Налог на передачу недвижимости взимается с приобретений отечественной недвижимости, которые устанавливают право на передачу недвижимости, при этом термин «недвижимость» включает землю, здания, дополнения (такие как растения или животные) и принадлежности (такие как инвентарь в гостинице). Права на здания и суперэстейты (здания на земле третьих лиц) также рассматриваются так же, как и земля, и поэтому на них распространяются положения Закона о налоге на передачу недвижимости.
В отличие от подоходного налога, налог на передачу недвижимости распространяется не только на формы приобретения за вознаграждение, но и на безвозмездные передачи. Для возникновения налогового обязательства основанием обычно считается юридически действительное заключение обязательной сделки, например, подписание договора, поэтому операция по исполнению, т.е. внесение записи в земельную книгу, не имеет решающего значения.
Налог на передачу недвижимости обычно рассчитывается от стоимости вознаграждения, но не менее чем от стоимости имущества. Понятие «возмещение» очень широкое и включает в себя все мыслимые выгоды, которые покупатель обещает в обмен на приобретение имущества. Помимо наличных и неденежных выгод, сюда также входят зарезервированные выгоды и услуги продавца, например, зарезервированные права на жилье или узуфруктуарий. Однако в случае некоторых видов приобретения имущества, таких как безвозмездное приобретение или приобретение по причине смерти, а также приобретение внутри семьи, стоимость имущества всегда имеет решающее значение.
С 1 января 2016 года в рамках налога на передачу недвижимости проводится различие между приобретением за плату, частично за плату и бесплатно. В то время как единая налоговая ставка в 3,5% применяется к приобретениям за плату, более благоприятная градуированная налоговая ставка применяется к безвозмездным переводам или к бесплатной части частично оплаченного приобретения. Помимо применения льготной градуированной ставки, в случае безвозмездных приобретений в качестве базы для оценки используется не сумма, а стоимость имущества.
Безвозмездное приобретение недвижимости в смысле налога на передачу недвижимости имеет место, если сумма вознаграждения составляет не более 30% от стоимости недвижимости. С другой стороны, сделка по приобретению за частичное вознаграждение имеет место, если вознаграждение составляет более 30%, но менее 70% от стоимости имущества. Приобретение должно быть разделено на платную и бесплатную части, при этом к бесплатной части применяется градуированная ставка, а к платной части — обычная ставка налога на передачу имущества в размере 3,5%. Если сумма вознаграждения составляет более 70% от стоимости имущества, то приобретение осуществляется за вознаграждение, и оно облагается налогом по ставке 3,5% в полном объеме.
Помимо различных приобретений по причине смерти, таких как наследование или наследство, приобретение inter vivos внутри семьи также должно рассматриваться как безвозмездное в соответствии с § 26a GGG, поэтому стоимость имущества всегда должна использоваться в качестве основы для оценки в таких случаях, а любое вознаграждение не имеет значения. Семейное объединение в соответствии с § 26a GGG включает, например, супругов, зарегистрированных партнеров и сожителей при наличии совместного основного места жительства, родственников, братьев и сестер или родственников по прямой линии, детей, внуков, пасынков, усыновленных, невест, приемных детей и их супругов или зарегистрированных партнеров, племянников и племянниц передающей стороны. Если сумма возмещения не может быть определена в случае сделки приобретения с возмещением, предполагается, что приобретение осуществляется за частичное возмещение, при котором 50% стоимости имущества облагается налогом по градуированной ставке, а остальные 50% — по обычной налоговой ставке.
В случае бесплатного приобретения недвижимости, а также бесплатной части частично оплаченного приобретения, налог на передачу недвижимости должен быть рассчитан следующим образом с использованием градуированной ставки:
- За первые 250 000 евро взимается 0,5%;
- Для следующих 150 000 евро — 2% и
- За все, что превышает 400 000 евро, взимается 3,5%.
Если при расчете налога на передачу недвижимости применяется градуированная ставка, необходимо соблюдать специальное правило, согласно которому сделки по приобретению недвижимости в течение последних пяти лет суммируются. Различают вертикальную и горизонтальную агрегацию. Чтобы предотвратить снижение налогового бремени за счет разделения подарка на несколько частей и многократного использования льготной градуированной ставки, все приобретения имущества, которые происходят в течение пяти лет между одними и теми же лицами в одном направлении, должны суммироваться для целей вертикального агрегирования. При горизонтальном агрегировании подлежат агрегированию приобретения, при которых одному лицу последовательно передается экономическая единица или ее части одним или несколькими передающими лицами в течение пяти лет.
Эта статья была написана www.tpa-group.at
Похожие посты:
