Immobilien richtig vererben
Die Aufteilung von Vermögen, und dazu gehört etwa eine Eigentumswohnung, sollte im Idealfall vom Erblasser noch zu seinen Lebzeiten geregelt werden, rät Dr. Markus Kaspar, Notar in Wien.
Viele Österreicherinnen und Österreicher sind Eigentümer einer Immobilie. Was passiert mit Wohnungen, Häusern und Grundstücken eigentlich, wenn der Eigentümer stirbt?
Gibt es kein Testament, unterliegen die Immobilien wie alles andere der gesetzlichen Erbfolge. Das gilt auch, wenn das Testament ungültig ist, die Erben auf die Erbschaft verzichten oder bereits verstorben sind. Oder, wenn das Testament nicht das gesamte vererbbare Vermögen des Verstorbenen betrifft.
Was bedeutet das konkret?
In der gesetzlichen Erbfolge ist ein bestimmter Personenkreis als gesetzliche Erben definiert: Dies sind der Ehegatte beziehungsweise eingetragene Partner sowie Kinder oder deren Nachkommen. Sind diese nicht vorhanden, fallen Eltern, Geschwister oder Nichten und Neffen des Verstorbenen darunter. Gibt es auch die nicht, dann sind Großeltern oder deren Nachkommen und schließlich die Urgroßeltern erbberechtigt.
Sind auch Personen, die mit dem Verstorbenen verschwägert sind, erbberechtigt?
Diese haben kein gesetzliches Erbrecht.
Und wie ist es bei Lebensgefährten?
Lebensgefährten haben, wenn es kein Testament gibt, seit der Erbrechtsreform 2017 ein außerordentliches Erbrecht. Das heißt, das Erbe fällt an sie und nicht mehr an den Staat – aber nur dann, wenn wirklich keine gesetzlicher Erben vorhanden sind.
Wie sieht es mit den Anteilen aus?
Kinder erben zwei Drittel, Ehepartner oder eingetragene Partner ein Drittel.
Wenn somit jemand ein Haus und eine Wohnung allein besitzt, erben das der überlebende (Ehe)Partner und/oder die Kinder gemeinsam?
So ist es. Wobei bei einer Eigentumswohnung zu beachten ist, dass nur maximal zwei Personen Eigentümer werden können. Wenn mehrere Erben vorhanden sind, muss eine Vereinbarung geschlossen werden, was mit der Wohnung passiert.
Das kann schwierig werden, etwa dann, wenn ein Erbe verkaufen will und ein anderer nicht…
Dieser Fall ist tatsächlich nicht so selten. Daher raten wir immer dazu, noch zu Lebzeiten mit den Erben über die Verteilung des Vermögens zu sprechen und sie in einem Testament klar zu regeln. Und unter Vermögen sind nicht Millionen zu verstehen, da gehört auch schon eine kleine Eigentumswohnung dazu.
Wenn man also in einem Testament vorsieht, dass ein Kind allein die Immobilie erbt, heißt das, dass die anderen Kinder oder der überlebende Partner nichts bekommen?
Nein, es geht niemand leer aus, dafür sorgt das Pflichtteilsrecht. Jedes der Kinder – aber auch jeder Ehegatte und eingetragenen Partner – hat Anspruch auf einen Pflichtteil. Das heißt in diesem Fall, sie müssen von demjenigen, der die Immobilie erbt, ausbezahlt werden. Eltern und Großeltern des Verstorbenen steht übrigens kein Pflichtteil mehr zu.
Wonach richtet sich die Summe, die ausbezahlt werden muss?
Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie abzüglich etwaiger Schulden.
Das kann aber für eine finanzielle Belastung sein…
Daher kann die Erfüllung des Pflichtteilsanspruches auf bis zu fünf Jahre, mit Genehmigung durch das Gericht sogar zehn Jahre, gestundet werden, wenn durch die Auszahlung beispielsweise ein Erbe seine Wohnung verlieren würde.
Ich möchte noch einmal zu den Lebensgefährten zurückkommen: Hinterbliebene Lebensgefährten müssen also aus der Wohnung, in der sie mit ihrem Partner gewohnt haben, ausziehen, wenn dessen Kind sie erbt?
Ja, und zwar innerhalb eines Jahres nach dem Ableben des Partners. Außer es wurde ihnen testamentarisch ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt. Oder beide Seiten finden sonst eine Regelung. Übrigens hat auch der überlebende Ehepartner im Rahmen des „Vorausvermächtnisses“ das Recht, bis zu seinem Tod in der Immobilie zu leben.
Es gibt bei Eigentumswohnungen auch die Möglichkeit einer Eigentümerpartnerschaft – wäre das eine Lösung?
Bei dieser sind zwei natürliche Personen – unabhängig von Trauschein oder sonstigem Verhältnis zueinander – gemeinsam Eigentümer einer Wohnung. Stirbt einer der beiden, geht sein Anteil in den Besitz des anderen über. Gibt es allerdings andere Erben, so muss ein sogenannter Übernahmepreis in die Verlassenschaft einbezahlt werden.
Apropos Kosten: Welche fallen bei der Erbschaft einer Immobilie an?
Es gibt zwar in Österreich keine Erbschaftssteuer, aber Grunderwerbsteuer fällt bei der Erbschaft einer Immobilie an. Der Steuersatz für Grundstückswerte bis zu 250.000 Euro liegt bei 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 bei zwei Prozent und für alles darüber bei 3,5 Prozent. Dazu kommt noch die grundbücherliche Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent vom dreifachen Einheitswert.
Haben Sie im Zusammenhang mit dem Vererben von Immobilien noch einen Tipp?
Man sollte sich bei Testamenten nicht auf Formvorlagen aus dem Internet verlassen, sondern Experten hinzuziehen. Denn einerseits gibt es Formvorschriften, werden diese nicht eingehalten ist das Testament ungültig. Andererseits können manche Formulierungen, die man als Laie wählt, juristisch gesehen etwas anderes bedeuten als beabsichtigt. Der Satz beispielsweise, dass nach dem Tod der Gattin alles die Kinder erben, kann so interpretiert werden, dass eine Nacherbschaft angeordnet wird. In diesem Fall dürfte die Frau das Vermögen nutzen, aber nicht verbrauchen.
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