La valeur d’un bien immobilier ne dépend pas seulement de différents critères, il existe également différentes méthodes de calcul.
Tout d’abord, le prix d’un bien immobilier et sa valeur ne sont pas la même chose. Certes, la valeur, concrètement la valeur vénale, de l’appartement ou de la maison est la base de la détermination du prix d’achat. Mais alors que celui-ci est déterminé par l’offre et la demande, la valeur est déterminée par des critères objectifs. « Il s’agit de l’emplacement, de l’âge, de la superficie et de l’état du bien immobilier, mais aussi, de plus en plus, de la durabilité ainsi que de la taille et de la configuration du terrain », explique Martin Roth, expert judiciaire en évaluation immobilière.
Situation, situation, situation
Elle joue le rôle principal dans la valeur d’un bien immobilier. « Plus elle est bonne, plus la valeur du terrain est élevée », explique Roth. C’est elle qui influence le plus la valeur vénale, car la construction d’un bâtiment dans un bon ou un mauvais endroit coûte le même prix. La manière dont celle-ci est évaluée dépend également de différents points : Ainsi, non seulement la desserte par les transports publics et les infrastructures telles que les magasins, les crèches, les écoles, les médecins, mais aussi l’environnement proche et lointain sont importants. L’évaluation de l’emplacement n’est pas gravée dans le marbre : si, par exemple, un centre logistique est construit à la périphérie d’un quartier résidentiel, l’emplacement perd de sa valeur. Inversement, le développement du haut débit ou la construction d’un métro avec une nouvelle station à proximité du terrain augmentent la valeur de celui-ci.
Vieux, mais qui vaut quand même quelque chose ?
Le fait est que les maisons et les appartements perdent de la valeur au fil des ans. La perte de valeur peut toutefois être réduite si la propriété est bien entretenue. Ceux qui pensent qu’ils devraient rénover leur maison et installer un chauffage écologique avant de la vendre peuvent respirer. « Bien sûr, la durabilité est devenue un sujet énorme. Mais ces mesures n’augmentent pas la valeur du bien immobilier, elles ne font que réduire la perte de valeur », explique Roth. Il convient donc de laisser à l’acheteur le soin d’installer le nouveau chauffage. Il en va de même pour l’équipement : les meubles et autres ne sont pas pris en compte dans l’évaluation. « Qu’ils plaisent ou non, cela dépend de l’œil de l’observateur », explique le professionnel de l’évaluation.
Servitudes réduisant la valeur de la propriété
Des droits d’usufruit ou un droit d’habitation que le vendeur se réserve réduisent considérablement la valeur d’un bien immobilier – surtout si les bénéficiaires ont encore une espérance de vie statistique relativement longue. D’autres servitudes, comme les droits de passage et de canalisation, mais aussi les contaminations, devraient être évaluées individuellement. Il en va de même pour l’emplacement dans une zone dangereuse et d’autres éléments similaires.
Toutes les bonnes choses vont par trois
La loi sur l’évaluation des biens immobiliers prévoit trois méthodes différentes au choix pour l’évaluation des biens immobiliers résidentiels – la méthode de la valeur réelle, la méthode de la valeur comparative et la méthode de la valeur de rendement. Dans la méthode de la valeur réelle, la valeur du terrain est déterminée, puis la valeur de la construction est calculée au prorata. Celle-ci est de 100 % l’année de la construction et de zéro % à la fin de la durée d’utilisation économique totale. Il faut donc calculer la valeur de la période de construction à la date d’évaluation. La somme de la valeur de la période de construction, de la valeur du terrain et des aménagements extérieurs donne alors la valeur vénale. Il est généralement utilisé pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements.
Dans la méthode de la valeur comparative, la valeur vénale est déterminée en comparant les prix constatés pour des biens immobiliers similaires. La plupart du temps, les appartements en copropriété et les terrains sont évalués de cette manière.
La méthode de la valeur de rendement, quant à elle, vise à déterminer les revenus futurs du bien immobilier, actualisés sur la durée d’utilisation restante. Elle s’obtient en capitalisant le revenu net attendu ou obtenu au taux d’intérêt approprié et en fonction de la durée d’utilisation prévue du bien. Cette méthode est utilisée pour les biens immobiliers destinés à générer un rendement, c’est-à-dire les appartements loués à long terme, les immeubles de rapport ou les biens immobiliers commerciaux.
Calcul de la valeur des biens immobiliers : Outils en ligne ou professionnels ?
Il existe aujourd’hui sur Internet différents outils permettant de calculer soi-même la valeur d’un bien immobilier. Selon M. Roth, ces outils ne peuvent fournir qu’une première estimation approximative sur la base de valeurs moyennes, alors qu’une expertise réalisée par un expert prend en compte le bien immobilier individuel et toutes ses particularités, ainsi que les droits et les charges.
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