречами для просмотра, а также возможностью ознакомиться с имеющимися документами. Узнайте, сколько стоят сопоставимые объекты. В отличие от прошлого, недвижимость, продаваемая на аукционе, уже не обязательно является выгодной сделкой. Перед аукционом определите, сколько вы можете потратить на недвижимость. Учтите и другие расходы, такие как проценты по кредиту, работы по реконструкции или перепланировке, а также уточните условия финансирования. Не забудьте, что с покупкой связаны и другие расходы, например налог на передачу земли.
Каковы риски, связанные с аукционом по продаже недвижимости?
Вероятно, самый большой риск — это покупка пресловутой «свиньи в кадке», т.е. если недвижимость приобретается без предварительного просмотра. То же самое касается и случаев, когда возможен только внешний осмотр. В обоих случаях новый владелец может столкнуться с непредвиденными расходами на ремонт. Обременения или сервитуты, указанные в аукционном акте, но пропущенные в самый ответственный момент, также могут оказаться невыгодными.
Однако с финансовой стороны есть и другие камни преткновения: К ним относится предложение большей суммы, чем вы можете себе позволить. Кроме того, часто недооцениваются дополнительные расходы.
Кстати, если максимальная ставка все-таки не будет оплачена, есть риск потерять вадиум и потребовать возмещения убытков.
Каковы затраты на проведение аукциона по продаже недвижимости?
Даже если недвижимость покупается на принудительной продаже, помимо самой высокой цены, существуют и другие расходы, такие как налог на передачу земли (3,5 процента от самой высокой цены), плата за внесение в земельный кадастр (1,1 процента) и стоимость любого внешнего финансирования. И, конечно же, не стоит забывать о расходах на ремонтные работы, которые могут потребоваться.
Какие документы необходимо проверить перед аукционом?
В принципе, необходимо проверить все имеющиеся документы, особенно выписку из земельного кадастра и оценку рыночной стоимости.
Вам нужен капитал для аукциона?
Да.
Что происходит после победы на аукционе?
После того как заявка принята, оставшаяся часть стоимости должна быть оплачена в течение восьми недель.
Полезно знать:
- Должник может оплатить требование до принятия заявки и таким образом избежать аукциона. Если все кредиторы согласны, он может и сам продать имущество. Однако при определенных обстоятельствах они могут ходатайствовать об отсрочке аукциона.
- В отличие от традиционной продажи недвижимости, здесь нет договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Вы становитесь владельцем, когда суд принимает предложение.
- Если недвижимость была приобретена путем принудительной продажи, гарантийные обязательства отсутствуют.
- Вы не обязательно должны участвовать в аукционе сами, но можете быть представлены. Для этого необходима доверенность от этого лица, заверенная судом или нотариусом, в которой должно быть четко прописано полномочие представлять имущество на принудительной продаже.
Похожие посты:
Процесс торгов недвижимостью: процедура, риски и советы
Договор аренды на определенный срок — что можно, а что нельзя?
Покупать или арендовать недвижимость? Как сделать правильный выбор
