HAUSTIERHALTUNG VERBOTEN: DIESE RECHTE HABE ICH
Die Wohnungssuche ist für Tierliebhaber oftmals problematisch, da in vielen Mietverträgen ein Haustierhaltungsverbot verankert ist. Auch im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich die Frage, ob im Zuge der Hausordnung ein generelles Haustierverbot wirksam vereinbart werden kann. Dieser Artikel beleuchtet die Fragestellung und klärt, ob solche Verbote tatsächlich wirksam sind.
Haustiere in Mietwohnungen
Bei der Frage, ob die Haltung von Haustieren in einer Mietwohnung erlaubt ist, sollte zuallererst ein Blick in den Mietvertrag geworfen werden. Die rechtlichen Grundlagen dafür bilden das Mietrechtsgesetz (MRG), welches zwingendes Recht darstellt, und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, dessen Regelungen allerdings nur dispositiv gelten. Im Gegensatz zu zwingendem Recht bedeutet dispositives Recht, dass die Vertragsparteien die gegenseitigen Rechte und Pflichten im Mietvertrag grundsätzlich – innerhalb der gesetzlichen Schranken – frei regeln können. So wird oftmals eine generelle Verbotsklausel zu Ungunsten von Haustieren im Vertrag verankert. Jedoch kann trotz einer solchen Klausel die Tierhaltung noch rechtmäßig sein. Der Oberste Gerichtshof erklärte, eine in einem Vertragsformblatt verwendete Klausel, welche besagte „Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten“, als gröblich benachteiligend und somit als unwirksam. Das Höchstgericht stellte fest, dass in Behältnissen gehaltene, wohnungsübliche Kleintiere wie Ziervögel, Zierfische, Hamster und auch kleine Schildkröten trotz vertraglichen Verbotes jedenfalls erlaubt und alle widersprechenden Regelungen somit unwirksam sind.
Bei Tieren, welche außerhalb von Behältnissen gehalten werden, dazu zählen Hunde und Katzen, könne dem Vermieter jedoch ein schützenswertes Interesse nicht abgesprochen werden. Daraus ergibt sich, dass ein Tierhaltungsverbot in der Mietwohnung hinsichtlich von Katzen und Hunden gültig ist, wenn der Mietvertrag individuelle Klauseln beinhaltet. Der Vermieter kann jedoch eine Klausel, nach welcher im Einzelfall die Tierhaltung doch erlaubt ist, im Mietvertrag verankern. Bei einer solchen Konstellation muss der Mieter somit den Vermieter um Erlaubnis für die Haustierhaltung bitten. Falls der Vermieter ablehnt, hat er dies laut höchstgerichtlicher Rechtsprechung allerdings in jedem Fall zu begründen.
Vorteilhaft für den Mieter ist es jedenfalls, wenn im Mietvertrag keine Regelung hinsichtlich der Haustierhaltung getroffen wird. Denn dann ist nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung „auf den Zweck des Vertrages, auf den Ortsgebrauch und auf die Verkehrssitte“ abzustellen. So sind in Österreich Katzen und Hunden grundsätzlich als ortsübliche Haustiere einzuordnen, daher ist die ordentliche Tierhaltung ohne vertragliche Regelung somit grundsätzlich erlaubt. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, die Haltung eines ortsüblichen Haustieres anzuzeigen.
Anders sieht es bei der Haltung von gefährlichen oder auch giftigen Tieren aus, die in Österreich nicht zu den ortsüblichen Haustieren zählen. Daher kann der Vermieter gegen die Haltung solcher Tiere, dazu zählen beispielsweise Giftschlangen und Affen, auch ohne mietvertragliche Regelung jedenfalls vorgehen.
Verstoß gegen Haustierhaltungsverbot
Falls der Mieter gegen das Haustierhaltungsverbot verstößt, ergeben sich für den Vermieter folgende Möglichkeiten: Einerseits kann er auf Unterlassung klagen. Andererseits kann bei Vorliegen von etwaigen Beschädigungen Schadenersatz oder Schadensbehebung, beispielsweise in der Reparatur von Kratzspuren an Wänden und Türstöcken, auf Kosten des Mieters verlangt werden. Weiters kann der Vermieter als finalen Schritt den Mietvertrag kündigen, wenn die Tierhaltung einen erheblichen nachteiligen Gebrauch darstellt und der Mietgegenstand dadurch in arger Weise vernachlässigt wird. Dies ist beispielsweise bei einer Hortung von Katzen in einer Mietwohnung der Fall, falls dadurch die Wohnung übermäßig verschmutzt und vernachlässigt wird. Ebenso ist eine Kündigung möglich, wenn die Tierhaltung ein zumutbares Maß überschreitet und damit Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet. Ein solches unleidliches Verhalten wurde vom Obersten Gerichtshof hinsichtlich des Verhaltens einer Mieterin bejaht, welche im Innenhof des Wohnhauses über Jahre hinweg Tauben fütterte und das Verhalten auch nach schriftlicher Aufforderung durch die Vermieterin nicht änderte.
Wohnungseigentümergemeinschaften
Anders sieht es im Bereich des Wohnungseigentums aus. Hier ist primär der Wohnungseigentumsvertrag heranzuziehen, sowie sekundär die Hausordnung. Im Vertrag der Eigentümergemeinschaft können Regelungen hinsichtlich der Haustierhaltung getroffen werden. So wird in der Praxis meist ein Verbot von Haustieren in den Gemeinschaftsbereichen, wie Poolanlage, Fitnessstudio und Sozialraum verankert. Ein generelles Verbot der Tierhaltung im Eigentümervertrag ist theoretisch möglich, praktisch jedoch kaum gängig.
Wenn im Wohnungseigentumsvertrag keine Regelung hinsichtlich der Haustierhaltung vereinbart wurde, empfiehlt es sich, den Gebrauch von Gemeinschaftsräumlichkeiten, wie Gärten, Fitnessräumen, etc., im Hinblick auf die Benützung durch Haustiere in der Hausordnung zu regeln.
Grenze Immissionen
Sowohl im Bereich des Mietrechts als auch im Bereich des Wohnungseigentums stehen Nachbarn grundsätzlich Abwehrrecht gegenüber Haustieren zu. So wird das körperliche Eindringen, die Geruchs- oder Lärmbelästigungen von Haustieren rechtlich als sogenannte Immission eingeordnet. Nachbarn haben gegenüber dem Tierhalter bei Vorliegen von bestimmten Voraussetzungen den Anspruch auf Unterlassung. In der Regel wird sich der Erfolg einer solchen Unterlassungsklage danach richten, ob der Vermieter die Tierhaltung erlaubte beziehungsweise, ob im Wohnungseigentumsvertrag oder in der Hausordnung eine solche erlaubt ist. Ebenso ist darauf abzustellen, ob eine Immission das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß übersteigt und die ortsübliche Benutzung einer Liegenschaft wesentlich beeinträchtigt. Dies hängt jeweils von dem den Umständen entsprechendem Einzelfall ab. Die Rechtsprechung geht bei einem 5 bis 10 minütigen, regelmäßig wiederkehrenden Bellen eines Hundes von einer unzumutbaren Beeinträchtigung aus. Auch das Eindringen eines Hundes in einen fremden Garten ist als direkte grobkörperliche Immission jedenfalls zu unterlassen. Gänzlich anders sieht der Oberste Gerichtshof das Eindringen von Katzen in den Garten: Wie oben bereits erwähnt, müssen Katzen nicht ausschließlich in Wohnräumlichkeiten gehalten werden, daher haben Nachbarn eine fremde, in ihrem Garten aufhältige, Katze zu dulden. So ist das Anbinden von Katzen aus tierschutzrechtlichen Regeln auch kurzfristig nicht erlaubt. Im Jahr 2011 legte der Oberste Gerichtshof fest, dass auch kein Unterlassungsanspruch vorliegt, wenn Katzen regelmäßig in das Nachbargrundstück eindringen, Pflanzen beschädigen und den Garten durch ihre Notdurft verschmutzen.
Conclusio
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Klauseln hinsichtlich Haustierverboten grundsätzlich spezifisch und nicht generell vertraglich zu vereinbaren sind. Im Mietverhältnis besteht allerdings auch weiterhin die Möglichkeit, die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung festzulegen und im gegebenen Fall einzuholen. Falls der Vermieter die Zustimmung verweigert, hat er dies allerdings in jedem Fall auch zu begründen. Dagegen werden Tierliebhaber im Bereich des Wohnungseigentums in der Regel bei der Tierhaltung nur in den Gemeinschaftsbereichen eingeschränkt.
