Законодательство о передаче земли в Австрии

При покупке недвижимости необходимо учитывать многие моменты с юридической точки зрения. Это касается не только договора купли-продажи, важную роль часто играет и закон о передаче земли. Венский нотариус Маркус Каспар объясняет, о чем идет речь.

Что такое закон о передаче земли?

Закон о передаче земли регулирует, кто и на каких условиях имеет право приобретать землю в Австрии путем покупки, обмена или дарения. Однако закон о передаче земли может также применяться к договорам аренды и найма, а также к другим договорам, связанным с землей.

Его цель — сохранить сельские постройки, но при этом обеспечить население достаточным количеством доступной жилой площади. «Это означает, что сделки с недвижимостью должны быть одобрены органом по передаче земли или, по крайней мере, доведены до его сведения», — говорит венский нотариус Маркус Каспар. Как правило, органом первой инстанции является соответствующая районная администрация; в Вене таковой является MA 35.

Однако, учитывая федеральное устройство Австрии, в стране не существует стандартного закона о сделках с землей. «Вместо этого в каждой федеральной земле действуют свои собственные и очень разные законы. Это делает вопрос очень сложным», — говорит Каспар.

Какие виды сделок с землей существуют в Австрии?

В Австрии различают так называемые «зеленые» сделки с землей, к которым относятся сельскохозяйственная и лесная недвижимость, «серые» сделки с землей (застроенная и незастроенная недвижимость) и сделки с землей для иностранцев. Последние ограничивают приобретение прав иностранцами, независимо от типа недвижимости.

В частности, различают юридические сделки, которые не требуют разрешения, и те, которые требуют. Юридические лица или товарищества, юридический адрес которых находится за границей или в Австрии, но большинство акций юридического лица принадлежит иностранцам, считаются иностранцами в соответствии с законами федеральных земель о передаче земли.

«Граждане ЕС не считаются иностранцами, они находятся на равных правах с австрийскими гражданами», — объясняет нотариус. С другой стороны, к гражданам третьих стран часто предъявляются жесткие требования по получению разрешений. Следует отметить, что в отношении «базового движения иностранцев» существуют различные исключения, зависящие от конкретной страны. Как правило, разрешения в области базового движения для иностранцев выдаются только в случае наличия социальных или экономических интересов.

Кому нужна лицензия в соответствии с законом о передаче земли?

Требуется ли разрешение на приобретение недвижимости или прав на нее, зависит от различных факторов. С одной стороны, это зависит от федеральной земли, в которой находится недвижимость, а с другой — от зонирования. «Но важную роль играет и тот факт, кто хочет приобрести недвижимость и как она будет использоваться в будущем», — говорит Каспар.

Во всех федеральных провинциях, кроме Вены, сделки с зелеными землями требуют разрешения при определенных обстоятельствах. Если сельскохозяйственное или лесное использование по-прежнему гарантировано, такое разрешение обычно выдается.

В некоторых федеральных землях «серые» сделки с землей имеют большое значение, особенно в отношении вторых или дачных домов. В Тироле, например, даже наследство в некоторых случаях подпадает под действие закона о передаче земли.

Распространяется ли закон о передаче земли на австрийцев?

В принципе, да, если не оговорены исключения.

Что произойдет, если закон о передаче земли не будет соблюден?

«Если закон о передаче земли не соблюдается, договор в конечном итоге становится недействительным, — говорит Каспар. Это связано с тем, что суд по земельному кадастру не может санкционировать внесение записи в земельную книгу без разрешения органа по передаче земли. То же самое относится и к уведомлению о приоритете в земельной книге.

Распространяется ли закон о передаче земли на вторичное жилье?

Да, в некоторых федеральных штатах существуют весьма специфические правила.

Как происходит процедура передачи земли?

«Как правило, нотариус или адвокат уведомляет о приобретении недвижимости орган по управлению имуществом или обращается за разрешением до того, как договор купли-продажи будет внесен в земельную книгу», — объясняет нотариус. Соответствующие стороны юридической сделки имеют статус сторон. Обработка документов в компетентном органе по передаче земли может занять несколько недель». Кстати, законодательство о передаче земли не устанавливает максимальную продолжительность процедуры. Если разрешение не выдано, можно подать апелляцию.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ: Закон о передаче земли

Что означает «Grundverkehr»?

Сделки с землей можно определить как приобретение прав на землю в различных формах. При этом не имеет значения, является ли такое приобретение возмездным или безвозмездным.

Что подразумевается под законом о передаче земли?

Закон о передаче земли регулирует, кто и на каких условиях имеет право приобретать права на землю в Австрии.

На кого распространяется закон о передаче земли?

Закон о передаче земли распространяется на резидентов и нерезидентов.

Должен ли я придерживаться основных правил?

Да, иначе сделка с недвижимостью будет недействительной.

Что произойдет, если орган по передаче земли не одобрит юридическую сделку?

Если приобретение недвижимости не санкционировано органом по передаче земли, жалобу или апелляцию на это решение можно подать в компетентный провинциальный административный суд.