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HSP Rechtsanwälte GmbH
Versteckte Mängel bei Immobilienkauf und -miete
Ein Immobilienkauf ist eine große Investition. Auch die Unterzeichnung eines Mietvertrages stellt eine langfristige Verpflichtung dar. Daher machen sich Menschen zu Recht sorgen: Was ist, wenn mit dem Haus, das ich kaufe, etwas nicht stimmt? Wenn aufgrund eines nicht offensichtlichen Mangels große Ausgaben auf mich zukommen? Was ist, wenn bei der Wohnung, die ich für die nächsten Jahr miete, Mängel die Lebensqualtiät entscheidend verschlechtern?
Antworten auf diese und weitere Fragen gibt es in diesem Beitrag von unseren Immobilienrecht-Experten.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Was passiert bei Mängeln beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses?
Grundsätzlich leistet der Verkäufer Gewähr, dass die Immobilie, welche übergeben wird, dem Vertragsinhalt entspricht. Ist dies nicht der Fall, liegt ein Mangel vor. Entscheidend dafür ist einerseits der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe – handelt es sich also um einen Erstbezug oder eine ältere Immobilie, die bereits wiederholt bewohnt wurde – oder andererseits eine explizite Definition des Zustands im Vertrag.
Anders erklärt: Bei einer neu gebauten Immobilie dürfen andere Erwartungen an den Zustand gestellt werden als bei einem 100 Jahre alten Haus. Wenn bei Letzterem ein Fenster undicht ist, ist das durchaus erwartbar. Bei der neu errichteten Immobilie dagegen nicht.
Die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Sachen und somit einer Immobilie beträgt drei Jahre ab Übergabe.
Was ist ein versteckter Mangel?
Ein versteckter Mangel ist ein solcher, der zwar zum Zeitpunkt der Übergabe schon vorhanden, aber noch nicht erkennbar ist.
Achtung: Die Rechtsprechung lautet so, dass die Verjährungsfrist selbst dann ab Übergabe der Sache zu laufen beginnt, wenn (noch) gar nicht erkennbar ist, dass die Sache mangelhaft ist. Das heißt, die Gewährleistungsfrist beträgt auch in diesem Fall drei Jahre ab Übergabe.
Wenn jedoch besondere Sacheigenschaften zugesichert werden, gilt eine stillschweigende Verlängerung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist über die drei Jahre hinaus. Dies gilt auch für Materialfehler, die sich typischerweise erst nach mehreren Jahren zeigen und somit vorher nicht festgestellt werden können.
Haftet der Verkäufer einer Immobilie nachträglich für Mängel? Unter welchen Umständen?
Nachdem der Immobilienverkauf über die Bühne gegangen ist, haftet der Verkäufer weiterhin für Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe schon vorhanden waren. Wenn er bestimmte Eigenschaften zusagt, welche bei Übergabe nicht vorhanden sind, haftet der Verkäufer sogar über die gewöhnliche dreijährige Gewährleistungsfrist hinaus, wenn der Käufer dies erst später bemerkt.
Kann man die Gewährleistung vertraglich ausschließen oder wird das in der Praxis abgelehnt?
Ein vertraglicher Ausschluss oder auch eine Einschränkung der gesetzlich normierten Gewährleistung ist zwischen zwei Privatpersonen grundsätzlich möglich. Die äußerste Grenze bildet die Sittenwidrigkeit.
Anders ist es bei einem Vertragsabschluss zwischen Unternehmer und Verbraucher. Bei derartigen Verbrauchergeschäften ist ein Gewährleistungsausschluss, ohne dass dem Verbraucher der konkrete Mangel zuvor bekannt war, nach dem Konsumentenschutzgesetz unzulässig.
Es kann jedoch eine objektiv mangelhafte Sache explizit im Vertrag vereinbart werden. Das ist kein Gewährleistungsausschluss, somit ist die Vereinbarung nach dem Konsumentenschutzgesetz zulässig. Wird also ein mangelhaftes Objekt als Vertragserfüllung akzeptiert und der Mangel ist bekannt – ist das nach herrschender Rechtsprechung als Verzicht auf die Gewährleistungsansprüche zu werten.
Gibt es einen Unterschied zwischen neu gebauten und älteren Immobilien?
Beim Wohnungskauf und Hauskauf im Erstbezug kann man andere Eigenschaften voraussetzen als bei jenen, welche wiederholt bezogen werden. Während bei Letzteren abgenutzte Parkettböden oder abgewohnte Möbel nichts Ungewöhnliches sind, sind solche bei einem Erstbezug eindeutig nicht zu erwarten.
Hier wird vielmehr eine Neuwertigkeit der Immobilie vorausgesetzt. Macht man beim Neubau Gewährleistung geltend, wird man gegenüber dem mit der Erstellung des Neubaus beauftragten Unternehmen unter Umständen einen Regressanspruch haben.
Was ist, wenn bei einer Mietwohnung nicht alles so ist, wie bei der Besichtigung bzw. der Unterschrift des Mietvertrags vereinbart wurde?
Der Mieter hat über die gesamte Vertragslaufzeit den Anspruch, dass das Bestandobjekt dem Vertragsinhalt entspricht. Das heißt, dieser Anspruch ist unabhängig von einer Frist (wie der dreijährigen Gewährleistungsfrist beim Immobilienkauf) und unterliegt keiner Verjährung.
Der Mieter kann die Übernahme des Mietobjekts verweigern, wenn es nicht dem Vertragsinhalt entspricht. Oder er kann das Objekt übernehmen und solange auf Mietzinsminderung bestehen, bis der Vermieter den vereinbarten Zustand auf seine Kosten hergestellt hat.
Es ist also sehr wichtig, was im Mietvertrag vereinbart ist! Zwar gelten auch mündliche Vereinbarungen als ein Vertrag, die Beweisbarkeit ist im Ernstfall jedoch viel schwerer zu erbringen.
Damit alle Details einer Immobilie schon bei der Besichtigung auffallen, sollte man eine vorbereitete Checkliste zum Termin mitbringen. Hier gibt es eine Checkliste zum Ausdrucken für Immobilienbesichtigungen von Häusern und Wohnungen, für Miete und Kauf.
Kann man als Mieter einer Wohnung davon ausgehen, dass gewisse Aspekte wie z.B. Heizung, fließendes Wasser etc. funktionieren, ohne dass es explizit besprochen oder vertraglich geregelt wird?
Werden bestimmte Eigenschaften nicht ausdrücklich geregelt, so gilt grundsätzlich die allgemeine Verkehrsauffassung als vereinbart. Je nachdem um welches Mietobjekt (Erstbezug, Luxuswohnung, Garconniere) es sich handelt, werden jene Eigenschaften Vertragsinhalt, welche gewöhnlich bei dieser Art Immobilie vorausgesetzt werden.
Wurde beispielsweise keine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass die mitvermietete Heizung nicht funktionsfähig ist, liegt darin ein Mangel. Die allgemeine Verkehrsauffassung setzt nämlich voraus, dass die mitvermietete Heizung einer gewöhnlichen Mietimmobilie funktioniert.
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