Was ist unter Liebhaberei zu verstehen?
Im Steuerrecht wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, wenn sie innerhalb eines absehbaren Zeitraums keinen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Als Konsequenz wird die Liebhaberei-Tätigkeit steuerlich nicht als Einkunftsquelle angesehen, was bedeutet, dass weder die daraus erzielten Einnahmen noch die daraus resultierenden Verluste für die Berechnung der Einkommensteuer anerkannt werden.
Insbesondere im Fall der Vermietung und Verpachtung entstehen, beispielsweise aufgrund von Investitions- oder Finanzierungskosten, in den Anfangsjahren oftmals steuerliche Verluste, weshalb die Frage aufkommt, ob die Vermietungstätigkeit insgesamt als Einkunftsquelle oder Liebhaberei zu qualifizieren ist.
Große und kleine Vermietung
Damit es sich bei der Vermietung und Verpachtung um eine Einkunftsquelle handelt, muss laut Liebhabereiverordnung ein Totalgewinn innerhalb eines Beobachtungszeitraums erzielt werden, was mittels einer Prognoserechnung zu dokumentieren ist, wobei hinsichtlich des Zeitraums zwischen der „großen“ und „kleinen“ Vermietung unterschieden wird:
- Große Vermietung
Als „große Vermietung“, für die ein Beobachtungszeitraum von höchstens 25 Jahren festgelegt wurde, gilt die Überlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten, sofern es sich nicht um Eigentumswohnungen oder um Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten („Quasi-Wohnungseigentum“) handelt. - Kleine Vermietung
Als „kleine Vermietung, für die ein Beobachtungszeitraum von höchstens 20 Jahren festgelegt wurde, gilt die Vermietung von Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäusern), Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten, einzelnen Bungalows und Appartements sowie im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer.
Sofern die Immobilie vor Vermietungsbeginn erst errichtet oder saniert werden muss und sich daraus vorweggenommene Werbungskosten ergeben, kann der Beobachtungszeitraum um bis zu 3 Jahre verlängert werden.
Die Prognoserechnung
Die zu erstellende Prognoserechnung hat plausibel und nachvollziehbar zu sein und muss mindestens nach Instandhaltung, Abschreibung, Zinsen und sonstige Werbungskosten aufgegliedert werden. Dabei sind alle durch die Vermietungstätigkeit veranlassten und im absehbaren Zeitraum objektiv zu erwartenden Aufwendungen in die Prognose aufzunehmen.
Wird in der Prognoserechnung ein steuerlicher Einnahmenüberschuss innerhalb des absehbaren Zeitraums nachgewiesen, werden die Verluste der ersten Jahre (vorläufig) steuerlich anerkannt. Ergibt sich aus der Prognoserechnung hingegen, dass kein Gesamtüberschuss im Prognosezeitraum erwirtschaftet wird, ist wohl von Liebhaberei auszugehen. Wobei ein Ausbleiben eines Gesamtüberschusses aufgrund von unerwarteten Umständen innerhalb des Beobachtungszeitraums, die der Steuerpflichtige nicht beeinflussen kann, der Qualifizierung als Einkünfte nicht schädlich ist. Ebenso liegt keine Liebhaberei vor, wenn die Tätigkeit aufgrund konkreter Unwägbarkeiten, wie beispielsweise Katastrophen oder finanziellem Notstand, beendet wird, soweit bis zum Zeitpunkt der Beendigung die Absicht bestand, einen Gesamtüberschuss zu erzielen.
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