Das Grundbuch-Einmaleins I MYHOME BLOG

Unweigerlich fällt im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie der Begriff „Grundbuch“. Dieses hat eine lange Tradition: Seine Wurzeln reichen bis ins Mittelalter zurück, die ersten Grundbücher in Buchform wurden unter Maria Theresia im Jahr 1770 angelegt, in den 1980er Jahren wurde das Grundbuch auf EDV umgestellt, seit 1999 ist es online abrufbar. Ulrich Voit, Notar in Wien und Sprecher der Österreichischen Notariatskammer (ÖNK), verrät uns alles, was wir schon immer über das Grundbuch wissen wollten.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem sowohl die Eigentumsrechte an Liegenschaften als auch andere mit der Immobilie verbundenen Rechte oder Belastungen eingetragen sind. Basis des Grundbuchs ist der Kataster: Dieser definiert in der so genannten Katastralmappe die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse wie Lage oder Fläche sowie mitunter die Grenzen des Grundstücks. Die Eintragungen ins Grundbuch werden vom Grundbuchsgericht vorgenommen. „Die dort tätigen Rechtspfleger überprüfen die Unterlagen auf ihre Richtigkeit. Danach werden die Eintragungen vorgenommen, oder aber auch verweigert. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine Urkunde unrichtig oder missverständlich ist“, sagt Notar Ulrich Voit. Grundlage für eine Eintragung im Grundbuch ist ein Grundbuchsgesuch, das mit Ausnahme einfachster Gesuche wie Adressänderungen der Eigentümer, in der Regel von einem Notar oder Rechtsanwalt gestellt wird.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut und was steht drin?

Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung, wobei für jede Katastralgemeinde (KG) ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt werden.

Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer („Einlagezahl“) bezeichnet. Darüber hinaus finden sich darin je drei Blätter pro Liegenschaft. Das A-Blatt (Gutsbestandblatt) gibt Auskunft über Grundstücksnummer, Fläche, Adresse (falls vorhanden) und Benützungsart. Das A2-Blatt gibt Auskunft über dingliche Rechte, aber auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Lasten. „Das sind ständig wiederkehrende Pflichten, wie beispielsweise Duldungspflichten und öffentliche Dienstbarkeiten“, erklärt Voit. Das A2-Blatt gibt somit beispielsweise Auskunft darüber, ob sich das Grundstück in einer Fluglärmzone befindet. Im B-Blatt finden sich die Eigentümer in fortlaufender Nummer und unter Angabe ihres Eigentumsanteils an der Liegenschaft. Auch findet sich im B-Blatt die Anführung der in der Urkundensammlung verwahrten Urkunde, aufgrund derer das Eigentumsrecht eingetragen wurde. Das C-Blatt, auch Lastenblatt genannt, enthält hingegen alle mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen. Dazu gehören Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Wohn-, Vor- oder Wiederkaufsrechte oder Dienstbarkeiten.

In der Urkundensammlung sind alle Urkunden gesammelt, auf Basis derer jemals eine Grundbuchseintragung vorgenommen wurde. Dazu gehören beispielsweise Kauf- und Wohnungseigentumsverträge, Einantwortungsbeschlüsse, Darlehens- oder Schenkungsverträge.

Was ist ein Pfandrecht im Grundbuch?

„Als Pfandrecht versteht man ein dingliches Recht des Kreditgebers an einer bestimmten Sache, in dem Fall an einer Immobilie. Dieses dingliche Recht dient zur Sicherung einer Kreditforderung“, erklärt Voit. Kann der Schuldner, also der Kreditnehmer, den Kredit nicht tilgen, kann der Kreditgeber seine Forderung durch Veräußerung der Immobilie decken.

Ist man Eigentümer einer Immobilie, wenn man nicht im Grundbuch steht?

Die Antwort ist grundsätzlich Nein. Eigentümer ist, mit wenigen Ausnahmen (Erben, Ersitzende, Ersteigerer), derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist.

Wie viel kostet der Eintrag?

Grundsätzlich sind für die Eintragung ins Grundbuch eine Eingabengebühr für das Eintragungsgesuch (47 Euro für einen elektronischen Antrag, sonst 66 Euro) sowie eine Gebühr in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises beim Erwerb einer Liegenschaft bzw. 1,2 Prozent des Pfandrechts bei Eintragung einer Hypothek zu bezahlen. Bevor das Gesuch auf Eintragung ins Grundbuch gestellt wird, müssen die entsprechenden Dokumente notariell beglaubigt werden, wofür ebenfalls Kosten anfallen. Derzeit allerdings entfällt unter gewissen Voraussetzungen die Eintragungsgebühr – aber nur beim Kauf einer Immobilie: Wer nach dem 1. April 2024 ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erworben hat oder erwirbt, kann noch bis 30. Juni 2026 die Befreiung von der Eintragungsgebühren beantragen. Die Befreiung gilt für 500.000 Euro pro Erwerbsvorgang bis zu einer Höchstsumme von zwei Millionen Euro. (Siehe Blogbeitrag zum Thema Gebührenbefreiung)

Wie viel kostet eine Löschung?

Ist beispielsweise der Kredit abbezahlt, kann das Pfandrecht im Grundbuch gelöscht werden. „Voraussetzung dafür ist, dass die Bank in der Löschungsquittung, die beglaubigt werden muss, ihr Einverständnis dazu gibt“, sagt Voit. Für die Antragstellung im Elektronischen Rechtsverkehr fallen auch bei der Löschung 47 Euro Eingabengebühr bzw, im Nicht-Elektronischen Rechtsverkehr 66 Euro sowie Kosten für Notar oder Anwalt an. „Dazu kommen noch Gebühren für die Löschung selbst, die sich nach dem Wert des Pfandrechts bestimmen. Bei geringen Pfandrechten können die Kosten 300 Euro betragen, bei großvolumigen Pfandrechten können die Kosten aber auch bei 1.600 Euro liegen“, so Voit.

Wie lange dauert die Eintragung?

„Das ist individuell“, sagt Voit. Handelt es sich um eine einfache Grundbuchseintragung ohne Begründung von Wohnungseigentumsrechten oder ohne komplizierte Teilung der Liegenschaft, liegt die durchschnittliche Dauer bei vier bis sechs Wochen. „Muss aber beispielsweise bei einer neu errichteten Wohnhausanlage Wohnungseigentum ins Grundbuch eingetragen werden, muss man schon einmal mit sechs bis zwölf Monaten rechnen“, weiß der Notar.

Wer darf in Österreich einen Grundbuchsauszug anfordern und wo bekommt man ihn?

Nachdem das Grundbuch öffentlich ist, darf in Österreich jeder ins Grundbuch Einsicht nehmen beziehungsweise einen Grundbuchsauszug anfordern. Einen Grundbuchsauszug erhält man entweder persönlich beim jeweiligen Bezirksgericht oder über einen Anwalt beziehungsweise Notar. Bei diesem sind auch beglaubigte Grundbuchsauszüge erhältlich. Die Grundbuchsdaten können aber auch unter JustizOnline beziehungsweise bei Verrechnungsstellen, die vom Bundesministerium für Justiz autorisiert wurden, oder Onlineplattformen abgefragt werden. Die Kosten dafür variieren je nach abgefragter Datenmenge. Ein aktueller Grundbuchsauszug ist beispielsweise bereits ab ein paar Euro erhältlich.

Ist das Grundbuch anonym?

Nein. Mit der Grundbuchsnovelle 2024 wurde allerdings die Möglichkeit geschaffen die Einsicht und Aufnahme von Urkunden wie Kauf- und Schenkungsverträgen, Einantwortungsbeschlüssen, Scheidungsvergleichen und ähnlichem in die Urkundensammlung zu beschränken. Seit 1. September 2024 können Personen, über Daten des Privat- oder Familienlebens die in einer solchen Urkunde enthalten sind, wie etwa die Obsorgevereinbarungen im Fall einer Scheidung, die Beschränkung der Einsicht mittels gebührenfreien Antrags begehren.