Was ein Makler tun muss und darf
Beratung und Information gehören bei Abschluss eines Vertrags zu den wesentlichsten Pflichten eines Immobilienmaklers.
Wollen Sie eine Wohnung mieten oder ein Haus verkaufen? Angesichts des damit verbundenen Zeitaufwandes, der komplexen Rechtsthematik und nicht zuletzt der finanziellen Aspekte setzen viele in dieser Situation auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers.
Diverse Gesetze bilden den Rahmen
Die Pflichten, die ein Makler erfüllen muss, sind gesetzlich geregelt – und zwar
– im Maklergesetz
– in der Immobilienmaklerverordnung
– im Konsumentenschutzgesetz,
– im Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (VRUG),
– im Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAG)
– und in der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO).
Darüber hinaus gibt es eigene Standesregeln des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
Konkrete Pflichten
Im Maklergesetz beispielsweise sind unter anderem die Pflicht zur Wahrung der Interessen und Sorgfalt sowie zur Aufklärung und Information geregelt. „Die wechselseitige Informations- und Aufklärungspflicht ist der wesentlichste Punkt“, sagt AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka.
Die Vertragspartner des Maklers (Verkäufer oder Vermieter, Käufer oder Mieter) müssen nicht nur darüber informiert werden, dass der Betreffende Immobilienmakler ist. Sondern auch über Vertragskonditionen (z. B. Höhe der Provision, etwaige Nebenkosten), die Art des Vertrags, Laufzeiten und Leistungsumfang sowie das geltende Rücktrittsrecht – und zwar schriftlich.
Nicht zuletzt ist auch die Immobilienertragsteuer bei Verkäufen ein Thema bei der Information. Alle Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäftes wesentlich sind, muss der Makler seinem/n Vertragspartner/n mitteilen.
Von Alter bis Zustand
Interessierte muss der Makler über Größe, Alter, Zustand und Ausstattung des Objektes, die Höhe der Betriebs- sowie sonstiger Kosten, aber auch über allfällige Mängel und Nachteile informieren. Besteht ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen ihm und dem Auftraggeber oder ist er sowohl für Abgeber als auch Interessent gleichzeitig tätig, muss er dies ebenfalls kommunizieren – und zwar vor Abschluss des Maklervertrages. Auch wesentliche Fakten der Sach- und Rechtslage müssen ihm geläufig sein.
Weiters sollte er Informationen über die Bebaubarkeit einer Liegenschaft und einen bereits länger gültigen Flächenwidmungsplan erteilen können. Und darüber, ob das Objekt etwa in einer Hochwasserzone liegt, oder auf einer Verdachtsfläche (= evtl. kontaminiertes Erdreich). Die Wohnbauförderungsgesetze und deren Bestimmungen sollten ihm bekannt sein.
Doch damit sind die Informationspflichten noch nicht erschöpft: So müssen Immobilienmakler in ihren Geschäftsräumen, in Schaukästen, Schaufenstern und ähnlichem die für die Vermittlung zulässigen Höchstbeträge der Provisionen mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass es sich um Höchstbeträge handelt sowie Informationen über sonstige Vergütungen und die Höhe der Umsatzsteuer aushängen.
In die Pflicht genommen wird bei der Informationspflicht im Übrigen auch etwa der Verkäufer: Sollte dieser den Makler falsch informieren, so ist dieser unter gewissen Umständen von der Haftung befreit. „Wenn kein Anlass besteht, an den Angaben zu zweifeln, darf der Makler sie weitergeben und ist nicht zur Überprüfung verpflichtet“, so Rosifka. Daher heißt es für den Wohnungssuchenden: „Fragen, fragen, fragen und den Makler auffordern, alle Angaben des Abgebers zu überprüfen.“
Klare Angaben
Genaue Vorgaben gibt es auch für Inserate: Neben den Eckdaten zum Objekt muss außerdem klar erkennbar sein, dass das Inserat von einem Immobilienmakler stammt. Wird zudem ein Kaufpreis nicht nur in bar sondern auch mit Kreditfinanzierung angegeben und ist eine Anzahlung erforderlich, muss eindeutig auf die Höhe der laufenden Rückzahlungen und den Gesamtbetrag hingewiesen werden. Bei der Vermittlung von Mietverträgen müssen im Inserat – sofern kein Pauschalmietzins angeboten ist – der Gesamtmietzins, aber auch seine Bestandteile (Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer) betraglich genannt sein.
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