Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Grundsätzlich unterliegen private Immobilienverkäufe der 30%igen Immobilienertragsteuer, wobei das Gesetz diverse Befreiungsbestimmungen vorsieht.
Steuerfreier Immobilienverkauf: Hauptwohnsitzbefreiung
Die Hauptwohnsitzbefreiung soll gewährleisten, dass der aus der Veräußerung des Hauptwohnsitzes stammende Erlös ungeschmälert für die Anschaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Dementsprechend sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie dem Veräußerer
- ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder
- innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst neben Eigenheimen, worunter ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen zu verstehen ist und Eigentumswohnungen auch den Grund und Boden, soweit er der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Dabei ist eine Zusammengehörigkeit zum Gebäude bis zu einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.000m2jedenfalls anzunehmen. Bei größeren Grundstücken ist der die 1.000m2 übersteigende Grundanteil steuerpflichtig. Von der Befreiung mitumfasst ist auch die (Mit-)Veräußerung von bis zu zwei KFZ-Stellplätzen.
Entscheidend für die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung ist, dass der Hauptwohnsitz tatsächlich aufgegeben wird.
Immobilienertragssteuer sparen: Herstellerbefreiung und Errichterbefreiung
Ebenfalls befreit sind Einkünfte aus der privaten Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften (beispielsweise aus Vermietung und Verpachtung) gedient haben. Die Befreiung steht dabei nur dem Hersteller selbst zu und geht beispielsweise nicht auf den unentgeltlichen Erwerber (beispielsweise Erben) über.
Im Gegensatz zur Hauptwohnsitzbefreiung handelt es sich bei der Errichter- oder Herstellerbefreiung um eine reine Gebäudebefreiung, weshalb nur das Gebäude, nicht aber der Grundanteil begünstigt ist. Der Gewinn des Immobilienverkaufs ist somit entsprechend den Verhältnissen auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.
Ein Gebäude gilt als selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige es selbst errichtet oder das Gebäude durch einen Bauunternehmer errichten lässt, sofern der Steuerpflichtige das finanzielle und wirtschaftliche Baurisiko trägt, und damit die Bauherreneigenschaft besitzt.
Weitere Befreiungen
Neben der Hauptwohnsitzbefreiung und der Errichter- oder Herstellerbefreiung sieht das Gesetz noch eine Befreiung für den Immobilienverkauf infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs vor, wobei unter einem behördlichen Eingriff eine Enteignung oder eine Beschränkung von Eigentumsrechten mit enteignungsähnlicher Wirkung verstanden wird.
Außerdem sind auch Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens sowie Baulandumlegungsverfahrens von der Besteuerung ausgenommen.
Dieser Beitrag wurde von www.tpa-group.at verfasst.
