Immobilienverkäufer wählen meist folgenden Weg: Die Immobilie wird zu einem bestimmten Preis privat oder über einen Makler zum Kauf angeboten. Es folgen Besichtigungen, oft Preisverhandlungen und schließlich im besten Fall ein Kaufanbot mit darauffolgendem Verkaufsabschluss. Doch neben dieser klassischen Verkaufsstrategie werden immer wieder Immobilien mittels Bieterverfahren an den Mann oder die Frau gebracht. „In Österreich sind sie noch immer relativ selten, da sie meist mit mehr Aufwand verbunden sind“, sagt Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer Spiegelfeld Immobilien und Präsident des Immobilienring Österreich.
Was sind Bieterverfahren?
Grob gesagt, geben beim Bieterverfahren interessierte Käufer innerhalb einer bestimmten Frist Anbote für eine Immobilie ab – sei es persönlich, per Post oder mittlerweile meist online. Am Ende der Anbotsfrist kann sich der Verkäufer schließlich für ein Anbot entscheiden. Im Prinzip kann man zwei Formen des Bieterverfahrens, das strukturierte und das offene, unterscheiden. Bei ersterem handelt es sich um ein mehrstufiges Verfahren. Am Ende jeder Verkaufsrunde kann der Verkäufer den aktuell gebotenen Höchstpreis bekanntgeben. Bei zweiterem geben Interessierte nach der Besichtigung ihre Gebote ab. Bieterverfahren können privat oder aber mit Makler über die Bühne gehen – im letztgenannten Fall ist natürlich wie auch sonst Provision zu zahlen, und zwar gemäß dem Bestellerprinzip von demjenigen, der den Makler beauftragt hat, also dem Verkäufer.
Wie läuft ein Bieterverfahren beim Hauskauf ab?
Schritt 1: Preisvorstellung
Egal, ob mit oder ohne Makler, der Ablauf ist gleich: Bevor das Bieterverfahren beginnt, sollte der Verkäufer für sich den gewünschten Verkaufspreis festlegen. Als Orientierungshilfe ist dafür ein Gutachten eines Sachverständigen empfehlenswert. „Ein Makler kann auch den ungefähren Marktwert bestimmen“, sagt Spiegelfeld. Darunter ist jener Preis zu verstehen, den Kunden aktuell für vergleichbare Objekte in der Umgebung bezahlt haben. Anders als beim klassischen Verkauf gibt der Verkäufer seine Preisvorstellung allerdings nicht bekannt, sondern wartet auf die Gebote der Interessenten. Allerdings kann er sehr wohl einen Mindestkaufpreis nennen.
Schritt 2: Exposé und Inserat
Danach wird ein Exposé mit den wichtigsten Informationen über die Immobilie, die Umgebung und Fotos erstellt, und die Immobilie zum Verkauf angeboten. Wichtig: Es muss beim Inserat klar ersichtlich sein, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt, gleiches gilt, wenn ein Mindestpreis festgelegt wurde.
Schritt 3: Besichtigung
Haben sich Interessenten gemeldet, stehen Besichtigungen auf dem Programm: „Bei Bieterverfahren lohnt es sich oft, nur einen oder ein paar wenige Termine anzubieten, zu denen dann jeweils mehrere Interessenten kommen“, rät Spiegelfeld.
Schritt 4: Anbotsfrist läuft
Nach Abschluss der Besichtigungen beginnt die Anbotsfrist, meist zwischen drei und sechs Wochen, zu laufen. In dieser Zeit können Interessenten ihre schriftlichen Kaufanbote abgeben.
Schritt 5: Die Zeit der Entscheidung
Ist die Anbotsfrist abgelaufen, kann der Verkäufer das Höchstgebot, aber unter Umständen auch ein anderes, annehmen. Ist ihm dieses zu gering, kann er mit dem Interessenten über eine Nachbesserung des Anbots verhandeln oder sich gegen den Verkauf der Immobilie entscheiden. Nimmt er das Anbot jedoch an, haben sich beide Seiten über die weiteren Bedingungen des Verkaufs beziehungsweise Kaufs geeinigt und steht die Finanzierung, steht der nächste Schritt an.
Schritt 6: Unterzeichnung des Kaufvertrags
Welche Risiken gibt es beim Kauf einer Immobilie im Bieterverfahren?
Im Grunde ist ein Bieterverfahren nicht mehr oder weniger risikoreich als ein klassischer Immobilienkauf. Allerdings kann das Wissen, sich gegen Konkurrenz durchsetzen zu müssen, erheblich sein: Interessenten sollten allerdings besonders bei jenen Bieterverfahren, bei denen der jeweils aktuelle Höchstpreis bekannt gegeben wird, darauf achten, sich nicht mitreißen zu lassen, um ihre finanziellen Grenzen nicht zu überschreiten. Vergessen Sie in diesem Zusammenhang nicht, dass zusätzlich zum Verkaufspreis auch Nebengebühren anfallen!
Ist ein Bieterverfahren bindend?
Nein, das Anbot ist nicht bindend, Kaufinteressenten können von ihrem Anbot zurück treten. Aber auch der Verkäufer ist nicht verpflichtet, die Immobilie tatsächlich an den Höchstbietenden zu verkaufen. Rechte und Pflichten entstehen für beide Seiten beim Bieterverfahren erst dann, wenn der Verkäufer das Anbot angenommen hat.
Kann man beim Bieterverfahren noch verhandeln?
Nachdem das Anbot nicht bindend ist, kann es nach Ablauf der Anbotsfrist von beiden Seiten nachverhandelt werden.
Wie bereitet man sich auf ein Bieterverfahren vor?
Verkäufer sollten sich, wie bereits beim Ablauf beschrieben, vor Beginn des Verfahrens über ihre Preisvorstellung bewusst werden. Führen sie das Bieterverfahren ohne Makler durch, sollten sie, wie beim klassischen Verkauf auch, darauf achten, sämtliche erforderlichen Unterlagen, vom Grundbuchauszug bis zu allenfalls erforderlichen Bewilligungen, bei der Hand zu haben. Wird ein Makler mit dem Verkauf beauftragt, übernimmt er diese Aufgabe.
Als Kaufinteressent sollte man sich im Vorfeld einen Überblick über vergleichbare Objekte und die Preise, zu denen diese inseriert sind, verschaffen. Das hilft, ein Gefühl für das Gebot zu bekommen. Ebenfalls hilfreich ist es, sich bereits im Vorfeld den finanziellen Spielraum zu klären
Wann lohnt sich eine Immobilie im Bieterverfahren?
Spiegelfeld sieht speziell bei besonders begehrten Objekten durchaus Potenzial für Bieterverfahren. „In diesem Fall lassen sich mit der richtigen Planung Liebhaberpreise erzielen“, ist er überzeugt. Doch auch bei weniger interessanten Objekten könnten Bieterverfahren, die mit und ohne Makler durchgeführt werden können, dabei helfen, einen fairen, dem Marktpreis entsprechenden Preis zu erzielen.
Was ist der Unterschied zwischen Bieterverfahren und Versteigerung?
Beim Bieterverfahren sind, wie erwähnt, die abgegebenen Anbote nicht bindend, auch der Verkäufer ist nicht zur Annahme eines Anbots verpflichtet. Anders sieht es bei einer Versteigerung aus: Bei dieser sind die Gebote der Kaufinteressenten bindend: Erhält also ein Bieter den Zuschlag, muss er die Immobilie zu dem von ihm genannten Preis kaufen. Der Verkäufer ist ebenfalls dazu verpflichtet, Haus oder Wohnung zum Höchstgebot an den Bietenden zu verkaufen. Selbst, wenn dieses von seinen Preisvorstellungen deutlich entfernt ist.
Unser Experte
KR Georg Spiegelfeld ist Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien und Präsident des Immobilienring Österreich. Er hat 1981 das Unternehmen gegründet und ist heute noch mit großer Freude als Sachverständiger, Treuhänder und Makler tätig.
Website: https://www.spiegelfeld.eu/de/Home
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