Bauarbeiten im Haus sind für die Bewohner alles andere als angenehm. Wir haben uns angesehen, was man dulden muss – und was nicht.
Das Stiegenhaus wird saniert, das Dachgeschoß ausgebaut oder die Nachbarwohnung wird umgebaut. Für die Bewohner sind Bauarbeiten wie diese alles andere als angenehm, bringen sie doch Unannehmlichkeiten wie Lärm, mehr Schmutz und ähnliches mit sich. Aber muss man wirklich alles dulden? Rechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner klärt über Duldungspflichten und Rechte auf.
Über Rechte und Pflichten
Mieter haben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Zu Letzteren gehört es, gewisse Maßnahmen des Vermieters zuzulassen. Dazu gehören Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten – und zwar sowohl am Haus als auch in der eigenen oder anderen Wohnung(en) im Gebäude. „Für diese Arbeiten muss, sofern notwendig, dem Vermieter beziehungsweise den durchführenden Unternehmen auch der Zugang in die eigene Wohnung gewährt werden“, sagt Rechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner. Daraus ergibt sich, dass die damit verbundenen Belästigungen wie Schmutz oder Lärm grundsätzlich zu dulden sind. Übrigens: Auch wenn der Nachbar seine Wohnung renoviert, muss man das dulden. „Man kann also weder dem Eigentümer den Einbau eines Lifts noch dem Nachbarn die Sanierung des Badezimmers oder Fußbodens verbieten“, so die Anwältin.
Muss der Vermieter/Verwalter Bauarbeiten im Haus ankündigen, beispielsweise durch einen Aushang?
Baustellen sind entsprechend kundzumachen. Die erforderlichen Einreichunterlagen haben vor Ort auch aufzuliegen. Insofern gibt es natürlich bestimmte Ankündigungspflichten. In der Praxis hat man aber mitunter auch mit kleineren Arbeiten innerhalb der Wohnungen zu tun, die teilweise auch nicht offiziell mittels Bauanzeige angezeigt werden. Da ergeben sich dann schon ganz banale Probleme, sodass erst einmal herausgefunden werden muss, woher der Baulärm kommt.
Wie lang muss man die Bauarbeiten im Haus ertragen?
Die Beeinträchtigungen dürfen das normale Maß nicht überschreiten. Auftraggeber und jene, die die Arbeiten durchführen, haben dafür zu sorgen, dass die Arbeiten zügig erledigt werden und sich Dauer und Ausmaß der Störungen für die Nachbarn auf ein Minimum beschränkt.
Gibt es eine Mittagsruhe für Bauarbeiten im Haus?
Es gibt keine gesetzlich festgelegten Ruhezeiten um die Mittagszeit, dennoch ist in den Nachtstunden und an Sonn- und Feiertagen ein strengerer Maßstab anzusetzen, wenn es um störenden Lärm in ungebührlicher Weise geht. Es bedarf hier aber immer einer Einzelfallüberprüfung. Unter Umständen kann eine Lärmstörung eine Verwaltungsübertretung darstellen beziehungsweise hat man als Nachbar auch die Möglichkeit den Lärm zu untersagen, wenn er eben ein ortsübliches Maß überschreitet.
Durch die Arbeiten entsteht viel Schmutz – wer muss für die Reinigung sorgen?
Wer die Baustelle verursacht, ist verpflichtet, die Reinigung zu veranlassen. „Das ist aber gerade im Eigentumsbereich ein häufiger Streitpunkt, nämlich dann, wenn es nur ein Eigentümer ist: die zusätzlichen Reinigungskosten werden in der Praxis immer wieder über die Hausverwaltung in den Betriebskosten verrechnet, im Ergebnis zahlen dann alle anteilig mit“, weiß Philadelphy-Steiner.
Wie viel Lärm muss man ertragen?
Baulärm und somit auch Bauarbeiten, sind in Wien von Montag bis Sonntag, und auch an Feiertragen, zwischen sechs und 20 Uhr zulässig. „Es gibt aber auch Ausnahmegenehmigungen“, weiß Philadelphy-Steiner. Dazu gehören beispielsweise Arbeiten zur Beseitigung einer unmittelbaren Gefahr. Generell ist es immer eine Beurteilung im Einzelfall. Natürlich ist derartiger Lärm für Nachbarn belastend, in der Praxis allerdings auch teilweise einfach kaum vermeidbar.
Kann man sich gegen die Lärmbelästigung wehren?
Finden die Bauarbeiten innerhalb der vom Baulärmgesetz definierten Zeiten statt, muss man den durch die Bauarbeiten im Haus entstehenden Lärm dulden. Zumindest, solange sie dem ortsüblichen Maß entsprechen. Das Problem bei der Ortsüblichkeit ist allerdings, dass es dafür weder eine genaue Definition noch einen bestimmten Dezibel-Pegel gibt. Darüber hinaus wird das Vorliegen einer wesentlichen Beeinträchtigung nicht nach dem persönlichen Empfinden beurteilt, sondern danach, wie es ein Durchschnittsmensch empfindet. Hält sich der Nachbar beispielsweise nicht an die vorgeschriebenen Ruhezeiten, kann man unter Umständen auf Unterlassung klagen. „Ich würde aber auf alle Fälle dazu raten, in einem ersten Schritt den Nachbarn direkt zu kontaktieren und mit ihm zu reden. In einem zweiten Schritt kann man sich an den Vermieter oder Verwalter wenden“, rät Philadelphy-Steiner.
In der Regel muss man allerdings damit leben.
Sind Bauarbeiten im Haus ein Grund für eine Mietzinsminderung?
Ist der Mieter in der Nutzung der Wohnung längere Zeit hindurch massiv beeinträchtigt, sei es wegen Lärms, sei es, wenn der Lift wegen der Bauarbeiten für längere Zeit außer Betrieb ist, kann man unter Umständen eine Mietzinsminderung fordern. „Es ist allerdings ratsam, die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen, bis man sich mit dem Vermieter über die Höhe der Minderung geeinigt hat“, so Philadelphy-Steiner.
Reduziert man nämlich ohne entsprechende Vereinbarung selbst die Miete, könnte der Vermieter eine Mietzins- und Räumungsklage einbringen oder man muss nachzahlen, wenn das Gericht entscheidet, dass man zu viel einbehalten hat. „Daher sollte man sich – insbesondere auch zur Höhe der Mietzinsminderung – jedenfalls rechtlich beraten lassen“, rät die Rechtsanwältin.
Die Aussichten darauf sind allerdings begrenzt: So gibt es Urteile, dass der Mietzins nicht gemindert werden kann, wenn in einem geschlossenen Siedlungsgebiet mit baulichen Maßnahmen (Schließung von Baulücken, Umbauten, Erweiterungen, Reparaturen an bestehenden Objekten) gerechnet werden muss, da diese Immissionen grundsätzlich als ortsüblich anzusehen sind.
FAQs zu Bauarbeiten daheim
Muss man Bauarbeiten im Haus dulden?
Ja, bestimmte Bauarbeiten im Haus müssen Mieter und Wohnungseigentümer grundsätzlich dulden. Dazu zählen Erhaltungsarbeiten (z. B. Sanierung von Dach, Fassade oder Leitungen) sowie Verbesserungsmaßnahmen wie der Einbau eines Lifts. Auch Renovierungen in Nachbarwohnungen sind hinzunehmen, sofern sie rechtmäßig erfolgen. Damit verbundene Beeinträchtigungen wie Baulärm oder Schmutz gelten im Regelfall als zumutbar, solange sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten.
Müssen Bauarbeiten im Haus angekündigt werden?
Grundsätzlich ja. Größere Bauarbeiten müssen kundgemacht werden, etwa durch Aushänge im Haus. Bewilligungspflichtige Maßnahmen erfordern entsprechende Einreichunterlagen, die vor Ort aufliegen müssen. Bei kleineren Umbauten innerhalb einzelner Wohnungen kommt es jedoch häufig vor, dass diese nicht gesondert angekündigt werden. In solchen Fällen ist oft zunächst zu klären, woher der Baulärm überhaupt stammt.
Welche Ruhezeiten gelten für Bauarbeiten und Baulärm?
In Wien sind Bauarbeiten in der Regel zwischen 6 und 20 Uhr zulässig – auch an Sonn- und Feiertagen. Eine gesetzlich fixierte Mittagsruhe gibt es nicht. Allerdings gilt während der Nachtstunden ein strengerer Maßstab, wenn es um ungebührliche Lärmentwicklung geht. Ob eine Lärmbelästigung unzulässig ist, wird immer im Einzelfall beurteilt. Maßgeblich ist, ob das ortsübliche Ausmaß überschritten wird – nicht das subjektive Empfinden einzelner Bewohner.
Wer muss für Schmutz und Reinigung nach Bauarbeiten sorgen?
Grundsätzlich ist der Verursacher der Baustelle verpflichtet, für die Reinigung aufzukommen. Das betrifft etwa verschmutzte Allgemeinflächen wie Stiegenhaus oder Lift. In der Praxis kommt es jedoch vor, dass zusätzliche Reinigungskosten über die Hausverwaltung in die Betriebskosten einfließen. Dann tragen alle Eigentümer oder Mieter anteilig die Kosten – ein häufiger Streitpunkt in Wohnanlagen.
Sind Bauarbeiten im Haus ein Grund für Mietzinsminderung?
Eine Mietzinsminderung kann möglich sein, wenn die Nutzung der Wohnung über längere Zeit erheblich beeinträchtigt ist – etwa durch massiven Baulärm oder einen dauerhaft außer Betrieb befindlichen Lift. Allerdings sollte die Miete nicht eigenmächtig gekürzt werden. Empfohlen wird, den Mietzins zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen und rechtlichen Rat einzuholen. Gerichte entscheiden im Einzelfall, wobei Bauarbeiten in dicht verbauten Gebieten oft als ortsüblich gelten und daher keine Mietzinsminderung rechtfertigen.
Valentina Philadelphy-Steiner ist Rechtsanwältin und eingetragene Mediatorin. Sie ist Expertin für Familienrecht sowie Immobilienrecht und gründete im August 2020 die Kanzlei in der Wiener Innenstadt. Zuvor war sie in namhaften Wirtschaftskanzleien in Wien tätig.
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