La ville de Vienne durcit à nouveau les règles pour les locations touristiques de courte durée à partir de juillet. Marko Wahba, avocat chez FSM Rechtsanwälte, explique à quoi vous devez faire attention à l’avenir en cas de location via Airbnb & Co.
Les logements locatifs abordables sont devenus une denrée rare à Vienne. Cela s’explique notamment par le fait que la location d’un appartement à la journée ou à la semaine à des touristes s’est souvent avérée plus lucrative qu’une location à long terme. Résultat : le bien immobilier a été soustrait au marché locatif classique, exerçant ainsi une pression supplémentaire sur le marché du logement, déjà tendu.
Dès 2018, face à cette évolution, la ville de Vienne a interdit la location commerciale, c’est-à-dire la mise à disposition régulière et payante de locaux d’habitation à des fins d’hébergement, par exemple via des plateformes, interdite dans les zones résidentielles désignées sans autorisation exceptionnelle. Pour savoir si le logement se trouve dans une zone résidentielle, vous pouvez soit vous renseigner auprès du Service de développement urbain, soit consulter le plan d’urbanisme.
Nouveau délai
L’amendement 2023 du code de la construction viennois, entré en vigueur au début de l’année, a encore durci les locations touristiques de courte durée : à partir du 1er juillet 2024, celles-ci ne seront autorisées que 90 jours par an au maximum, même dans les appartements situés en dehors des zones résidentielles.
Si l’on souhaite héberger des touristes au-delà de cette période, il faut demander une autorisation exceptionnelle à la police des constructions MA 37. Deux éléments sont à prendre en compte : Les permis sont limités à cinq ans et ne sont accordés que pour 50 % maximum des logements d’un immeuble.
Une question de dédicace
Mais il y a encore d’autres conditions à l’octroi de l’autorisation : Non seulement le logement ne doit pas être situé dans une zone résidentielle, mais il ne doit pas non plus être situé dans les catégories d’affectation « zone verte – zone de loisirs – zone de jardins familiaux », « zone verte – zone de loisirs – zone de jardins familiaux pour une habitation à l’année » ou sur des terrains utilisés temporairement pour des jardins familiaux, comme le précise une fiche technique de la MA 37. « En outre, elle ne doit pas avoir été construite avec des fonds provenant de l’aide au logement », explique Wahba.
Des plans à la sécurité incendie
Les personnes qui demandent une dérogation doivent décrire de manière précise et claire le(s) logement(s) qui sera(ont) loué(s) pour une courte durée et le(s) représenter sur un plan. En outre, une liste de toutes les unités d’utilisation doit être fournie selon l’affectation, le type d’utilisation et le nombre de lits utilisés à des fins touristiques. Cela signifie qu’il faut indiquer le nombre de lits dans le logement pour lequel la dérogation est demandée. Si d’autres lits sont utilisés à des fins touristiques dans le bâtiment, leur nombre doit également être indiqué.
La sécurité incendie est un autre sujet : différentes exigences en matière de sécurité incendie doivent être justifiées en fonction du nombre total de lits dans le bâtiment : Pour un maximum de dix lits touristiques dans le bâtiment, l’installation de détecteurs de fumée en réseau doit être prouvée. Si plus de dix lits dans le bâtiment sont loués à des touristes, des exigences progressives en matière de sécurité incendie doivent être respectées et un permis de construire doit être présenté. Dans ce cas, ou en cas de choix plus large de plats ou de boissons, il s’agit également d’une activité réglementée.
Accord des copropriétaires
Par ailleurs, ceux qui souhaitent louer régulièrement leur appartement en copropriété à des touristes ne doivent pas oublier un autre point important : l’accord des copropriétaires. « Il est donc important de vérifier dans le contrat de copropriété s’il existe déjà une disposition à ce sujet. Si ce n’est pas le cas, vous devez demander l’accord des autres propriétaires », explique M. Wahba. Leur feu vert doit d’ailleurs également être présenté lors de la demande de dérogation.
S’il s’agit d’un logement en location, il est recommandé de consulter le contrat de location. « La plupart du temps, la sous-location est en effet expressément interdite », explique Wahba. Les propriétaires ou les locataires qui ne respectent pas cette règle peuvent le payer cher : Les copropriétaires ou les bailleurs peuvent en effet intenter une action en cessation et, dans le pire des cas, le locataire peut être menacé de résiliation.
Pénalités élevées
Louer son logement à un visiteur à Vienne pendant plus de 90 jours sans autorisation spéciale peut également coûter cher : Dans ce cas, vous risquez une amende administrative pouvant aller jusqu’à 50.000 euros ou, dans le cas d’une location de courte durée, jusqu’à 100.000 euros.
irrécouvrable, une peine d’emprisonnement de substitution pouvant aller jusqu’à deux semaines. Mais ce n’est pas tout : « Même si vous proposez simplement votre bien à la location de courte durée, vous devez garder ce délai à l’esprit. En effet, si le bien se trouve sur des plateformes au-delà de cette période, vous risquez cette amende », explique Wahba.
Respecter les obligations de déclaration
Les établissements d’hébergement commerciaux et privés sont tenus de transmettre chaque mois à la municipalité le nombre de leurs clients et de leurs nuitées. Les chiffres des arrivées et des nuitées doivent être ventilés par pays d’origine des visiteurs. Une fois par an, le nombre de lits touristiques disponibles doit également être communiqué. Les personnes qui louent à titre privé un logement ou une ou plusieurs chambres dans un logement à des fins touristiques sont explicitement tenues de déclarer les données relatives aux nuitées. Les plateformes en ligne doivent d’ailleurs elles aussi déclarer à la mairie de Vienne les logements touristiques privés enregistrés chez elles. Cela ne dispense toutefois pas les logeurs de l’obligation de déclaration statistique.
Le partage de domicile reste autorisé
Toutefois, les personnes qui ne louent leur logement qu’occasionnellement dans le cadre du « home sharing », par exemple pendant leurs propres vacances, peuvent continuer à le faire, même dans les zones résidentielles. La condition est que l’utilisation personnelle à des fins d’habitation soit prépondérante, tant dans le temps que dans l’espace. « Mais là encore, la règle des 90 jours s’applique », précise Wahba.
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