Der Grunderwerbsteuer unterliegen Erwerbsvorgänge in Bezug auf inländische Immobilien, die den Anspruch auf Übereinung eines Grundstücks begründen, wobei vom Grundstücksbegriff Grund und Boden, Gebäude sowie Zuwachs (wie beispielsweise Pflanzen oder Tiere) und Zugehör (wie beispielsweise Hotelinventar) umfasst sind. Auch Baurechte und Superädifikate (Gebäude auf fremden Grund) stehen den Grundstücken gleich und werden somit von den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes erfasst.
Anders als in der Einkommensteuer, werden neben den Formen des entgeltlichen Erwerbs auch die unentgeltlichen Übertragungen von der Grunderwerbsteuer umfasst. Für das Entstehen der Steuerschuld wird grundsätzlich auf das rechtsgültige Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäfts, beispielsweise durch Unterfertigung der Vertragsurkunde, abgestellt, weshalb das Erfüllungsgeschäft, also die Eintragung ins Grundbuch, nicht entscheidend ist.
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert zu berechnen. Der Begriff der Gegenleistung ist dabei besonders weit gefasst und beinhaltet jede nur denkbare Leistung, die der Erwerber für den Erwerb des Grundstücks verspricht. Davon umfasst sind neben Geld- und Sachleistungen auch vorbehaltene Nutzungen und Leistungen des Veräußerers wie zum Beispiel vorbehaltene Wohn- oder Fruchtgenussrechte. Allerdings ist bei bestimmten Grundstückserwerben, wie etwa beim unentgeltlichen Erwerb oder beim Erwerb von Todes wegen und bei Erwerben innerhalb der Familie immer der Grundstückswert maßgeblich.
Seit dem 1.1.2016 wird bei der Grunderwerbsteuer zwischen entgeltlichen, teilentgeltlichen und unentgeltlichen Erwerbsvorgängen unterschieden. Während für entgeltliche Erwerbsvorgänge der einheitliche Steuersatz von 3,5% anzuwenden ist, kommt bei unentgeltlichen Übertragungen bzw. beim unentgeltlichen Teil des teilentgeltlichen Erwerbs der begünstigende Stufentarif zur Anwendung. Abgesehen von der Anwendung des begünstigten Stufentarifs ist im Fall von unentgeltlichen Erwerben auch nicht die Gegenleistung, sondern der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
Ein unentgeltlicher Grundstückserwerb im Sinne der Grunderwerbsteuer liegt vor, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30% des Grundstückswerts beträgt. Dagegen liegt ein teilentgeltlicher Erwerbsvorgang vor, wenn die Gegenleistung mehr als 30%, aber weniger als 70% des Grundstückwerts beträgt. Dabei ist der Erwerb in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wobei für den unentgeltlichen Teil der Stufentarif und für den entgeltlichen Teil der normale Grunderwerbsteuersatz von 3,5% anzuwenden ist. Beträgt die Gegenleistung mehr als 70% des Grundstückwerts, liegt ein entgeltlicher Erwerb vor, bei dem die Gegenleistung zur Gänze mit 3,5% zu besteuern ist.
Neben diversen Erwerben von Todes wegen, wie beispielsweise durch Erbanfall oder Vermächtnis, ist auch ein Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbandes gemäß § 26a GGG jedenfalls als unentgeltlich anzusehen, weshalb in solchen Fällen immer der Grundstückwert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist und eine etwaige Gegenleistung unbeachtlich ist. Zum Familienverband gemäß § 26a GGG zählen beispielsweise Ehegatten, eigetragene Partner und Lebensgefährten, soweit ein gemeinsamer Hauptwohnsitz besteht, Verwandte, Geschwister oder Verschwägerte in gerader Linie, Kinder, Enkel-, Stief-, Wahl-, Schwieger-, Pflegekinder sowie deren Ehegatten oder eingetragene Partner oder Nichten und Neffen des Überträgers. Kann bei einem Erwerbsvorgang mit Gegenleistung, die Höhe dieser Gegenleistung nicht ermittelt werden, ist von einem teilentgeltlichen Erwerb auszugehen, wobei 50% des Grundstückswerts mit dem Stufentarif und die anderen 50% mit dem regulären Steuersatz zu besteuern sind.
Beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken, sowie beim unentgeltlichen Teil von teilentgeltlichen Erwerben ist die Grunderwerbsteuer anhand des Stufentarifs wie folgt zu berechnen:
- Für die ersten EUR 250.000 fallen 0,5%;
- Für die nächsten EUR 150.000 fallen 2% und
- Für alles über EUR 400.000 fallen 3,5% an.
Soweit der Stufentarif bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer zur Anwendung kommt, ist eine Sonderregelung zu beachten, wonach Erwerbsvorgänge innerhalb der letzten fünf Jahre zusammengerechnet werden. Dabei wird zwischen der vertikalen und der horizontalen Zusammenrechnung unterschieden. Um zu verhindern, dass die Steuerlast durch die Zerteilung einer Schenkung in mehrere Teile und dem mehrfachen Ausnutzen des begünstigten Stufentarifs reduziert wird, sind im Sinne der vertikalen Zusammenrechnung alle Liegenschaftserwerbe, die innerhalb von fünf Jahren zwischen denselben Personen in eine Richtung erfolgen zusammenzurechnen. Nach der horizontalen Zusammenrechnung sind Erwerbe, bei denen innerhalb von fünf Jahren eine einzige Person von einem oder mehreren Übergebern, sukzessive eine wirtschaftliche Einheit oder Teile davon übertragen bekommt, zusammenzurechnen.
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