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b-legal – Rechtanwaltskanzlei für Immobilienrecht & Mietrechtsfragen
Ausstattungskategorien, Richtwertmietzins, Hauptmietzins, … – wie setzt sich die Miete zusammen?
Woraus besteht der Mietzins?
Die Höchstbeschränkungen des Mietzinses sind für Mieter elementar und nicht selten existenzentscheidend. Die meistgestellte Frage unter Mietern ist in aller Regel, ob der Vermieter „zu viel Miete verlangt“. Unklar ist in diesem Zusammenhang oft, woraus sich diese Miete – genauer gesagt der „Mietzins“ – überhaupt zusammensetzt. Der Hauptmietzins ist jener (Teil-)Betrag des Mietzinses, den der Vermieter für die Vermietung per se verlangt. Mit anderen Worten: Der Hauptmietzins versteht sich als Entgelt der Vermietung. Zu diesem kommen die Betriebskosten, öffentlichen Abgaben (z.B. Steuern) und Gemeinschaftskosten (z.B. Liftkosten) hinzu, die der Vermieter – anteilig für das konkrete Mietobjekt – dem Mieter weiterverrechnet. Der sich ergebende Gesamtbetrag bildet den „Mietzins“.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
Wann gelten welche Mietzinsbeschränkungen?
Im Vollanwendungsbereich des MRG (lesen Sie zur Erklärung des MRG=Mietrechtsgesetzes und des Vollanwendungsbereichs den Beitrag Wohnungstypen und die Anwendung des MRG) gelten fixe Mietzinsobergrenzen. Hier unterscheidet man aber zwischen verschiedenen Fällen, die wir im Folgenden erklären.
Bei Vermietung zu Geschäftszwecken sowie für Neubauwohnungen (Baubewilligung für das Gebäude nach 8.5. 1945) und Luxuswohnungen (mehr als 130 m2 und in sehr gutem Zustand) darf der „angemessene Mietzins“ verrechnet werden. Wie hoch oder niedrig dieser ausfällt, darüber entscheiden die Lage, Größe, Ausstattung etc. des Mietobjekts. Die konkrete Angemessenheit ist im Streitfall von einem Sachverständigen (z.B. bei der Schlichtungsstelle) zu beurteilen.
Für alle anderen Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des MRG – insbesondere für Altbauwohnungen – gilt das Richtwertsystem. Für jedes Bundesland wird ein genormter Richtwert pro m2 festgelegt, der sich aus dem Richtwertgesetz (RichtwG) ergibt und regelmäßig aktualisiert wird. (Stand April 2014 für Wien: € 5,39/m2 , Burgenland: € 4,92 m2, Kärnten: € 6,31/m2, Niederösterreich: € 5,53/m2, Oberösterreich: €5,84/m2, Salzburg: € 7,45/m2, Steiermark: € 7,44/m2, Tirol: € 6,58/m2, Vorarlberg: € 8,28/m2)
Ausgehend von diesem Richtwert werden im Anwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) Höchstgrenzen für Mieten in vier Kategorien festgelegt: A, B, C und D. Für die Einordnung einer Wohnung in die jeweilige Kategorie sind der Zustand der Wohnung, das Vorhandensein von Küche, Bad und WC sowie die Größe der Wohnung ausschlaggebend.
Substandardwohnungen stellen einen Sonderfall dar: Ist eine Wohnung in nicht brauchbaren Zustand, verfügt über kein Wasser und/oder WC im Wohnungsinneren, fällt diese in die Kategorie D. In diesem Fall kann nur der Fixmietzins von € 0,81/m2 bzw. € 1,62/m2 (bei noch brauchbarem Zustand) verlangt werden, weitere Zu- oder Abschläge kommen nicht in Betracht.
Welche Sonderfälle gibt es bei der Mietzinsbeschränkung?
Ausnahmen gibt es bei der Untermiete und bei Befristungen. Wird ein Mietobjekt im Vollanwendungsbereich des MRG untervermietet, gilt die Ausnahme, dass der Untermietzins den (zulässigen!) Hauptmietzins um das 1,5fache übersteigen darf. Investitionen, die der Hauptmieter zur Verbesserung des Mietgegenstandes mit objektivem Nutzen für den Mieter getätigt hat, dürfen jedoch berücksichtigt werden. In diesem Zusammenhang hat der Oberste Gerichtshof im September 2014 ausgesprochen, dass nicht nur die Verbesserung (im Sinne einer „Kategorieanhebung“), sondern auch Aufwendungen zur erstmaligen Schaffung einer Dachgeschoßwohnung bei Bildung des Untermietzinses berücksichtigt werden dürfen (OGH 26.9.2014, 5 Ob 85/14g).
Bei befristeten Mietverhältnissen verringert sich der höchstzulässige Mietzins zudem um 25 % („Befristungsabschlag“).
Im Teil- sowie im Nichtanwendungsbereich des MRG (wird ebenfalls in diesem Beitrag erklärt: Wohnungstypen und die Anwendung des MRG) darf der „freie Mietzins“ verlangt werden. Lediglich grobe Überschreitungen können hier beanstandet werden (z.B. wucherische Miete).
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