Не только различные критерии являются определяющими для стоимости недвижимости, но и различные методы расчета.
Прежде всего: цена недвижимости и ее стоимость — это не одно и то же. Действительно, стоимость, а именно рыночная стоимость, квартиры или дома является основой для определения цены покупки. Однако, несмотря на то, что она основана на спросе и предложении, решающее значение для стоимости имеют объективные критерии. «Это местоположение, возраст, площадь и состояние недвижимости, а также устойчивость, размер и конфигурация участка», — говорит Мартин Рот, судебный эксперт по оценке недвижимости.
Расположение, расположение, расположение
Он играет главную роль в стоимости недвижимости. «Чем лучше местоположение, тем выше стоимость земли, — говорит Рот. Это больше всего влияет на рыночную стоимость, поскольку строительство здания в хорошем или плохом месте обходится одинаково дорого. То, как это оценивается, также зависит от различных факторов: Важны не только транспортное сообщение и инфраструктура, такая как магазины, детские сады, школы и врачи, но и непосредственное и более широкое окружение. Однако оценка местоположения не является чем-то неизменным: если, например, логистический центр будет построен на окраине жилого района, место потеряет свою ценность. И наоборот, расширение широкополосной связи или строительство подземной железной дороги с новой станцией рядом с объектом недвижимости повысит его стоимость.
Старый, но все еще чего-то стоит?
Дело в том, что дома и квартиры с годами теряют в цене. Однако потерю стоимости можно уменьшить, если поддерживать недвижимость в хорошем состоянии. Тот, кто теперь считает, что перед продажей ему следует провести тепловую реконструкцию своего дома и установить экологически чистую систему отопления, может вздохнуть с облегчением. «Конечно, экологичность стала огромной проблемой. Но эти меры не увеличивают стоимость недвижимости, а лишь уменьшают ее потерю», — говорит Рот. Поэтому установку новой системы отопления следует оставить на усмотрение покупателя. Аналогично обстоит дело с обстановкой: мебель и т.п. не включаются в оценку. «Нравится она Вам или нет — это на усмотрение покупателя», — говорит эксперт по оценке.
Снижающие стоимость сервитуты на собственность
Узуфруктуарные права или право на проживание, зарезервированное продавцом, значительно снижают стоимость недвижимости — особенно если бенефициары еще имеют относительно большую статистическую продолжительность жизни. Другие сервитуты, такие как право прохода и право прокладки трубопроводов, а также загрязнение, должны оцениваться индивидуально. То же самое относится к расположению в опасной зоне и т.п.
Все хорошие вещи приходят втроем
Закон об оценке недвижимости предусматривает выбор из трех различных методов оценки жилой недвижимости — метод стоимости активов, метод сравнительной стоимости и метод стоимости капитализированного дохода. При использовании метода стоимости активов определяется стоимость земли, а затем на пропорциональной основе рассчитывается стоимость строительства. Она составляет 100 процентов в год строительства и ноль процентов в конце общего срока экономической полезности. Поэтому необходимо рассчитать, насколько высока текущая стоимость строительства на дату оценки. Сумма стоимости периода строительства, стоимости земли и наружных сооружений дает рыночную стоимость. Этот метод в основном используется для отдельно стоящих и полуотдельно стоящих домов.
В методе сравнительной стоимости рыночная стоимость определяется путем сравнения цен, установленных на аналогичные объекты недвижимости. Обычно таким образом оцениваются кондоминиумы и земля.
Подход, основанный на капитализации дохода, с другой стороны, фокусируется на будущих доходах объекта недвижимости, которые дисконтируются в течение оставшегося срока полезного использования. Он определяется путем капитализации ожидаемого или генерируемого чистого дохода по соответствующей процентной ставке и в соответствии с ожидаемым сроком полезного использования недвижимости. Этот метод используется для недвижимости, предназначенной для получения дохода, т.е. квартир, сдаваемых в долгосрочную аренду, многоквартирных домов или коммерческой недвижимости.
Расчет стоимости недвижимости: Онлайн-инструменты или профессионалы?
В настоящее время в Интернете доступны различные инструменты для самостоятельного расчета стоимости недвижимости. По словам Рота, они могут дать лишь первоначальную приблизительную оценку, основанную на средних значениях, в то время как отчет эксперта учитывает конкретный объект недвижимости и все его особенности, а также права и обременения.
Похожие посты:
Как рассчитывается налог на передачу недвижимости?
