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PHH Rechtsanwälte
Richtwertmietzins bei Miet-Immobilien
Jeder hat schon mal davon gehört, aber keiner weiß genau, was es ist und wann er zur Anwendung kommt: der Richtwertmietzins.
Die erste und auch entscheidende Frage ist, ob die Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Dies ist jedenfalls bei allen Altbauwohnungen (Vorsicht: Ausnahme bei Großwohnungen von mehr als 130 m²) der Fall. Nur wenn das Mietverhältnis zur Gänze den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegt, kommt der Richtwertmietzins zum Tragen. Ist das Mietrechtsgesetz hingegen nicht oder nur teilweise anwendbar, kann der Hauptmietzins zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart werden (die Höhe wird sich hier am Markt orientieren).
Wer setzt den Richtwertmietzins fest und wie?
Der Richtwert ist jener Betrag, der maximal für einen Quadratmeter einer Wohnung pro Monat verlangt werden darf. Das Verfahren zur Berechnung des Richtwertmietzinses ist relativ kompliziert.
Ausgehend von einem Richtwert, welcher für jedes Bundesland vom Bundesministerium für Justiz durch Verordnung kundzumachen ist, wird je nach Wohnungsgröße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der konkreten Wohnung durch Zuschläge und Abschläge der Richtwertmietzins für diese Wohnung berechnet.
So gibt es z.B. Abschläge für Stockwerkslage ohne Lift, nicht vorhandenes Kellerabteil, überdurchschnittlichen Lärm, schlechte Belichtung, andererseits z.B. Zuschläge für Grünlage, ruhige Lage, vorhandener Balkon oder Terrasse, Gegensprechanlage, Waschmaschinenanschluss, Telekabelanschluss.
Auch die Ausstattungskategorie der Wohnung (A, B, C oder D) ist maßgeblich. Bei Kategorie B wird ein Abschlag von 25 % des Richtwertes vorgenommen, bei Kategorie C von 50 %. Bei Befristung eines Mietvertrages (egal wie lange – Download Muster Mietvertrag) beträgt der Abschlag weitere 25 %.
Wann wird der Richtwertmietzins wirksam?
Ist der Hauptmietzins einmal vereinbart, kann der Vermieter diesen nicht mehr von sich aus erhöhen. Möglich und auch üblich sind aber Wertsicherungsvereinbarungen. Die Erhöhung richtet sich nach der Steigerung der Verbraucherpreise und erfolgt in der Regel alle zwei Jahre.
Überschreitet der tatsächlich vereinbarte Hauptmietzins die durch den Richtwert festgelegten Höchstgrenzen ist die Mietzinsvereinbarung rechtlich unwirksam. Der Mieter kann dann ein nachträgliches Senken der Miete verlangen. Vermieter müssen bedenken, dass dies auch rückwirkend möglich ist.
Was ist der Unterschied bei befristeten vs. unbefristeten Mietverhältnissen?
Hier gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen:
- Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist diese Senkung des Mietzinses innerhalb der ersten 3 Jahre ab Abschluss des Mietvertrages geltend zu machen, andernfalls gilt der vereinbarte, wenn auch höhere Mietzins als anerkannt.
- Bei befristeten Mietverhältnissen hingegen kann diese Senkung rückwirkend für die gesamte Dauer der Befristung (bis zu 10 Jahren) geltend gemacht werden, auch wenn diese für einen längeren Zeitraum als 3 Jahre abgeschlossen wurde. Zu beachten ist lediglich, dass die rückwirkende Senkung der Miete innerhalb von 6 Monaten ab Ende der Befristung geltend gemacht werden muss.
