La location d’appartements pour quelques jours, semaines ou mois seulement comporte certains pièges. L’avocat Torsten Witt explique ce à quoi il faut faire attention lors d’une location de courte durée en Autriche.
Qu’est-ce qu’une location de courte durée et à partir de quand une location est-elle considérée comme telle ?
Il n’existe pas de définition légale uniforme en Autriche. On entend généralement par là les locations de quelques jours, semaines ou mois. Sur le plan juridique, ce sont l’objet concret du contrat et l’utilisation effective qui sont déterminants ; le simple fait de qualifier une location de « location de courte durée » ne constitue pas une exception à la protection des locataires.
Existe-t-il en Autriche une durée minimale ou maximale pour la location de courte durée ?
Il n’existe pas de durée minimale ou maximale générale. Toutefois, si un logement est soumis aux règles relatives à la durée déterminée prévues par la loi sur le droit locatif (MRG), la durée minimale est, depuis 2026, en principe de cinq ans pour les nouveaux baux et les prolongations, et reste de trois ans pour les bailleurs non professionnels. Les durées plus courtes nécessitent une dérogation correspondante.
La loi sur les baux s’applique-t-elle également aux locations de courte durée en Autriche ?
La courte durée de la location ne suffit pas à elle seule à exclure l’application de la loi sur les baux. Il existe des exceptions, notamment pour les établissements d’hébergement et les résidences secondaires destinées exclusivement aux vacances. Une exception particulière concerne les résidences secondaires de catégorie A ou B destinées à un usage professionnel : dans ce cas, la durée du contrat, prolongations comprises, ne doit pas dépasser six mois et l’usage professionnel temporaire doit faire l’objet d’un accord écrit.
Faut-il un contrat de location écrit pour une location de courte durée ?
En principe, les baux peuvent également être conclus oralement. Toutefois, dans le cadre des règles relatives à la durée déterminée prévues par la loi sur le droit locatif, la durée déterminée doit être convenue par écrit pour être opposable. Je recommande en tout état de cause un contrat écrit qui précise clairement, notamment, la durée, le loyer, la caution et l’usage prévu du bien.
Y a-t-il une obligation de déclaration pour les locations de courte durée en Autriche ?
En principe, oui. Toute personne emménageant dans un logement doit s’enregistrer dans un délai de trois jours. Une exception est prévue notamment pour les séjours d’une durée maximale de trois jours. Dans le cas d’un hébergement touristique, l’enregistrement doit en principe être effectué dans les 24 heures dans le registre des visiteurs, y compris pour les locations de vacances privées.
Qui est chargé de l’enregistrement auprès du bureau d’état civil : le locataire ou le propriétaire ?
En règle générale, c’est au locataire qu’il incombe de procéder à la déclaration de résidence habituelle. Le bailleur confirme l’occupation effective du logement en apposant sa signature sur la fiche de déclaration. Dans le cas d’un hébergement, le bailleur tient le registre des hôtes et veille à ce que les inscriptions y soient effectuées en bonne et due forme. Le client doit fournir les informations requises et les confirmer.
Quelles sont les dispositions légales à respecter en cas de location de courte durée via Airbnb en Autriche ?
Même via Airbnb, toutes les dispositions légales en matière de location, de copropriété, de construction, d’activité commerciale et de fiscalité doivent être respectées. Dans le cas des appartements en copropriété, la location touristique peut constituer un changement d’affectation soumis à autorisation ; dans le cas des logements en location, il convient notamment de vérifier si la sous-location est autorisée. La publication d’une annonce ne signifie donc en aucun cas que la location est légalement autorisée.
Quelles sont les règles spécifiques applicables aux locations de courte durée à Vienne ?
À Vienne, le « home-sharing » est autorisé par la réglementation en matière d’urbanisme jusqu’à 90 jours par année civile sans autorisation exceptionnelle, à condition que le locataire ne renonce pas définitivement à son domicile principal. Cette règle ne constitue pas une autorisation générale pour les locations de vacances. Pour les locations touristiques dépassant cette durée, une dérogation d’une durée maximale de cinq ans est en principe requise depuis juillet 2024 en dehors des zones résidentielles. Les restrictions liées aux contrats de location et au droit de la copropriété restent applicables même en dessous du seuil des 90 jours.
À partir de 2027, les dispositions relatives à la location d’appartements à des fins touristiques à Vienne seront encore renforcées : d’une part, une obligation d’enregistrement s’appliquera, ce qui signifie que les locations de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb devront être préalablement déclarées aux autorités. D’autre part, la conversion d’appartements en établissements d’hébergement sera considérablement restreinte. Le non-respect de l’obligation d’enregistrement est passible d’amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.
Quelles sont les obligations fiscales d’un bailleur dans le cadre de locations de courte durée ?
D’un point de vue fiscal, ces revenus doivent en principe être déclarés dans la catégorie « revenus locatifs » ; c’est l’excédent, après déduction des frais déductibles, qui est pris en compte. La location de logements et l’hébergement sont en principe soumis à une TVA de 10 %, étant entendu que l’exonération prévue pour les micro-entrepreneurs peut notamment s’appliquer. À cela s’ajoutent, le cas échéant, la taxe de séjour ou les taxes touristiques, ainsi que les obligations correspondantes en matière de tenue de registres et de déclaration.
Le locataire principal a-t-il le droit de sous-louer son appartement en Autriche ?
Cela dépend du contrat de location et du champ d’application de la loi sur les baux. Dans le cadre de l’application intégrale de la loi, une sous-location partielle ne peut être interdite contractuellement sans motif valable. En revanche, la cession intégrale du logement ou une contrepartie disproportionnée peuvent justifier une interdiction et, sous réserve des conditions légales, même une résiliation. Dans le cas d’Airbnb notamment, c’est donc le contrat de location lui-même qui peut être remis en cause.
Quelle est la différence entre une location de courte durée et un bail à durée déterminée ?
Le terme « location de courte durée » désigne avant tout une durée d’utilisation brève ; « à durée déterminée » signifie qu’une date de fin de contrat précise a été convenue. Une location de courte durée peut donc également être un contrat de location à durée déterminée. Ce qui est déterminant, ce sont les règles légales applicables : la désignation « location de courte durée » ne permet pas de contourner les dispositions impératives relatives à la durée minimale et à la forme écrite.
Bon à savoir
- La location de courte durée est une question juridique complexe
- Il n’existe pas en Autriche de définition légale uniforme de la location de courte durée
- Même dans le cadre d’une location touristique via des plateformes, toutes les dispositions légales en matière de location, de copropriété, de construction, d’activité commerciale et de fiscalité doivent être respectées.
Notre expert
Torsten Witt, titulaire d’un Magister, exerce la profession d’avocat à Vienne depuis trois générations. Il est spécialisé notamment dans le droit immobilier, le droit des baux et le droit successoral.
Site web : https://www.witt-law.at/
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