Wer eine Immobilie an den Meistbietenden verkaufen will, wählt meist dafür das Bieterverfahren. Wird hierzulande eine Immobilie versteigert, handelt es sich dabei in den meisten Fällen um eine gerichtliche Zwangsversteigerung. Das ist dann der Fall, wenn der Eigentümer die Schulden nicht mehr bedienen kann. Dass ein Eigentümer einen Notar, Rechtsanwalt, Makler oder privaten Unternehmen mit der öffentlichen Versteigerung seines Hauses oder seiner Wohnung beauftragt, ist hingegen sehr selten. Daher haben wir uns in diesem Beitrag mit dem Thema Zwangs- bzw. Gerichtlicher Immobilienversteigerung beschäftigt.
Wie findet man Informationen über gerichtliche Immobilienversteigerungen?
In der öffentlich zugänglichen Ediktsdatei des Justizministeriums finden Interessierte alle Termine von gerichtlichen Immobilienversteigerungen österreichweit sowie Informationen zu den jeweiligen Objekten, von Fotos über Pläne, Dienstbarkeiten bis zu Gutachten. Auch Angaben über das Mindestgebot, welche Dokumente erforderlich sind, um zum Bieten zugelassen zu werden und den Ort der Versteigerung sind dort zu finden.
Wie funktioniert eine gerichtliche Immobilienversteigerung?
Die Zwangsversteigerung einer Immobilie wird von Gläubigerseite, meist einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut, in die Wege geleitet. Voraussetzung dafür ist ein vollstreckbarer Titel, beispielsweise ein vollstreckbares Urteil, ein Vergleich oder Notariatsakt.
Das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Immobilie liegt, prüft den vom Gläubiger gestellten Antrag auf Zwangsversteigerung. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird ein Zwangsversteigerungsverfahren nach der Exekutionsordnung (EO) eröffnet und die Anmerkung im Grundbuch angemerkt.
Im nächsten Schritt erstellt ein gerichtlich beeideter Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten. Dieser Schätzwert bildet die Grundlage für Vadium und geringstes Gebot. Daraufhin wird der Termin der Versteigerung festgelegt und in der Ediktsdatei veröffentlicht. Zwischen dem Zeitpunkt der Veröffentlichung und der Auktion müssen mindestens vier Wochen liegen. Währenddessen können Interessenten die Immobilie besichtigen und die vorliegenden Unterlagen und Dokumente einsehen.
Zu Beginn der Auktion verliest der Richter die Bedingungen, zu denen das jeweilige Objekt versteigert wird. Danach folgt die Gebotsrunde(n) bzw. Versteigerungstufe(n). Gebote können übrigens nur mündlich abgegeben werden, und zwar ausschließlich während der Auktion. Wird nach zweimaliger Aufforderung durch den Richter kein weiteres Gebot abgegeben, erhält der Meistbietende den vorläufigen Zuschlag. Allerdings kann unter Umständen auch Widerspruch gegen die Erteilung des Zuschlags erhoben werden.
Ist dies nicht der Fall, muss binnen acht Wochen der restliche Kaufpreis bezahlt werden. Sobald dies geschehen ist, steht die Eintragung ins Grundbuch auf dem Programm.
Was passiert, wenn nicht einmal das Mindestgebot erreicht wird?
In diesem Fall darf das Gericht keinen Zuschlag erteilen. Allerdings kann von Gläubigerseite ein neuer Versteigerungstermin beantragt und das geringste Gebot dabei herabgesetzt werden.
Wer kann bieten?
Wird eine Immobilie versteigert, kann bis auf den bisherigen Eigentümer der Immobilie jeder mitbieten, der volljährig und geschäftsfähig ist. Darüber hinaus muss man sich vor Beginn der Auktion unter Vorlage eines gültigen Ausweises registrieren lassen und den Nachweis der Sicherheitsleistung, das sogenannte Vadium, vorlegen.
Wie hoch ist das Mindestgebot?
Das Mindestgebot wird vor der Versteigerung vom Gericht festgesetzt und beträgt in der Regel die Hälfte des Schätzwertes.
Was ist ein Vadium?
Mitbieten darf nur, wer eine Sicherheitsleistung, das so genannte Vadium, erbracht hat. Diese muss in Form eines vinkulierten Sparbuchs rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bei Gericht hinterlegt werden und beträgt zehn Prozent des Schätzwertes. Bei Zuschlag wird das Vadium auf den Kaufpreis angerechnet, bei erfolglosem Gebot rückerstattet.
Wie bereitet man sich auf eine Immobilienversteigerung vor?
Die Versteigerung einer Immobilie ist für die meisten wohl keine alltägliche Veranstaltung. Nicht zuletzt deshalb sollte man sich darauf gründlich vorbereiten. Um sich mit dem Ablauf vertraut zu machen, sollte man daher mehrere Immobilienversteigerungen besuchen, ohne selbst mitzubieten. Darüber hinaus sollte man sich auch über die in Frage kommende Immobilie bestmöglich informieren: Nutzen Sie unbedingt die angebotenen Besichtigungstermine sowie die Möglichkeit, Einblick in die vorliegenden Unterlagen zu nehmen. Informieren Sie sich darüber, wie viel vergleichbare Immobilien kosten. Denn anders als früher sind Immobilien, die mittels Versteigerung veräußert werden, nicht zwingend mehr ein Schnäppchen. Legen Sie bereits vor der Versteigerung auch fest, wie viel Sie für die Immobilie ausgeben können. Rechnen Sie weitere Kosten, beispielsweise für Kreditzinsen, die Sanierung oder Umbaumaßnahmen mit ein und klären Sie die Finanzierung. Vergessen Sie darüber hinaus nicht, dass mit dem Kauf auch weitere Kosten wie beispielsweise Grunderwerbsteuer verbunden sind.
Welche Risiken gibt es bei einer Immobilienversteigerung?
Das wohl größte Risiko ist der Kauf der sprichwörtlichen Katze im Sack, wenn also die Immobilie ohne vorherige Besichtigung gekauft wird. Gleiches gilt, wenn nur eine Besichtigung von außen möglich ist. In beiden Fällen können nämlich unerwartete Sanierungskosten auf den neuen Eigentümer zukommen. Auch Lasten oder Dienstbarkeiten, die zwar im Versteigerungsedikt angeführt, aber in der Hitze des Gefechts übersehen werden, können von Nachteil sein.
Auf finanzieller Seite lauern aber noch andere Stolpersteine: Dazu gehört, dass mehr geboten wird als man sich tatsächlich leisten kann. Auch die anfallenden Nebenkosten werden immer wieder unterschätzt.
Übrigens: Kann das Meistgebot doch nicht bezahlt werden, drohen der Verlust des Vadiums und Schadenersatzansprüche.
Welche Kosten entstehen bei einer Immobilienversteigerung?
Auch dann, wenn eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung gekauft wird, fallen neben dem Höchstbot weitere Kosten wie die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent des höchsten Gebots), die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 Prozent) sowie die Kosten für eine etwaige Fremdfinanzierung an. Und natürlich dürfen Kosten für eine möglicherweise fällige Sanierung nicht vergessen werden.
Welche Unterlagen sollte man vor einer Immobilienversteigerung prüfen?
Grundsätzlich sollten alle vorhandenen Unterlagen, ganz besonders aber der Grundbuchsauszug und das Verkehrswertgutachten, geprüft werden.
Braucht man für eine Immobilienversteigerung Eigenkapital?
Ja.
Was passiert nach dem Zuschlag bei einer Immobilienversteigerung?
Nach dem Zuschlag muss binnen acht Wochen der restliche Kaufpreis bezahlt werden.
Gut zu wissen:
- Der Schuldner kann die Forderung bis zur Erteilung des Zuschlags bezahlen und dadurch die Versteigerung abwenden. Stimmen alle Gläubiger zu, kann er die Immobilie auch selbst verkaufen. Unter Umständen kann er aber auch die Aufschiebung der Versteigerung beantragen.
- Anders als beim klassischen Immobilienverkauf gibt es keinen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Eigentümer wird man durch den Zuschlag des Gerichts.
- Wird eine Immobilie mittels Zwangsversteigerung erworben, gibt es keine Gewährleistungsansprüche.
- Man muss nicht selbst an der Versteigerung teilnehmen, sondern kann sich auch vertreten lassen. Dazu braucht es eine gerichtlich oder notariell beglaubigte Vollmacht dieser Person, die ausdrücklich auch die Befugnis zur Vertretung bei der Zwangsversteigerung einer Liegenschaft umfassen muss.
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