Bei der Vermietung von Wohnungen nur für wenige Tagen, Wochen oder Monate lauern einige Fallen. Rechtsanwalt Torsten Witt weiß, worauf man bei Kurzzeitmiete in Österreich achten muss.
Was ist eine Kurzzeitmiete und ab wann gilt eine Miete als Kurzzeitmiete?
Eine einheitliche gesetzliche Definition gibt es in Österreich nicht. Üblicherweise versteht man darunter Vermietungen für wenige Tage, Wochen oder Monate. Rechtlich entscheidend sind der konkrete Vertragszweck und die tatsächliche Nutzung; die bloße Bezeichnung als „Kurzzeitmiete“ schafft keine Ausnahme vom Mieterschutz.
Gibt es in Österreich eine Mindest- oder Maximaldauer bei der Kurzzeitmiete?
Eine allgemeine Mindest- oder Höchstdauer besteht nicht. Unterliegt eine Wohnung allerdings den Befristungsregeln des Mietrechtsgesetzes (MRG), beträgt die Mindestdauer bei Neuabschlüssen und Verlängerungen seit 2026 grundsätzlich fünf Jahre, bei nicht unternehmerischen Vermietern weiterhin drei Jahre. Kürzere Befristungen setzen eine entsprechende Ausnahme voraus.
Gilt das Mietrechtsgesetz auch bei Kurzzeitmieten in Österreich?
Die kurze Mietdauer allein schließt das Mietrechtsgesetz nicht aus. Ausnahmen bestehen etwa für Beherbergungsbetriebe und reine Ferienzweitwohnungen. Eine besondere Ausnahme betrifft beruflich bedingte Zweitwohnungen der Kategorie A oder B: Hier darf die Vertragsdauer einschließlich Verlängerungen sechs Monate nicht überschreiten und der vorübergehende berufliche Nutzungszweck muss schriftlich vereinbart sein.
Braucht man bei einer Kurzzeitmiete einen schriftlichen Mietvertrag?
Mietverträge können grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Im Anwendungsbereich der Befristungsregeln des Mietrechtsgesetzes muss die Befristung allerdings schriftlich vereinbart werden, damit sie durchsetzbar ist. Ich empfehle jedenfalls einen schriftlichen Vertrag, der insbesondere Dauer, Mietzins, Kaution und Nutzungszweck eindeutig festhält.
Besteht bei Kurzzeitmiete in Österreich eine Meldepflicht?
Grundsätzlich ja. Wer eine Wohnung bezieht, muss sich regelmäßig binnen drei Tagen anmelden. Eine Ausnahme besteht insbesondere bei Aufenthalten von höchstens drei Tagen. Bei touristischer Beherbergung erfolgt die Anmeldung grundsätzlich binnen 24 Stunden im Gästeverzeichnis – auch bei privaten Ferienunterkünften.
Wer ist für die Anmeldung beim Meldeamt verantwortlich: Mieter oder Vermieter?
Für die gewöhnliche Wohnsitzanmeldung ist grundsätzlich der Mieter verantwortlich. Der Unterkunftgeber bestätigt die tatsächliche Unterkunftnahme durch seine Unterschrift am Meldezettel. Bei Beherbergungen führt der Unterkunftgeber das Gästeverzeichnis und sorgt für die ordnungsgemäße Eintragung. Der Gast muss die erforderlichen Angaben machen und bestätigen.
Was ist bei Kurzzeitmiete über Airbnb in Österreich rechtlich zu beachten?
Auch über Airbnb müssen sämtliche miet-, wohnungseigentums-, bau-, gewerbe- und abgabenrechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Bei Eigentumswohnungen kann die touristische Vermietung eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellen; bei Mietwohnungen ist insbesondere die Zulässigkeit der Untervermietung zu prüfen. Die Freischaltung eines Inserats bedeutet daher keineswegs, dass die Vermietung rechtlich zulässig ist.
Welche Regelungen gelten für Kurzzeitmiete in Wien speziell?
In Wien ist sogenanntes Home-Sharing bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr baurechtlich ohne Ausnahmebewilligung möglich, sofern der eigene Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird. Diese Regel ist keine allgemeine Erlaubnis für Ferienwohnungen. Für darüber hinausgehende touristische Vermietungen ist seit Juli 2024 außerhalb von Wohnzonen grundsätzlich eine auf höchstens fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung erforderlich. Mietvertragliche und wohnungseigentumsrechtliche Beschränkungen bleiben auch unterhalb der 90-Tage-Grenze bestehen.
Ab 2027 werden in Wien die Bestimmungen für die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken in Wien weiter verschärft: Zum einen gilt eine Registrierungspflicht, das heißt, die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb muss zuvor der Behörde gemeldet werden. Zum anderen wird die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten drastisch eingeschränkt. Bei Nichteinhaltung des Registrierungsgebots drohen Strafen in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Welche steuerlichen Pflichten hat man als Vermieter bei Kurzzeitmieten?
Die Einkünfte sind grundsätzlich steuerlich als Einkunftsart (Vermietung & Verpachtung) zu erfassen; maßgeblich ist der Überschuss nach Abzug der abzugsfähigen Kosten. Wohnraumvermietung und Beherbergung unterliegen grundsätzlich zehn Prozent Umsatzsteuer, wobei insbesondere die Kleinunternehmerbefreiung greifen kann. Hinzu kommen gegebenenfalls Ortstaxe beziehungsweise Tourismusabgaben sowie entsprechende Aufzeichnungs- und Erklärungspflichten.
Darf der Hauptmieter seine Wohnung in Österreich untervermieten?
Das hängt vom Mietvertrag und vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ab. Im Vollanwendungsbereich kann eine teilweise Untervermietung nicht ohne wichtigen Grund vertraglich untersagt werden. Die vollständige Weitergabe oder eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung können hingegen eine Untersagung und unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch eine Kündigung rechtfertigen. Gerade bei Airbnb kann damit der eigene Mietvertrag auf dem Spiel stehen.
Was ist der Unterschied zwischen Kurzzeitmiete und befristetem Mietvertrag?
„Kurzzeitmiete“ beschreibt zunächst die kurze Nutzungsdauer; „befristet“ bedeutet, dass ein bestimmtes Vertragsende vereinbart ist. Eine Kurzzeitmiete kann daher zugleich ein befristeter Mietvertrag sein. Entscheidend ist, welche gesetzlichen Regeln gelten: Zwingende Vorgaben zur Mindestdauer und Schriftform lassen sich durch die Bezeichnung „Kurzzeitmiete“ nicht umgehen.
Gut zu wissen:
- Kurzzeitmiete ist rechtlich komplex
- Eine einheitliche gesetzliche Definition gibt es in Österreich für Kurzzeitmiete nicht
- Auch bei touristischer Vermietung über Plattformen müssen sämtliche miet-, wohnungseigentums-, bau-, gewerbe- und abgabenrechtlichen Vorgaben eingehalten werden.
Unser Experte
Mag. Torsten Witt ist bereits in dritter Generation als Rechtsanwalt in Wien tätig. Zu seinen Schwerpunkten zählen Immobilien-, Miet- und Erbrecht.
Website: https://www.witt-law.at/
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