Definition Grunderwerbsteuer: Unterschiede bei entgeltliche und unentgeltlichen Übertragungen.
Die Grunderwerbsteuer besteuert den entgeltlichen und unentgeltlichen Verkehr von österreichischen Grundstücken. Steuerschuldner sind (zumindest theoretisch) sowohl der Übergeber als auch der Übernehmer. In vielen Fällen wird die Regelung jedoch so getroffen, dass der Übernehmer – also der Käufer oder Beschenkte – die Grunderwerbsteuer trägt.
Bemessungsgrundlage für die Steuer ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis), mindestens jedoch der Grundstückswert (insbesondere bei Schenkungen im Familienverband). Ausnahmsweise ist zum Beispiel beim Erwerb von landwirtschaftlich genutzten Flächen der einfache Einheitswert maßgeblich.
Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen?
Prinzipiell wie gesagt beide Parteien, die in den Verkauf, Tausch oder Schenkung einer Immobilie involviert sind.
Entscheidend ist, dass sich die Vertragspartner auf die Immobilientransaktion einigen, inklusive Gegenstand der Transaktion und Kaufpreis. Was sich kompliziert anhört, ist im Grunde ganz einfach: Wenn Übergeber und Übernehmer beispielsweise den Vertrag zum Immobilienkauf bzw. -verkauf unterzeichnen, kommt das Geschäft zustande und dann muss auch die Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Sie ist übrigens der größte Kostenpunkt unter den „Nebenkosten Wohnungskauf“ bzw. „Nebenkosten Hauskauf“.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer beträgt im Allgemeinen 3,5 % der Gegenleistung (also z.B. des Kaufpreises) bei einer entgeltlichen Übertragung (Definition „entgeltlich“, „unentgeltlich“ und „teilentgeltlich“ siehe unten).
Bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Übertragungen wird die Grunderwerbsteuer seit der Steuerreform 2016 nach einem Stufentarif verrechnet. Demnach richtet sich die Steuer nach dem Grundstückswert, für die ersten 250.000 Euro werden 0,5 % Steuern, für die nächsten 150.000 Euro 2 % und darüber hinaus 3,5 % des Grundstückswert verrechnet.
Hier gibt es einen offiziellen Rechner zum Berechnen des Grundstückswerts vom Bundesministerium für Finanzen.
Was unterscheidet Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer?
Die Grunderwerbsteuer unterscheidet mehrere Aspekte von der Immobilienertragsteuer:
– Sie wird für den gesamten Wert, also z.B. den gesamten Kaufpreis gezahlt
– Die Immobilienertragsteuer dagegen wird nur für den Gewinn (= Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufspreis) bezahlt
– Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich von beiden involvierten Parteien zu zahlen, Käufer wie Verkäufer, Schenkender wie Beschenkter
– Die Immobilienertragsteuer muss nur der Verkäufer bezahlen, da er derjenige ist, der einen Gewinn macht
Was hat sich bei der Grunderwerbsteuer Anfang 2016 verändert?
Die Bemessungsgrundlage bei einer unentgeltlichen Übertragung (zur Definition) hat sich verändert. (Beim entgeltlichen Erwerb dient weiterhin die Gegenleistung, also der bezahlte Betrag, als Bemessungsgrundlage). Bei unentgeltlichen Transaktionen wurde früher der dreifache Einheitswert als Grundlage zur Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen, seit Anfang 2016 dient dafür der höhere Grundwert.
Dieser kommt übrigens auch dann zum Einsatz, wenn der bezahlte Betrag geringer ist als dieser Grundstückswert (also bei einem sehr guten „Freundschaftspreis“). In diesem Fall spricht man von einem teilentgeltlichen Erwerb (siehe unten).
Was ist eine unentgeltliche und was eine teilentgeltliche Übertragung?
Zuerst sei vielleicht überhaupt die entgeltliche Übertragung erklärt: Diese liegt vor, wenn das Grundstück um mehr als 70 % des Grundstückswertes verkauft wird.
Beträgt der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) höchstens 30 % des Grundstückswertes, liegt Unentgeltlichkeit vor.
Dazwischen, also wenn Wert der Gegenleistung mehr als 30 %, aber weniger als 70 % des Grundstückswertes ausmacht, liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor.
Bestimmte Erwerbe gelten immer als unentgeltlich, z.B. der Erwerb von Todes wegen durch Erbanfall, Vermächtnis oder Legat sowie Erwerbe im Familienverband unter Lebenden.
Rechtslexikon: Übersicht aller Rechtsbegriffe des Wohnrecht & Immobilienrecht
