Für den Immobilien Wert sind nicht nur verschiedene Kriterien ausschlaggebend, es gibt auch unterschiedliche Berechnungsmethoden.
Eins vorweg: Der Preis einer Immobilie und ihr Wert sind nicht dasselbe. Zwar ist der Wert, konkret der Verkehrswert, von Wohnung und Haus die Basis für die Findung des Kaufpreises. Doch während sich dieser nach Angebot und Nachfrage richtet, sind für den Wert objektive Kriterien ausschlaggebend. „Das sind Lage, Alter, Fläche und Zustand der Immobilie, zunehmend auch die Nachhaltigkeit sowie Größe und Konfiguration des Grundstücks“, weiß Martin Roth, Gerichtssachverständiger für Immobilienbewertung.
Lage, Lage, Lage
Sie spielt beim Wert einer Immobilie die Hauptrolle. „Je besser sie ist, desto höher ist der Bodenwert“, sagt Roth. Dieser beeinflusse den Verkehrswert am meisten, da die Herstellung eines Gebäudes in einer guten oder schlechten Lage gleich viel koste. Wie diese bewertet wird, hängt ebenfalls von verschiedenen Punkten ab: So sind nicht nur die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die Infrastruktur wie Geschäfte, Kindergärten, Schulen, Ärzte, sondern auch die nähere und weitere Umgebung wichtig. Wobei die Bewertung der Lage nicht in Stein gemeißelt ist: Wird beispielsweise am Rand einer Wohnsiedlung ein Logistikzentrum gebaut, verliert die Lage an Wert. Umgekehrt erhöht beispielsweise der Breitbandausbau oder der Bau einer U-Bahn mit einer neuen Station in der Nähe des Grundstückes den Wert derselben.
Alt, aber trotzdem etwas wert?
Faktum ist, dass Häuser und Wohnungen im Laufe der Jahre an Wert verlieren. Der Wertverlust kann jedoch verringert werden, wenn die Immobilie gut in Schuss gehalten wird. Wer jetzt denkt, er sollte deshalb vor einem Verkauf das Eigenheim noch thermisch sanieren und eine umweltfreundliche Heizung einbauen, kann aufatmen. „Natürlich ist Nachhaltigkeit ein Riesenthema geworden. Aber diese Maßnahmen erhöhen nicht den Wert der Immobilie, sie vermindern nur den Wertverlust“, sagt Roth. Daher sollte dem Käufer der Einbau der neuen Heizung überlassen werden. Ähnlich ist es mit der Ausstattung: Möbel und Co. fließen nicht in die Bewertung ein. „Ob sie gefallen oder nicht, das liegt im Auge des Betrachters“, so der Bewertungsprofi.
Wertmindernde Dienstbarkeiten auf der Immobilie
Fruchtgenussrechte oder ein Wohnrecht, das sich der Verkäufer vorbehält, vermindern den Wert einer Immobilie deutlich – vor allem dann, wenn die Nutznießer noch eine relativ lange statistische Lebenserwartung aufweisen. Andere Dienstbarkeiten, wie Wege- und Leitungsrechte, aber auch Kontaminationen müssten individuell bewertet werden. Gleiches gilt für die Lage in einer Gefahrenzone und ähnliches.
Aller guten Dinge sind drei
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Bewertung von Wohnimmobilien drei verschiedene Verfahren zur Auswahl vor – das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert ermittelt und danach anteilig der Bauwert ermittelt. Dieser liegt im Errichtungsjahr bei 100 Prozent, zu Ende der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bei null Prozent. Somit muss berechnet werden, wie hoch der Bauzeitwert am Bewertungsstichtag ist. Die Summe aus Bauzeitwert, Bodenwert und Außenanlagen ergibt dann den Verkehrswert. Es wird meist bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus dem Vergleich von Preisen, die für ähnliche Immobilien festgestellt wurden, ermittelt. Meist werden Eigentumswohnungen und Grundstücke auf diese Art bewertet.
Das Ertragswertverfahren hingegen zielt auf die zukünftigen Erträge der Immobilie ab, die auf die Restnutzungszeit diskontiert werden. Es ist durch die Kapitalisierung des zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln. Dieses Verfahren kommt bei Liegenschaften, die der Renditeerzielung, also bei langfristig vermieteten Wohnungen, Zinshäusern oder Gewerbeimmobilien, zum Einsatz.
Immobilien Wert Berechnung: Onlinetools oder Profis?
Mittlerweile finden sich im Netz verschiedene Tools, um den Immobilienwert selbst berechnen zu können. Diese könnten, so Roth, lediglich eine erste grobe Einschätzung auf Basis von Durchschnittswerten liefern, während ein Gutachten eines Sachverständigen genau auf die individuelle Liegenschaft und alle ihre Besonderheiten eingehe und auch Rechte sowie Lasten berücksichtige.
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