Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) stellt auf private Grundstücksveräußerungen ab, worunter grundsätzlich alle Veräußerungsgeschäfte und somit entgeltliche Übertragungen von Grundstücken des Privatvermögens zu verstehen sind. Von der Immo-ESt ist grundsätzlich auch der Tausch von Liegenschaften erfasst.
Für die Anwendung der Immobilienertragsteuer ist somit die Unterscheidung zwischen einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Vorgang entscheidend. Der Grundstücksbegriff umfasst neben Grund und Boden und Gebäude (beispielsweise Eigentumswohnungen, Superädifikate) auch grundstücksgleiche Rechte (beispielsweise Bauerechte).
Wieviel Immobilienertragsteuer bei privaten Immobilienverkäufen?
Soweit keine Befreiung, wie etwa die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Hersteller- oder Errichterbefreiung, zur Anwendung kommt, unterliegen private Immobilienverkäufe der 30%-igen Immobilienertragsteuer. Für die Ermittlung der Einkünfte aus der privaten Grundstücksveräußerung und in der Folge auch für die Höhe der zu entrichtenden Immo-ESt ist zwischen Neu- und Altgrundstücken zu unterscheiden.
Bei einem Neugrundstück bzw. einem „Neufall“ handelt es sich um ein Grundstück, das zum 31.3.2012 steuerverfangen war (d.h. die früher geltende Spekulationsfrist war noch nicht abgelaufen) oder erst nach dem 31.3.2012 erworben wurde.
War ein Grundstück dagegen zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen, stellt es ein Altgrundstück bzw. einen „Altfall“ dar. Für die Beurteilung ob ein Grundstück am 31.3.2012 noch steuerverfangen war oder nicht, ist entscheidend, ob die nach der alten Rechtslage geltende Spekulationsfrist von zehn bzw. 15 Jahren bereits abgelaufen war. Die Unterscheidung zwischen Alt- und Neugrundstücken ist entscheidend, da bei Altvermögen die Einkünfte grundsätzlich pauschal ermittelt werden.
Was ist ein Altfall, was ist ein Neufall?
Ein Altfall liegt somit vor, wenn die
- Anschaffung vor dem 31.3.2002 (10-jährige Spekulationsfrist) bzw.
- die Anschaffung vor dem 31.3.1997 (15-jährige Spekulationsfrist bei Absetzung bestimmter Herstellungsaufwendungen auf 15 Jahre) erfolgte.
Ein Neufall liegt vor, wenn das Grundstück zum Stichtag steuerverfangen war und somit die
- Anschaffung ab dem 31.3.2002 bzw
- die Anschaffung ab dem 31.3.1997 erfolgte.
Bei einem „Neufall“ stellen die Einkünfte grundsätzlich die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten dar. Zum Veräußerungserlös gehören neben dem Barkaufpreis unter anderem auch die Übernahme von Verbindlichkeiten (z. B. die Übernahme eines bestehenden Kredites) durch den Erwerber.
Die Anschaffungskosten sind im Wesentlichen, um Herstellungsaufwendungen und noch nicht abgesetzte Instandhaltungsaufwendungen zu erhöhen und um bisher geltend gemachte Abschreibungsbeträge zu vermindern. Die so berechneten Einkünfte aus der privaten Grundstücksveräußerung unterliegen dem Sondersteuersatz in der Höhe von 30%.
Bei einem „Altfall“ werden die zu versteuernden Einkünfte grundsätzlich pauschal ermittelt. Dabei betragen die pauschalen Anschaffungskosten 86% des Veräußerungserlöses, womit sich Einkünfte in der Höhe von 14% ergeben. Bei Anwendung des Sondersteuersatzes in der Höhe von 30% resultiert bei Altvermögen eine effektive Steuerlast von 4,2%
Soweit eine Umwidmung von Grünland in Bauland ab dem 1.1.1988 erfolgte, betragen die pauschal zu ermittelnden Anschaffungskosten 40% des Veräußerungserlöses, wodurch es zu einer effektiven Steuerbelastung des Veräußerungserlöses in der Höhe von 18% kommt. Erfolgte eine Umwidmung bereits vor dem 1.1.1988, bleibt sie für die Berechnung der Immo-ESt außer Acht.
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