Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Immobilien ist im Wesentlichen für die Abschreibung von Aufwendungen interessant, da für diese zwei Aspekte unterschiedliche Regelungen greifen.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Was ist Instandhaltung?
Unter Instandhaltung bzw. Instandhaltungsaufwand versteht man laufende Reparatur- und Wartungsarbeiten, bei denen nicht umfassende Teile eines Gebäudes betroffen sind.
Dazu zählen:
- Die oben angesprochenen Wartungsarbeiten
- Reparatur des Daches
- Reparatur der Heizung
- Ausmalen (Wohnung oder Stiegenhaus)
- Streichen der Fenster
- Austausch einzelner Fenster- bzw. Fensterflügel
- Austausch einzelner Türen
- Austausch einzelner Heizkörper (weil der eine Heizkörper z.B. schadhaft ist)
- Ausbessern oder Erneuern des Putzes (auch Außenputz)
- Streichen der Fassade
- Erneuerung von Gebäudeteilen aufgrund Sturm- oder Hagelschäden (sogenannte „Höhere Gewalt“)
Wie erfolgt die steuerliche Abschreibung bei Instandhaltungsaufwand?
Die steuerliche Abschreibung bei Instandhaltungsaufwand ist für den Steuerzahler in Österreich vorteilhafter, da er sämtliche Zahlungen sofort in voller Höhe abschreiben kann. Auf Antrag kann er die Abschreibung jedoch auch auf die nächsten 15 Jahre verteilen.
Was ist Instandsetzung?
Von einem Instandsetzungsaufwand spricht man, wenn damit der Nutzungswert einer Immobilie wesentlich erhöht wird oder die Nutzungsdauer über 25 % verlängert wird.
Dazu zählen:
- Energiesparende Investitionen
- Anbringung einer Wärmedämmung auf der Fassade
- Trockenlegung der Mauern
- Ein mehr als 25-prozentiger Austausch von Fenstern, Türen, Dach, Dachstuhl, Stiegen, Zwischendecken, Unterböden (z.B. Estrich statt Holzboden), Heizungssystem, Aufzug, Installationen (Elektro, Gas, Wasser, Heizung, Sanitär)
Um den Unterschied zur Instandhaltung an einem Beispiel darzulegen:
- Instandhaltung ist es, wenn ein gebrochenes Fenster ausgetauscht wird
- Instandsetzung ist es, wenn die Fenster eines Gebäudes systematisch in größerer Menge ausgetauscht werden, um z.B. eine höhere Energieeffizienz oder eine längere Lebensdauer zu erreichen.
Wie erfolgt die steuerliche Abschreibung bei Instandsetzungsaufwand?
Hier gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen Büro- und Geschäftsgebäuden sowie Wohngebäuden. Letztere sind zwingend auf 15 Jahre verteilt abzusetzen (außer sie sind bereits vorher mit Subventionen gegenverrechnet worden). Büro- und Geschäftsgebäude können dagegen sofort abgeschrieben werden.
Hier wird tatsächlich unterschieden, welcher Teil des Gebäudes wofür genutzt wird. Beispiel: Ein gesamtes Gebäude wird thermisch saniert. Der zu Wohnzwecken vermietete Teil muss auf 15 Jahre, der für Betriebe vermietete Teil (Büros, Geschäftslokal) kann sofort abgeschrieben werden.
