При сдаче квартир в аренду всего на несколько дней, недель или месяцев можно наткнуться на ряд подводных камней. Адвокат Торстен Витт знает, на что следует обратить внимание при краткосрочной аренде в Австрии.
Что такое краткосрочная аренда и с какого срока аренда считается краткосрочной?
В Австрии не существует единого законодательного определения. Обычно под этим понимается сдача жилья в аренду на несколько дней, недель или месяцев. С юридической точки зрения решающее значение имеют конкретная цель договора и фактическое использование; само по себе обозначение «краткосрочная аренда» не создает исключения из мер защиты прав арендаторов.
Существует ли в Австрии минимальный или максимальный срок краткосрочной аренды?
Общего минимального или максимального срока не предусмотрено. Однако если на квартиру распространяются положения Закона о найме жилья (MRG), касающиеся срочности договоров, с 2026 года минимальный срок при заключении новых договоров и продлении действующих в принципе составляет пять лет, а для арендодателей, не занимающихся этим коммерчески, — по-прежнему три года. Более короткие сроки требуют наличия соответствующего исключения.
Применяется ли Закон о найме жилья к краткосрочной аренде в Австрии?
Сам по себе короткий срок аренды не исключает применения Закона об аренде. Исключения предусмотрены, например, для предприятий гостиничного бизнеса и жилья, предназначенного исключительно для отдыха. Особое исключение касается вторых жилых помещений категории A или B, используемых в профессиональных целях: в этом случае срок действия договора, включая продления, не должен превышать шести месяцев, а временное использование в профессиональных целях должно быть согласовано в письменной форме.
Нужен ли письменный договор аренды при краткосрочной аренде?
Договоры аренды, как правило, могут заключаться и в устной форме. Однако в рамках сферы применения норм о сроке действия, предусмотренных Законом об аренде, срок действия должен быть оговорен в письменной форме, чтобы он имел юридическую силу. В любом случае я рекомендую заключить письменный договор, в котором четко оговариваются, в частности, срок аренды, арендная плата, залог и цель использования.
Существует ли обязательная регистрация при краткосрочной аренде в Австрии?
В принципе, да. Лицо, заселяющееся в квартиру, обязано регулярно регистрироваться в течение трёх дней. Исключение составляют, в частности, пребывания продолжительностью не более трёх дней. В случае туристического проживания регистрация, как правило, осуществляется в течение 24 часов в журнале регистрации гостей — в том числе и в случае частного жилья для отдыха.
Кто отвечает за регистрацию в органах регистрации: арендатор или арендодатель?
За обычную регистрацию по месту жительства, как правило, отвечает арендатор. Лицо, предоставляющее жилье, подтверждает факт проживания своей подписью на бланке регистрации. В случае предоставления временного проживания лицо, предоставляющее жилье, ведет реестр гостей и обеспечивает надлежащую регистрацию. Гость обязан предоставить необходимые сведения и подтвердить их.
Какие правовые аспекты необходимо учитывать при краткосрочной аренде через Airbnb в Австрии?
При использовании Airbnb также необходимо соблюдать все нормативные требования в области аренды, права собственности на жилье, строительства, коммерческой деятельности и налогообложения. В случае квартир, находящихся в частной собственности, сдача в аренду туристам может потребовать изменения целевого назначения, что подлежит утверждению; в случае арендуемых квартир необходимо, в частности, проверить, допускается ли субаренда. Поэтому публикация объявления ни в коем случае не означает, что сдача в аренду разрешена законом.
Какие правила действуют в Вене в отношении краткосрочной аренды в частности?
В Вене так называемый «хоум-шеринг» (сдача жилья в аренду для проживания) на срок до 90 дней в календарном году допускается в соответствии с законодательством о строительстве без получения специального разрешения, при условии, что владелец не отказывается от своего постоянного места жительства. Это правило не является общим разрешением на сдачу жилья в аренду для отдыха. Для туристической сдачи в аренду, превышающей указанный срок, с июля 2024 года за пределами жилых зон в принципе требуется разрешение на исключение, ограниченное сроком до пяти лет. Ограничения, вытекающие из договоров аренды и законодательства о владении жильём, остаются в силе даже при сроке аренды менее 90 дней.
С 2027 года в Вене будут еще больше ужесточены правила сдачи квартир в аренду для туристических целей: с одной стороны, вводится обязательная регистрация, то есть о краткосрочной аренде через такие платформы, как Airbnb, необходимо заранее сообщать в соответствующий орган. С другой стороны, будет резко ограничено перепрофилирование квартир в объекты размещения. За несоблюдение требования о регистрации предусмотрены штрафы в размере до 50 000 евро.
Какие налоговые обязательства возникают у арендодателя при краткосрочной аренде?
Доходы, как правило, подлежат учету в налоговых целях как вид дохода (сдача в аренду и сдача в наем); определяющим является чистый доход после вычета разрешенных к вычету расходов. Сдача жилья в аренду и предоставление услуг по размещению, как правило, облагаются десятипроцентным налогом с оборота, при этом, в частности, может применяться льгота для малых предпринимателей. Кроме того, в некоторых случаях могут взиматься местные налоги или туристические сборы, а также возникают соответствующие обязательства по ведению учета и подаче отчетности.
Имеет ли право основной арендатор сдавать свою квартиру в Австрии в субаренду?
Это зависит от договора аренды и от сферы применения Закона о праве аренды. В случае полного применения закона частичная сдача в субаренду не может быть запрещена договором без уважительной причины. В то же время полная сдача в субаренду или несоразмерно высокое вознаграждение могут служить основанием для запрета, а при соблюдении установленных законом условий — и для расторжения договора. Именно в случае с Airbnb это может поставить под угрозу ваш собственный договор аренды.
В чём разница между краткосрочной арендой и срочным договором аренды?
Термин «краткосрочная аренда» в первую очередь обозначает короткий срок пользования; «срочный» означает, что оговорена конкретная дата окончания договора. Таким образом, краткосрочная аренда может одновременно являться срочным договором аренды. Решающим фактором является то, какие правовые нормы применяются: обязательные требования к минимальному сроку и письменной форме не могут быть обойдены с помощью термина «краткосрочная аренда».
Полезно знать:
- Вопрос краткосрочной аренды сложен с юридической точки зрения
- В Австрии не существует единого законодательного определения краткосрочной аренды
- Даже при сдаче жилья в аренду туристам через онлайн-платформы необходимо соблюдать все требования законодательства в области аренды, права собственности на жилье, строительства, предпринимательской деятельности и налогообложения.
Наш эксперт
Магистр Торстен Витт — представитель уже третьего поколения адвокатов, практикующих в Вене. Среди его основных специализаций — право недвижимости, арендное право и наследственное право.
Веб-сайт: https://www.witt-law.at/
Похожие публикации:
Договор аренды на определенный срок — что можно, а что нельзя?
Арендодатели также имеют обязательства
Каковы обязанности арендатора?
