Ce qu’un courtier doit et peut faire
Le conseil et l’information font partie des obligations les plus importantes d’un agent immobilier lors de la conclusion d’un contrat.
Vous souhaitez louer un appartement ou vendre une maison ? Compte tenu du temps que cela implique, de la complexité de la thématique juridique et, enfin, des aspects financiers, nombreux sont ceux qui, dans cette situation, misent sur l’aide d’un agent immobilier.
Diverses lois forment le cadre
Les obligations qu’un courtier doit remplir sont régies par la loi – à savoir
– dans la loi sur le courtage
– dans le règlement sur les agents immobiliers
– dans la loi sur la protection des consommateurs,
– dans la loi de transposition de la directive sur les droits des consommateurs (VRUG),
– dans la loi sur les transactions à distance et hors ligne (FAG)
– et dans le règlement général sur la protection des données (RGPD).
En outre, il existe des règles déontologiques propres à l’association professionnelle des administrateurs de biens immobiliers et patrimoniaux.
Obligations concrètes
La loi sur le courtage, par exemple, régit entre autres l’obligation de protection des intérêts et de diligence, ainsi que l’obligation d’explication et d’information. « L’obligation réciproque d’information et d’explication est le point le plus essentiel », explique Walter Rosifka, expert en droit du logement de l’AK.
Les parties contractantes de l’agent immobilier (vendeur ou bailleur, acheteur ou locataire) ne doivent pas seulement être informées du fait que la personne concernée est un agent immobilier. Mais aussi sur les conditions du contrat (par exemple le montant de la commission, les éventuels frais annexes), le type de contrat, la durée et l’étendue des prestations ainsi que le droit de résiliation applicable – et ce par écrit.
Enfin, l’impôt sur les plus-values immobilières en cas de vente est également un sujet d’information. Le courtier doit communiquer à son/ses partenaire(s) contractuel(s) toutes les circonstances qui sont essentielles pour l’évaluation de l’affaire à négocier.
De l’âge à l’état
L’agent immobilier doit informer les personnes intéressées de la taille, de l’âge, de l’état et de l’équipement du bien, du montant des frais d’exploitation et des autres frais, mais aussi des éventuels défauts et inconvénients. S’il existe une relation de proximité familiale ou économique entre lui et le client, ou s’il travaille à la fois pour le cédant et le client potentiel, il doit également le faire savoir – et ce avant la conclusion du contrat de courtage. Il doit également connaître les faits essentiels de la situation de fait et de droit.
En outre, il devrait pouvoir fournir des informations sur la constructibilité d’un bien immobilier et sur un plan d’occupation des sols déjà en vigueur depuis longtemps. Et si l’objet se trouve par exemple dans une zone inondable ou sur une surface suspecte (= terre éventuellement contaminée). Il devrait connaître les lois sur l’aide au logement et leurs dispositions.
Mais les obligations d’information ne s’arrêtent pas là : ainsi, les agents immobiliers doivent afficher dans leurs locaux commerciaux, dans des vitrines, des étalages et autres, les montants maximaux des commissions autorisées pour la négociation, en indiquant expressément qu’il s’agit de montants maximaux, ainsi que des informations sur les autres rémunérations et le montant de la TVA.
En outre, le vendeur est également tenu de fournir des informations : s’il informe mal l’agent immobilier, celui-ci est libéré de sa responsabilité dans certaines circonstances. « S’il n’y a pas de raison de douter des informations fournies, l’agent immobilier peut les transmettre et n’est pas tenu de les vérifier », explique Rosifka. Par conséquent, pour le demandeur de logement, il s’agit de « demander, demander, demander et demander à l’agent immobilier de vérifier toutes les informations fournies par le cédant ».
Des indications claires
Il existe également des directives précises pour les annonces : outre les données de référence sur l’objet, il doit être clairement indiqué que l’annonce a été publiée par un agent immobilier. provient. En outre, si un prix d’achat est indiqué non seulement en espèces, mais aussi avec un financement à crédit, et si un acompte est requis, le montant des remboursements en cours et le montant total doivent être clairement indiqués. Lors de la négociation d’un contrat de location, l’annonce doit mentionner le montant total du loyer, mais aussi ses composantes (loyer principal, frais d’exploitation et taxe sur le chiffre d’affaires), à moins qu’un loyer forfaitaire ne soit proposé.
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