Die Stadt Wien verschärft mit Juli neuerlich die Regeln für touristische Kurzzeitvermietungen. Worauf Sie bei einer Vermietung über Airbnb & Co künftig achten müssen, weiß Marko Wahba von FSM Rechtsanwälte.
Leistbare Mietwohnungen sind in Wien mittlerweile Mangelware. Als ein Grund dafür gilt unter anderem die Tatsache, dass sich die tage- oder wochenweise Vermietung der Wohnung an Touristen im Vergleich mit einer langfristigen Vermietung vielfach als lukrativer erwiesen hat. Die Folge: Die Immobilie wurde dem klassischen Mietmarkt entzogen, der angespannte Wohnungsmarkt damit weiter unter Druck gesetzt.
Bereits 2018 hat die Stadt Wien angesichts dieser Entwicklung die gewerbliche Vermietung, also die regelmäßige, entgeltliche Bereitstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke, beispielsweise über Plattformen, in ausgewiesenen Wohnzonen ohne Ausnahmebewilligung untersagt. Ob sich die Wohnung in einer Wohnzone befindet, kann entweder bei der Servicestelle Stadtentwicklung nachfragen oder im Bebauungsplan nachsehen.
Neue Frist
Mit der zum Jahreswechsel in Kraft getretenen Wiener Bauordnungsnovelle 2023 wurde die touristische Kurzzeitvermietung weiter verschärft: Ab 1. Juli 2024 ist diese auch in Wohnungen außerhalb von Wohnzonen nur noch an maximal 90 Tagen pro Jahr erlaubt.
Will man Touristen über diese Frist hinaus beherbergen, muss bei der MA 37 Baupolizei eine Ausnahmebewilligung beantragt werden. Zwei Dinge sind dabei zu beachten: Die Bewilligungen sind auf fünf Jahre befristet, weiters werden sie nur für maximal 50 Prozent der Wohnungen in einem Haus vergeben.
Eine Frage der Widmung
Doch es gibt noch weitere Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung: Die Wohnung darf nicht nur in keiner Wohnzone liegen, sondern auch nicht in den Widmungskategorien „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen, wie es in einem Merkblatt der MA 37 heißt. „Darüber hinaus darf sie nicht mit Mitteln aus der Wohnbauförderung errichtet worden sein“, erklärt Wahba.
Von Plänen bis zum Brandschutz
Wer um eine Ausnahmegenehmigung ansucht, muss die Wohnung(en), die kurzzeitig vermietet werden soll(en), exakt und eindeutig beschreiben und planlich darzustellen. Darüber hinaus ist eine Auflistung aller Nutzungseinheiten nach Widmung, Nutzungsart und der jeweils touristisch genutzten Betten vorzulegen. Das heißt, es muss die Anzahl der Betten in der Wohnung, für die die Ausnahmegenehmigung beantragt wird, angegeben werden. Werden im Gebäude weitere Betten touristisch genutzt, muss auch deren Zahl angeführt werden.
Ein weiteres Thema ist der Brandschutz: So müssen entsprechend der Gesamtanzahl der Betten im Gebäude unterschiedliche brandschutztechnischen Anforderungen nachgewiesen werden: Für bis zu zehn touristisch genutzte Betten im Gebäude ist die Installation von vernetzten Rauchwarnmeldern nachzuweisen. Werden mehr als zehn Betten im Gebäude an Touristen vermietet, sind abgestufte brandschutztechnische Anforderungen zu beachten und eine baubehördliche Genehmigung vorzulegen. In diesem Fall oder einer größeren Speise- oder Getränkeauswahl handelt es sich auch um die Ausübung eines reglementierten Gewerbes – daher müssen Vermieter nicht nur dieses anmelden, sondern dabei auch einen Befähigungsnachweis vorlegen.
Zustimmung der Miteigentümer
Wer seine Eigentumswohnung regelmäßig an Touristen vermieten will, darf im Übrigen einen weiteren wichtigen Punkt nicht vergessen – die Zustimmung der Miteigentümer. „Man sollte daher unbedingt im Wohnungseigentumsvertrag nachschauen, ob dazu bereits eine Regelung existiert. Falls nicht, muss man die anderen Eigentümer um ihr Okay ersuchen“, weiß Wahba. Deren grünes Licht ist übrigens auch beim Ansuchen um die Ausnahmebewilligung vorzulegen.
Handelt es sich um eine Mietwohnung, empfiehlt sich ein Blick in den Mietvertrag. „Meist ist eine Untervermietung nämlich ausdrücklich untersagt“, so Wahba. Eigentümer beziehungsweise Mieter, die sich nicht an diese Regelung halten, kann dies teuer zu stehen kommen: Miteigentümer beziehungsweise Vermieter können nämlich auf Unterlassung klagen, dem Mieter kann darüber hinaus im schlimmsten Fall die Kündigung drohen.
Hohe Strafen
Teuer kann es auch werden, wenn die eigenen vier Wände künftig länger als 90 Tage an Wien-Besucher vermietet werden – und zwar ohne Ausnahmegenehmigung: In diesem Fall droht nämlich eine Verwaltungsstrafe von bis zu 50.000 Euro beziehungsweise im Fall der
Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen. Aber nicht nur das: „Auch bloß beim Anbieten der Immobilie zur Kurzzeitvermietung sollte man diese Frist im Auge behalten. Ist sie nämlich über diesen Zeitraum hinaus auf Plattformen zu finden, droht diese Strafe“, sagt Wahba.
Meldepflichten beachten
Gewerbliche und private Beherbergungsbetriebe sind verpflichtet, monatlich die Zahl ihrer Gäste und deren Übernachtungen an die Gemeinde zu übermitteln. Die Ankunfts- und Nächtigungszahlen sind nach dem Herkunftsland der Gäste aufzuschlüsseln. Einmal jährlich ist auch die Anzahl der verfügbaren Gästebetten bekannt zu geben. Zur Meldung der Nächtigungsdaten sind explizit auch Personen verpflichtet, die privat eine Wohnung beziehungsweise ein oder mehrere Zimmer in einer Wohnung für touristische Zwecke vermieten. Auch Online-Plattformen müssen übrigens bei ihnen registrierte touristische Privatunterkünfte in Wien dem Magistrat der Stadt Wien melden. Dies entbindet die Unterkunftgeber aber nicht von der statistischen Meldepflicht.
Home Sharing weiterhin erlaubt
Wer seine Wohnung allerdings nur gelegentlich im Sinne des „Home Sharing“, also beispielsweise während seines eigenen Urlaubs, vermietet, darf dies auch in Wohnzonen weiterhin tun. Voraussetzung ist, dass sowohl zeitlich als auch räumlich die Eigennutzung zu Wohnzwecken überwiegt. „Aber auch da gilt die 90 Tage-Regelung“, sagt Wahba.
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