В июле городские власти Вены в очередной раз ужесточили правила краткосрочной сдачи жилья туристам. Марко Вахба из FSM Rechtsanwälte знает, на что Вам следует обратить внимание в будущем при сдаче жилья через Airbnb и Co.
Недорогие квартиры в аренду сейчас в Вене в дефиците. Одной из причин этого является тот факт, что сдача квартир в аренду туристам на посуточной или недельной основе часто оказывается более выгодной, чем долгосрочная аренда. В результате недвижимость была выведена с традиционного рынка аренды, что оказало дополнительное давление на напряженный рынок жилья.
В связи с таким развитием событий городские власти Вены уже запретили в 2018 году коммерческую аренду, т.е. регулярное, платное предоставление жилых помещений для целей проживания, например, через платформы, в специально отведенных жилых зонах без лицензии на изъятие. Чтобы узнать, находится ли квартира в жилой зоне, Вы можете обратиться в Центр обслуживания городского развития или проверить план застройки.
Новый срок
Поправка к Венскому строительному кодексу 2023, вступившая в силу в начале года, еще больше ужесточила требования к краткосрочной аренде жилья для туристов: с 1 июля 2024 года она будет разрешена только на срок не более 90 дней в году, даже в квартирах, расположенных вне жилых зон.
Если Вы хотите принимать туристов после этого срока, Вы должны обратиться в строительную полицию MA 37 за лицензией на исключение из правил. Следует иметь в виду два момента: Срок действия разрешений ограничен пятью годами, и они выдаются только на максимум 50 процентов квартир в здании.
Вопрос посвящения
Однако для получения лицензии существуют дополнительные требования: Жилье не только не должно находиться в жилой зоне, оно также не должно относиться к зонированию категорий «луг — зона отдыха — зона садового участка», «луг — зона отдыха — зона садового участка для круглогодичного проживания» или находиться на земле, временно используемой для садового участка, как указано в брошюре MA 37. «Кроме того, он не должен был быть построен на средства, выделенные по программе жилищных субсидий», — объясняет Вахба.
От планов до противопожарной защиты
Тот, кто обращается за лицензией на освобождение от уплаты налогов, должен точно и четко описать квартиру (квартиры), которая будет сдаваться на короткий срок, и показать ее на планах. Кроме того, необходимо представить список всех объектов использования в соответствии с их назначением, типом использования и количеством мест, используемых для туризма. Это означает, что необходимо указать количество спальных мест в квартире, для которой запрашивается освобождение. Если другие кровати в здании используются для туризма, их количество также должно быть указано.
Другой вопрос — противопожарная защита: в зависимости от общего количества спальных мест в здании должны быть подтверждены различные требования к противопожарной защите: Установка сетевых дымовых сигнализаций должна быть подтверждена для десяти кроватей, используемых для туризма в здании. Если более десяти спальных мест в здании сдаются в аренду туристам, необходимо соблюсти все требования пожарной безопасности и предоставить лицензию строительного управления. В этом случае, а также в случае большого выбора еды или напитков, это также регулируемая торговля — поэтому арендодатели должны не только зарегистрировать это, но и представить сертификат компетентности.
Согласие совладельцев
Если Вы хотите сдавать свой кондоминиум в аренду туристам на регулярной основе, необходимо помнить еще об одном важном моменте — согласии совладельцев. «Поэтому Вам обязательно следует проверить соглашение о кондоминиуме, чтобы узнать, есть ли в нем соответствующее положение. Если нет, Вам придется спросить согласия других владельцев», — говорит Вахба. Их зеленый свет также должен быть представлен при подаче заявления на получение лицензии на освобождение от работы.
Если речь идет об арендованной квартире, желательно взглянуть на договор аренды. «В большинстве случаев субаренда категорически запрещена», — говорит Вахба. Владельцы или арендаторы, не соблюдающие это правило, могут дорого обойтись: Совладельцы или арендодатели могут подать в суд на судебный запрет, а в худшем случае арендатору также может грозить расторжение договора.
Высокие штрафы
Вы также можете дорого заплатить, если сдадите свои собственные четыре стены в аренду посетителям Вены на срок более 90 дней — и без специальной лицензии: В этом случае предусмотрен административный штраф в размере до 50 000 евро или, в случае
Замена наказания лишением свободы на срок до двух недель в случае невозможности возврата. Но это еще не все: «Вы также должны следить за этим сроком, когда просто предлагаете недвижимость в краткосрочную аренду. Если она будет найдена на платформах по истечении этого срока, Вы можете быть наказаны», — говорит Вахба.
Соблюдайте обязательства по отчетности
Коммерческие и частные гостиницы обязаны ежемесячно отчитываться перед муниципалитетом о количестве гостей и их ночевках. Количество прибытий и ночевок должно быть разбито по странам происхождения гостей. Количество свободных мест для гостей также должно объявляться раз в год. Лица, которые сдают в частную аренду квартиру или одну или несколько комнат в квартире в туристических целях, также обязаны сообщать данные о ночевках. Онлайн-платформы также должны сообщать в городскую администрацию Вены обо всех зарегистрированных на них частных туристических объектах. Однако это не освобождает поставщиков услуг размещения от обязанности представлять статистическую отчетность.
Совместное использование жилья по-прежнему разрешено
Однако те, кто сдает свое жилье в аренду лишь время от времени, в смысле «совместного проживания», например, на время отпуска, могут продолжать делать это в жилых зонах. Необходимым условием является то, что собственное использование для жилых целей преобладает как во времени, так и в пространстве. «Но правило 90 дней действует и здесь, — говорит Вахба.
Похожие посты:
Покупка для сдачи в аренду или: отдых в собственном отеле
Как работают модели строителей
