Das Bauträgervertragsgesetz (btvg) schützt Erwerber von Wohnimmobilien im Falle der Insolvenz des Bauträgers vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen.
Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie unterzeichnen den Kaufvertrag für eine noch nicht fertige Eigentumswohnung, bezahlen einen Teil des Kaufpreises – und der Bauträger rutscht in die Pleite. „Seit 1997 schützt in Fällen wie diesen das Bauträgervertragsgesetz Käufer vor dem Verlust ihrer Zahlungen“, sagt AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. Wobei nicht nur künftige Wohnungseigentümer geschützt werden: „Auch der Erwerb von Eigentum, Baurecht, Bestandsrechten wie Miete oder Pacht sowie sonstigen Nutzungsrechten inklusive Leasing an Gebäuden, Wohnungen und Geschäftsflächen, die erst errichtet oder durchgreifend erneuert werden, fällt darunter“, erklärt Rosifka.
Wann gilt das BTVG?
Das Bauträgervertragsgesetz gilt für alle Verträge mit Bauträgern, bei denen der Erwerber vor Fertigstellung eine Vorauszahlung von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche bezahlt. Es muss übrigens kein spezieller Bauträgervertrag abgeschlossen werden – es reicht ein schriftlicher Kaufvertrag. In diesem müssen sowohl der Vertragsgegenstand, also beispielsweise die Wohnung, sowie die Gesamtanlage beschrieben sein und der späteste Übergabetermin vereinbart werden. Darüber hinaus müssen darin neben dem Kaufpreis unter anderem auch eine Bau- und Leistungsbeschreibung, ein Lageplan, Baupläne und Bauzeichnungen zu finden sein. Gleiches gilt für die Fälligkeit der Zahlungen sowie die Art der Sicherung.
Welche Sicherungen gibt es?
Der Bauträger kann den Erwerber gegen den Verlust der bereits geleisteten Zahlungen in drei Varianten absichern: Neben der schuldrechtlichen Sicherung sind dies eine grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan sowie eine pfandrechtliche Sicherung. „Der Vorteil bei der schuldrechtlichen Sicherung ist, dass der Käufer im Fall der Insolvenz die geleisteten Zahlungen rasch zurückerhält und vom Kauf zurücktreten kann“, erklärt Rosifka. Entscheidet man sich für die Variante mit Ratenzahlung, habe der Käufer zwar eine Rücktrittsmöglichkeit, verliere aber die Zahlungen. „Es ist daher unbedingt zu empfehlen, man bleibt an Bord und versucht mit allen anderen Beteiligten – von anderen Käufern bis zum Masseverwalter – eine Lösung zu finden, um das Projekt fertig stellen zu können“, so Rosifka.
Wer fungiert als Treuhänder?
Der Bauträger muss – außer bei der schuldrechtlichen Sicherung – entweder einen Rechtsanwalt oder einen Notar zum Treuhänder bestellen. Dieser muss beispielsweise den Käufer über den Vertrag belehren und überwachen, ob der Bauträger die Sicherungspflichten erfüllt. Weiters muss der Treuhänder unter anderem dafür sorgen, dass die Zahlungen auf das Treuhandkonto gebucht werden, und dem Käufer über die Zahlungen zumindest einmal pro Jahr Rechnung legen. Die Tätigkeit des Treuhänders endet mit der Übergabe der fertiggestellten Immobilie.
Weitere Bestimmungen zum BTVG
Das Bauträgervertragsgesetz sieht darüber hinaus ein Rücktrittsrecht des Käufers beziehungsweise Bestandnehmers vor: So kann dieser wegen mangelhafter Vorausinformation vom Anbot oder Kaufvertrag zurücktreten. Ein weiterer Grund für den Rücktritt ist der Nicht-Erhalt einer dem Vertrag zugrunde gelegten Wohnbauförderung: Und zwar dann, wenn diese dem Erwerber gar nicht oder im erheblichen Ausmaß nicht gewährt wird – und die Gründe dafür nicht bei ihm liegen. Dem Bauträger steht ein Rücktrittsrecht nach dem BTVG nur dann zu, wenn dieses vertraglich für bestimmte spezielle Gründe vereinbart wurde.