Недорогие квартиры, которые к тому же сдаются в аренду на неопределенный срок, сейчас востребованы как никогда. То и дело жильцы, сдающие одну из таких квартир, чураются хорошей сделки. Они не только платят высокую цену за мебель, которая остается в квартире, но и требуют большую плату за то, чтобы назначить нового жильца в компанию по управлению недвижимостью. Кроме того, арендодатели иногда отдают договор аренды потенциальному арендатору, который готов заплатить за него немалые деньги. Вместе с экспертом по жилищному праву компании AK Клеменсом Бергером мы рассмотрели, в каких случаях выкуп арендованных квартир является незаконным.
Что такое незаконная передача квартиры в аренду?
«Выкупы являются незаконными по всей сфере применения Закона об аренде жилья и Закона о некоммерческом жилье (WGG), если они требуются без возмещения или равноценного возмещения», — говорит эксперт по жилищному праву компании AK Клеменс Бергер. Это означает, что в старом здании или в новостройке, субсидируемой из государственных средств, нельзя требовать оплаты ни за назначение нового жильца, ни за передачу квартиры. «Это касается как прежнего жильца, так и арендодателя», — поясняет Бергер. Однако прежние жильцы менее ограничены законом, чем арендодатели.
Какая плата за передачу квартиры в аренду допускается?
Однако если предыдущий арендатор за свой счет приобрел кухню или встроенную мебель или, например, заменил ламинат на новый паркетный пол, он может потребовать от нового арендатора компенсации за эти вложения. «Необходимым условием для этого является то, что текущая стоимость не превышена, — говорит Бергер. Так, если заменяется диван, то все, что превышает его фактическую стоимость, должно рассматриваться как запрещенная плата за передачу. «Таким образом, вы не можете требовать новую цену, только текущую стоимость», — говорит эксперт по жилищному праву. Однако определить, насколько она высока, довольно сложно. Фиксированной формулы для расчета не существует, есть только приблизительные значения. «Для кухонной мебели предполагается срок амортизации в 20 лет, а для кухонной техники — около 10 лет», — говорит Бергер. Однако в конечном итоге все зависит от реальной остаточной стоимости».
Какую мебель или светильники можно заменить в арендованной квартире?
В принципе, вся мебель или светильники могут быть выкуплены у предыдущего арендатора, если, как уже говорилось, они имеют эквивалентную стоимость. Однако арендодатель не вправе требовать от арендатора выкупа мебели.
Могу ли я вернуть незаконную комиссию за перевод — и в течение какого времени?
Незаконно уплаченные выкупные платежи могут быть истребованы из арбитражного суда или компетентного районного суда в течение десяти лет, что соответствует сроку исковой давности по Закону об аренде. То же самое относится, кстати, и к той части общедопустимого выкупного платежа, которая превышает фактическую стоимость. «Иск должен быть направлен против лица, которому должна быть выплачена плата за передачу, то есть против предыдущего арендатора, арендодателя или другого получателя платежа», — советует Бергер.
Как определить, не слишком ли высока плата за передачу квартиры в аренду?
В любом случае, всегда просите счет на мебель, за которую арендатор хочет получить плату за передачу. Тогда вы сможете соответствующим образом их обесценить. Городские власти Вены, например, предоставляют арендаторам калькулятор перевода, но можно также получить консультацию, например, в Mieterhilfe или в Палате труда.
Что делать, если я заплатил незаконную плату за передачу квартиры в аренду?
Если есть подозрение, что выплаченная компенсация была незаконной или слишком высокой, рекомендуется обратиться за консультацией в вышеупомянутые органы. Если подозрения в незаконности компенсации подтвердятся, ее следует истребовать из арбитражного суда или компетентного районного суда.
Имею ли я право на то, чтобы следующий арендатор занял кухню?
«Нет, не существует ни права на передачу, ни того, что вы можете вести переговоры о передаче с новым арендатором», — говорит Бергер. Если новый арендатор не принимает мебель, выезжающий арендатор должен вывезти ее из квартиры. «В противном случае арендодатель может организовать это, при этом расходы будут возложены на предыдущего арендатора», — говорит эксперт по жилищному праву. Арендодатели также не обязаны платить за кухню, оставшуюся в квартире. «Согласно MRG и WGG, они должны возмещать арендаторам только определенные инвестиции, которые привели к значительным улучшениям и которые еще не были амортизированы. К ним относятся, например, установка или переделка водопроводных, осветительных и газовых труб, отопительной или санитарной системы с нормальным и технически современным оборудованием или полная замена поврежденного пола», — говорит Бергер.
Что я могу сделать, чтобы по возможности избежать проблем с выкупными платежами?
«Ведите письменный учет и подтверждайте передачу выкупа», — советует Бергер. Также имеет смысл сфотографировать выкупленные инвестиции и предметы при передаче и предъявить счета-фактуры. «И не платите комиссию за передачу, пока не убедитесь, что вы действительно можете арендовать квартиру», — советует Бергер.
Наш эксперт
Похожие посты:
Бессрочный договор аренды: что Вы всегда хотели знать
Отмена бронирования квартиры: Советы, как избежать стресса
Аренда мебели: Что разрешено, а что нет?
