Mietzinsminderung

Ihr Recht auf Mietzinsminderung

Als Mieter einer Immobilie gibt es Fälle, in denen man das Recht auf eine Mietzinsminderung hat. Und zwar dann, wenn die Wohnung aufgrund einer potenziellen Beeinträchtigung der Gesundheit des Mieters (z.B. durch Lärm, Schimmel, Feuchtigkeit) oder einer fehlenden Grundversorgung (z.B. mit Wasser, Wärme oder Strom) an Wohnwert verliert.
Vereinfacht gesprochen.
Denn im konkreten Fall kommt es immer auf die Details an.

Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht

Mietzinsminderung bei Beeinträchtigung des vereinbarten Gebrauchs

Der Vermieter ist gemäß § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) verpflichtet, den Mietgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und in diesem Zustand zu erhalten. Diese Bestimmung kommt jedoch nur im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. für Mietgegenstände, auf die das MRG nicht anwendbar ist, in vollem Umfang zur Anwendung. 

Die Höhe des Mietzinses, den der Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG verlangen darf, unterliegt strengen Grenzen. Deswegen obliegt die Erhaltungspflicht für Schäden im Inneren des Mietgegenstandes im Vollanwendungsbereich des MRG dem Mieter. Das gilt z.B. für die Reparatur von mitvermieteten Küchengeräten. Ausgenommen ist der Fall, dass vertraglich etwas Gegenteiliges vereinbart wurde, also z.B. eine Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter. Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter somit lediglich ernsthafte Schäden des Hauses (nicht des einzelnen Mietgegenstandes) oder vom einzelnen Mietgegenstand ausgehende, erhebliche Beeinträchtigungen für die Gesundheit (z.B. Bleirohre) auf seine Kosten beseitigen.

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Vorliegen relevanter Beeinträchtigungen

Zurück zum Teilanwendungsbereich bzw. Nichtanwendungsbereich des MRG. Kommt es hier zu Beeinträchtigungen des vereinbarten Gebrauchs des Mietgegenstandes, wird der Mieter in dem Maß der Beeinträchtigung für deren Dauer von der Entrichtung des Mietzinses befreit. 

Beeinträchtigungen, die zu einem Mietzinsminderungsanspruch führen, sind z.B. nicht funktionsfähige, mitvermietete Einrichtungsgegenstände (z.B. Küchengeräte) oder das Auftreten von Schimmelbildung. Ebenso zählt dazu der Ausfall oder die Beeinträchtigung der Strom- oder Wasserversorgung oder eine über einen längeren Zeitraum von Mietern/Nachbarn im Wohnhaus ausgehende, erhebliche Lärmbelästigung.

Für den Mietzinsminderungsanspruch kommt es übrigens nicht darauf an, ob die Beeinträchtigung auf einem Verschulden des Vermieters beruht. Baulärm auf der Nachbarliegenschaft berechtigt den Mieter genauso zur Geltendmachung einer Mietzinsreduktion für die Dauer der Bauarbeiten, sofern diese den vereinbarten Gebrauch des Mietgegenstandes beeinträchtigen. 

Höhe des Mietzinsminderungsanspruchs

Zur Beurteilung des Ausmaßes bzw. der Höhe der jeweils konkret zustehenden Mietzinsminderung bietet das Gesetz keine konkrete Berechnungsformel. Daher muss die bisherige Rechtsprechung als Beurteilungsmaßstab herangezogen werden. 

* 5 % Mietzinsminderung wurden etwa bereits bei beeinträchtigenden Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück zuerkannt. Wobei von der bisherigen Rechtsprechung bei Lärmbelästigungen eine Mietzinsminderung im Ausmaß von 25 % als Obergrenze gezogen wird (LGZ Graz 30. 11. 2001, 3 R 265/01i). 

* Bei gesundheitsgefährdender Schimmelbildung wurde von der Rechtsprechung eine Mietzinsminderung von 90 % als gerechtfertigt erachtet. Bei massivem Schimmelbefall wurde zudem bereits die gänzliche Reduktion des Mietzinses für zulässig erachtet (OGH 29. 3. 2004, 5 Ob 60/04s).

Der Anspruch des Vermieters auf den vollen Mietzins lebt mit Beseitigung der Beeinträchtigung (z.B. Beendigung der Bauarbeiten) wieder auf.

Vorgehen in der Praxis

Wenngleich der Mietzinsminderungsanspruch in § 1096 ABGB gesetzlich verankert ist, sollte der Mietzins nicht einseitig vom Mieter reduziert werden. Das könnte zu einer Mietzins- und allenfalls auch Räumungsklage des Vermieters führen. 

Informieren Sie den Vermieter bzw. die Hausverwaltung (aus Beweiszwecken schriftlich) über die Beeinträchtigungen, die den Mietzinsminderungsanspruch bewirken. Fordern Sie den Vermieter zur Verbesserung bzw. Beseitigung der Beeinträchtigung auf (sofern dies möglich ist). Weisen Sie darauf hin, dass der Mietzinsminderungsanspruch ab Vorliegen der Beeinträchtigung bis zu deren Beseitigung besteht. Halten Sie zudem fest, dass allenfalls bereits zu viel gezahlter Mietzins zurückgefordert wird. Und dass der volle Mietzins nur unter Vorbehalt der Rückforderung im Ausmaß der jeweils zustehenden Mietzinsminderung gezahlt wird. 

Sollten Sie bezüglich der Vorgehensweise unsicher sein bzw. sich der Vermieter uneinsichtig zeigen, sichern Sie sich juristische Unterstützung.