Немецкий закон о договорах с застройщиками (btvg) защищает покупателей жилой недвижимости от потери авансовых платежей в случае неплатежеспособности застройщика.
Представьте себе следующий сценарий: Вы подписываете контракт на покупку еще не законченного кондоминиума, оплачиваете часть стоимости покупки — и тут застройщик разоряется. «С 1997 года Закон о договорах с застройщиками защищает покупателей от потери выплат в подобных случаях», — говорит эксперт по жилищному праву компании AK Вальтер Росифка (Walter Rosifka). Под защитой находятся не только будущие владельцы жилья: «Приобретение недвижимости, права на строительство, существующие права, такие как аренда или лизинг, а также другие права пользования, включая аренду зданий, квартир и коммерческих помещений, которые строятся или капитально ремонтируются, также покрываются», — объясняет Розифка.
Когда применяется BTVG?
Закон о контрактах с застройщиками распространяется на все контракты с застройщиками, в которых покупатель выплачивает аванс в размере более 150 евро за квадратный метр полезной площади до завершения строительства. Кстати, необязательно заключать специальный договор о развитии недвижимости — достаточно письменного соглашения о покупке. В нем должен быть описан предмет договора, например, квартира, а также весь объект, и должна быть оговорена самая поздняя дата передачи. Помимо цены покупки, он также должен включать описание строительства и услуг, план участка, планы строительства и строительные чертежи. То же самое относится к срокам платежей и типу обеспечения.
Какие предохранители имеются в наличии?
Застройщик может обезопасить покупателя от потери уже сделанных платежей тремя способами: Помимо обеспечения по обязательственному праву, это обеспечение по земельному кадастру в сочетании с оплатой в рассрочку и обеспечение по залоговому праву. «Преимущество долгового обеспечения в том, что в случае неплатежеспособности покупатель быстро возвращает внесенные платежи и может отказаться от покупки», — объясняет Росифка. Если Вы выбираете вариант рассрочки платежа, у покупателя есть возможность отказаться от договора, но при этом он теряет платежи. «Поэтому настоятельно рекомендуем Вам оставаться на борту и попытаться найти решение со всеми заинтересованными сторонами — от других покупателей до ликвидатора — чтобы иметь возможность завершить проект», — говорит Розифка.
Кто выступает в качестве доверительного управляющего?
Застройщик недвижимости должен назначить в качестве доверительного управляющего либо юриста, либо нотариуса — за исключением случаев обеспечения по обязательственному праву. Последний должен, например, проинструктировать покупателя о договоре и проконтролировать, выполняет ли застройщик обязательства по обеспечению. Кроме того, доверительный управляющий должен, помимо прочего, следить за тем, чтобы платежи зачислялись на счет условного депонирования, и должен выставлять покупателю счета на оплату не реже одного раза в год. Деятельность доверительного управляющего заканчивается с передачей готовой недвижимости.
Дополнительные положения BTVG
Закон о договорах с застройщиками также предусматривает право покупателя или арендатора на расторжение договора: Они могут отказаться от предложения или договора купли-продажи из-за недостаточной предварительной информации. Еще одна причина для расторжения договора — неполучение жилищной субсидии, на которой основан договор: это происходит в том случае, если покупатель не получает субсидию вообще или в значительной степени — и причины этого не зависят от покупателя. Застройщик имеет право на расторжение договора в соответствии с BTVG только в том случае, если это было оговорено в контракте по определенным причинам.
