Leistbare Wohnungen, die noch dazu unbefristet vermietet werden, sind gefragter denn je. Immer wieder wittern Mieter, die eine dieser Wohnungen aufgeben, ein gutes Geschäft. Sie lassen sich nicht nur Einrichtungsgegenstände, die in der Wohnung bleiben, teuer ablösen, sondern verlangen auch für die Nominierung eines Nachmieters bei der Hausverwaltung einen saftigen Obolus. Auch Vermieter vergeben den Mietvertrag gelegentlich an jenen Interessenten, der bereit ist, dafür ein Körberlgeld zu bezahlen. Gemeinsam mit dem AK-Wohnrechtsexperten Clemens Berger haben wir uns angesehen, wann Ablösen bei Mietwohnungen illegal sind.
Was ist eine illegale Ablöse bei einer Mietwohnung?
„Illegal sind Ablösen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sowie im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) dann, wenn sie ohne Gegenleistung oder gleichwertige Gegenleistung verlangt werden“, sagt AK-Wohnrechtsexperte Clemens Berger. Somit dürfen in einem Altbau oder einem mit öffentlichen Mitteln geförderten Neubau weder für die Nominierung als Nachmieter noch für die Überlassung der Wohnung Zahlungen verlangt werden. „Das gilt sowohl für den Vormieter als auch den Vermieter“, erklärt Berger. Vormieter werden gesetzlich allerdings weniger eingeschränkt als Vermieter.
Welche Ablöse ist bei einer Mietwohnung erlaubt?
Hat aber der Vormieter auf eigene Kosten beispielsweise eine Küche oder Einbaumöbel angeschafft beziehungsweise einen Laminat- durch einen neuen Parkettboden ersetzt, kann er für diese Investitionen unter Umständen vom Nachmieter eine Ablöse verlangen. „Voraussetzung dafür ist, dass der Zeitwert nicht überschritten wird“, sagt Berger. Wenn also ein Sofa abgelöst wird, dann ist alles über dessen tatsächlichen Wert als verbotene Ablöse zu behandeln. „Man darf also nicht den Neupreis, sondern nur den Zeitwert verlangen“, weiß der Wohnrechtsexperte. Wie hoch dieser allerdings ist, ist schwierig festzustellen. Einen fixen Schlüssel zur Berechnung gibt es nämlich nicht, nur Näherungswerte. „Bei Küchenmöbeln geht man von einer Abschreibungsdauer von 20, bei Küchengeräten von ca 10 Jahren aus“, sagt Berger. Letztlich kommt es aber auf den tatsächlichen Restwert an.
Welche Möbel oder Einbauten dürfen bei einer Mietwohnung abgelöst werden?
Grundsätzlich dürfen dem Vormieter alle Möbel oder Einbauten abgelöst werden, sofern, wie erwähnt, noch ein Gegenwert besteht. Der Vermieter darf vom Mieter jedoch keine Möbelablöse verlangen.
Kann ich eine illegale Ablöse zurückfordern – und wie lange?
Illegal bezahlte Ablösen können zehn Jahre, so lang ist dafür die Verjährungsfrist nach dem Mietrechtsgesetz, bei der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht zurückgefordert werden. Gleiches gilt übrigens für den Teil einer grundsätzlich zulässigen Ablöse, der den tatsächlichen Wert übersteigt. „Die Rückforderung sollte sich gegen denjenigen richten, dem die Ablöse zukommen sollte, also den Vormieter beziehungsweise Vermieter oder sonstigen Zahlungsempfänger“, rät Berger.
Wie erkenne ich, ob die Ablöse für eine Mietwohnung zu hoch ist?
Lassen Sie sich auf alle Fälle immer die Rechnung für jene Einrichtungsgegenstände vorlegen, für die der Mieter eine Ablöse will. Danach werten Sie diese entsprechend ab. Die Stadt Wien etwa stellt Mietern dafür einen Ablöserechner zur Verfügung, Beratung gibt es aber auch beispielsweise bei der Mieterhilfe oder der Arbeiterkammer.
Was tun, wenn ich eine illegale Ablöse für meine Mietwohnung bezahlt habe?
Besteht der Verdacht, dass die bezahlte Ablöse illegal oder zu hoch war, empfiehlt sich eine Beratung durch die eben erwähnten Stellen. Erhärtet sich der Verdacht, dass die Ablöse rechtswidrig war, sollte diese bei der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht zurückgefordert werden.
Habe ich ein Recht darauf, dass der Nachmieter die Küche ablöst?
„Nein, es gibt weder ein Recht auf die Ablöse noch darauf, dass Sie überhaupt Ablöseverhandlungen mit einem Nachmieter führen können“, sagt Berger. Übernimmt der Nachmieter die Einrichtung nicht, muss der scheidende Mieter diese aus der Wohnung entfernen. „Andernfalls kann dies der Vermieter veranlassen, wobei die Kosten vom Vormieter zu tragen sind“, so der Wohnrechtsexperte. Vermieter sind ebenfalls nicht dazu verpflichtet, die in der Wohnung verbleibende Küche zu bezahlen. „Sie müssen Mietern gemäß MRG und WGG nur bestimmte Investitionen, die zu wesentlichen Verbesserungen geführt haben und die ebenfalls noch nicht abgeschrieben sind, ersetzen. Zu diesen gehören beispielsweise die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- und Gasleitungen, einer Heizung oder Sanitäranlage in normaler und technisch zeitgemäßer Ausstattung oder die komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens“, sagt Berger.
Was kann ich tun, um Probleme bei Ablösezahlungen möglichst zu vermeiden?
„Halten Sie alles schriftlich fest und lassen Sie sich die Übergabe der Ablöse bestätigen“, rät Berger. Sinnvoll sind weiters Fotos der abgelösten Investitionen und Gegenstände bei der Übergabe, lassen sie sich Rechnungen vorlegen. „Und zahlen Sie keine Ablöse, bevor nicht feststeht, dass Sie die Wohnung auch tatsächlich mieten können“, sagt Berger.
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