Die Immobilienertragsteuer stellt auf private Grundstücksveräußerungen und somit auf entgeltliche Vorgänge ab, weshalb unentgeltliche Übertragungen wie das Schenken und Vererben von Immobilien grundsätzlich keine ertragsteuerlich relevanten Übertragungsvorgänge darstellen.
Für die Anwendung der Immobilienertragsteuer ist somit die Unterscheidung zwischen einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Vorgang entscheidend, da die unentgeltliche Übertragung von privaten Liegenschaften ertragsteuerfrei möglich ist. Dabei ist allerdings zu beachten, dass ein auf den ersten Blick unentgeltlicher Vorgang ertragsteuerlich relevant sein kann, wenn es zur Mitübertragung von Schulden, anderen Belastungen oder im Rahmen von Erbauseinandersetzungen zu Ausgleichszahlungen kommt.
Im Regelfall ist unter einem unentgeltlichen Erwerb eine Erbschaft sowie eine (reine) Schenkung zu verstehen, wobei dies grundsätzlich auch im Fall einer gemischten Schenkung, also einer Schenkung mit einer Gegenleistung, anzunehmen ist. Anders als beispielsweise in der Grunderwerbsteuer, wird die gemischte Schenkung im Ertragsteuerrecht nicht in einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Teil aufgespaltet, sondern dem im Vordergrund stehenden Element zugeordnet. Somit nimmt die Höhe der Gegenleistung eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung ein:
- Von einer (entgeltlichen) Veräußerung ist auszugehen, wenn die Gegenleistung zumindest 75% des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes beträgt.
- Von einer unentgeltlichen Übertragung ist auszugehen, wenn die Gegenleistung höchstens 25% des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes beträgt.
- Unter Angehörigen ist bei Schenkung grundsätzlich auch dann von einer unentgeltlichen Übertragung auszugehen, wenn die Gegenleistung mehr als 25% aber weniger als 75% des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes beträgt und ein Bereicherungswille gegeben ist.
Eine gemischte Schenkung kann somit der Immobilienertragsteuer unterliegen, weshalb insbesondere bei der Mitübertragung von Verbindlichkeiten, Hypotheken oder anderen Lasten zu prüfen ist, ob ein unentgeltlicher oder ein entgeltlicher Vorgang vorliegt. Bei der vorweggenommenen Erbfolge ist zu beachten, dass eine Ausgleichszahlung, soweit sie aus der Vermögensphäre des Übernehmers kommt, eine Gegenleistung darstellt, womit auch hier zu prüfen ist, ob eine entgeltliche Übertragung vorliegt.
Im Gegensatz zum Ertragsteuerrecht, das einen Korridor von 75%-25% vorsieht, liegt die Grenze zwischen Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit in der Grunderwerbsteuer bei 70% und 30%.
Dabei ist zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer anders als die Einkommensteuer neben den Formen des entgeltlichen Erwerbs auch die unentgeltlichen Übertragungen unter Lebenden und von Todes wegen, somit auch das Schenken und Vererben von Immobilien umfasst. Innerhalb der Familie unterstellt die Grunderwerbsteuer immer Unentgeltlichkeit.
Aus umsatzsteuerlicher Sicht handelt es sich beim Schenken und Vererben von Immobilien um unentgeltliche Immobilienübertragungen, die nur dann zu umsatzsteuerlichen Folgen führen, wenn die Immobilie einem Unternehmen zugeordnet ist und die übertragende Person die Unternehmereigenschaft gemäß § 2 UStG erfüllt. Soweit eine Immobilie niemals dem Unternehmen des Geschenkgebers oder Erblassers zugeordnet war, löst die Übertragung auch keine umsatzsteuerlichen Konsequenzen aus.
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