Минимальный резерв: финансовый запас на случай ремонта
Обслуживание жилых зданий, которое оплачивается из ремонтного фонда, может быть очень дорогим. Чтобы обеспечить наполнение банка, с июля действует установленный законом минимальный размер ежемесячных резервов.
Если недвижимость требует различных работ по обслуживанию или нуждается в ремонте, сообщество владельцев может понести значительные расходы. Только подумайте о мерах по декарбонизации. Согласно исследованиям, это может стоить до 400 евро за квадратный метр.
Чтобы быть готовыми к этой и подобной работе, сообщества собственников по закону обязаны создавать резервы. «Они являются финансовым буфером для владельцев, позволяющим финансировать работы по обслуживанию и благоустройству или устранению повреждений», — говорит юрист Валентина Филадельфи-Штайнер (Valentina Philadelphy-Steiner). Однако до сих пор накопленных резервов часто не хватало, чтобы покрыть расходы. «Законодатель говорил только о «разумной» сумме», — говорит Филадельфи-Штайнер.
В прошлом владельцы (или управляющий недвижимостью) могли сами определять сумму минимального резерва, который необходимо выплачивать каждый месяц. «Существовало два мнения: Одни проявляли бережливость и хотели, чтобы проводились только необходимые работы, а другие хотели сохранить недвижимость в хорошем состоянии на длительный срок», — говорит юрист.
С июля 2022 года: Новый минимальный запас
Учитывая энергетический переход, который необходимо освоить, законодатель отреагировал и установил минимальный резерв в рамках поправки к Закону о кондоминиумах, который стал обязательным с июля 2022 года. Она составляет 90 центов за квадратный метр площади в месяц. Минимальный резерв переоценивается каждые два года в соответствии с индексом потребительских цен; впервые он будет скорректирован 1 января 2024 года.
Но есть и исключения: Согласно закону, минимальный месячный резерв может быть ниже, а именно
- в связи с особым масштабом существующего резерва
- из-за недавнего нового строительства или реконструкции здания
- или если в случае комплекса домов с террасами или отдельно стоящих домов владельцы квартир по договору приняли на себя обязательства по содержанию в соответствии с § 28 (1) № 1 WEG (общие части имущества, ремонт серьезных повреждений в многоквартирном доме).
Кредит без земельного кадастра
Конечно, более высокий резерв может продолжать признаваться. Например, когда в ближайшие несколько лет предстоит масштабная реконструкция. Будь то минимальный резерв или отклонение от него — неизменным остается то, что резервы могут быть «выгодно» инвестированы управляющим недвижимостью или сообществом собственников на совместный счет и могут быть использованы только для определенных целей. В частности, это относится к работам по техническому обслуживанию и благоустройству, а также к устранению повреждений. Ежегодный отчет о резервах должен быть подготовлен и представлен в письменном виде всем владельцам кондоминиума.
Если расходы на техническое обслуживание и благоустройство не могут быть оплачены из ремонтного фонда, может быть собран специальный сбор — единовременная сумма. Возможно также внешнее финансирование. Управляющие недвижимостью могут взять кредит для сообщества собственников, для чего банку не нужно быть внесенным в земельный кадастр.
Новым в этом контексте с июля является то, что в случае предоставления кредита на работы по обслуживанию и благоустройству, управляющий недвижимостью может предоставить владельцам квартир возможность покрыть свою долю из собственных ликвидных средств. Владельцу кондоминиума, воспользовавшемуся этой опцией, не нужно нести никаких расходов по кредиту.
Кстати, если владелец продает свою квартиру, он не получит резервы, которые он отложил на будущие работы. Однако он может включить их в стоимость покупки, поскольку считается, что больший резерв увеличивает стоимость недвижимости.
Похожие посты:
