Definition von Kaution bei der Vermietung von Immobilien in Österreich
Die Kaution kommt nur bei der Vermietung einer Immobilie zum Einsatz. Sie ist eine Art Versicherung des Vermieters für etwaige, durch den Mieter nachweislich angerichtete Beschädigungen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter hinterlegt den Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter, der ihn zinsbringend veranlagen muss. Damit unterscheidet sie sich deutlich von der Ablöse bei Immobilien, die eine einmalige Zahlung ist.
Für die gewöhnliche Abnutzung des Mietobjekts darf dem Mieter nichts angelastet und somit von der Kaution abgezogen werden.
Das Ganze ist anhand eines Beispiels am besten erklärt: Ein Mieter mietet sich in eine Wohnung ein. Nach drei Jahren zieht er aus, der Vermieter muss feststellen, dass der Mieter eine tragende Wand abgetragen hat oder ein Fenster ausgebaut und weggeschmissen hat. (Das hört sich zwar etwas weit hergeholt an, aber es passieren die wildesten Dinge.)
Für die Behebung bzw. Wiedergutmachung dieser Schäden muss eindeutig der Mieter aufkommen, da er sie zu verantworten hat. Da es für den Vermieter extrem schwierig werden kann, das Geld dafür vom Mieter einzuklagen, zahlt der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags eben die Kaution. Von dieser kann sich der Vermieter nun bedienen, um die vom Mieter nachweislich angerichtete Beschädigung zu beheben – den Rest zahlt er selbstverständlich an den Mieter zurück.
Wichtig ist auch der Zusatz, dass dem Mieter die gewöhnliche Abnutzung des Mietobjekts nicht angelastet werden kann. Dementsprechend kann ihm zum Beispiel das Ausmalen einer Wohnung nicht verrechnet werden, wenn die Wände aufgrund normaler Nutzung nicht mehr ganz weiß sind.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Wie hoch ist die Kaution in Österreich?
Die gängige Höhe beträgt im Normalfall drei Monatsmieten. Allerdings liegt die vom Obersten Gerichtshof definierte Obergrenze bei sechs Brutto-Monatsmieten, die auch durchaus manchmal verlangt werden. Ein Betrag von mehr als sechs Mieten überschreitet die gesetzliche Höchstgrenze – sollten Sie bereits einen höheren Kautionsbetrag bezahlt haben, können Sie die Differenz rückwirkend zurückfordern.
Wichtige Tipps zur Kaution
- Als Mieter sollten Sie sich unbedingt bestätigen lassen, dass Sie die Kaution bezahlt haben – vor allem, wenn Sie den Betrag bar übergeben.
- Für Vermieter gilt seit 2009, dass sie die Kaution zinsbringend veranlagen müssen, getrennt von ihrem privaten Vermögen. Spekuliert darf mit ihr natürlich nicht werden.
- Ein Mieter muss jede Monatsmiete bis zum Ende bezahlen – ein Gegenverrechnen mit der Kaution ist nicht erlaubt. In diesem Fall darf der Vermieter mahnen.
- Will ein Vermieter die Kaution nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht an den Mieter zurücküberweisen, sollte dieser mit Hilfe eines Anwalts die Überweisung einfordern. Hilft das nichts, muss er sich an die Schlichtungsstelle wenden bzw. eine Klage einreichen. Prinzipiell sollten Sie sich jedoch keine Sorgen machen – die Interessen des Mieters sind in Österreich stark geschützt.
- Als zukünftiger Mieter notiert man sich am besten gleich bei der Immobiliensuche die Höhe der Kaution mit allen weiteren Details in einer Checkliste, um während und nach der Besichtigung nichts zu vergessen.
Hier gibt es eine Checkliste für Immobilien-Besichtigungen als Download-Vorlage zum Ausdrucken.
