Changement de situation, frais trop élevés ou désir d’un environnement plus calme : les raisons de résilier un bail en cours sont nombreuses. Mais avant de passer à l’acte, il est important de se renseigner. Elke Hanel-Torsch, présidente de l’association des locataires de Vienne, sait ce qu’il faut faire pour résilier un appartement.
A quoi dois-je faire attention lorsque je résilie un contrat de location à durée déterminée ?
Dans le cas d’un logement à durée déterminée, le bail prend en principe fin à l’expiration de la durée déterminée. Toutefois, un bail à durée déterminée peut être résilié avant son terme – mais seulement après la fin de la première année. « Cela vaut également pour le renouvellement des contrats à durée déterminée », précise Hanel-Torsch. Ensuite, le contrat de location peut être résilié pour le dernier jour du mois en respectant un préavis de trois mois. « Seule la réception de la résiliation par la gérance ou le bailleur compte pour les délais », précise l’experte en droit de la location. La lettre de résiliation doit donc être envoyée à temps pour ne pas perdre un temps précieux.
Attention : si le bien loué à durée déterminée n’est pas soumis à la loi sur le bail ou à la WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) et que rien n’a été prévu dans le contrat de location en vue d’une résiliation anticipée, le contrat de location n’expire effectivement qu’à la fin de la durée du contrat.
Quand faut-il résilier le bail à durée déterminée ?
Par exemple, si un bail de trois ans a été conclu le 1.2.2024, il ne peut être résilié qu’à partir du 28.2.2025. Le bail se termine donc fin mai.
Qu’en est-il de la résiliation des contrats de location à durée indéterminée ?
Si vous souhaitez résilier un contrat de location à durée indéterminée, la première chose à faire est de jeter un coup d’œil au contrat de location. « En général, on y trouve les délais de résiliation. La plupart du temps, il s’agit également de trois mois pour le dernier jour du mois », explique Hanel-Torsch. Si le locataire et le propriétaire n’ont rien convenu à ce sujet, le délai de préavis légal s’applique – il est d’un mois. Ainsi, si un appartement a été loué le 1er septembre et qu’un préavis de trois mois a été convenu pour le dernier jour du mois, le bail se termine fin décembre. Là encore, seule la réception de la résiliation par la gérance ou le bailleur compte pour les délais.
Existe-t-il une possibilité de réduire les délais de préavis ?
En principe, la réduction des délais de préavis est soumise à l’accord du bailleur. Ce n’est que dans de très rares cas que l’ABGB prévoit également la résiliation du bail en dehors du délai de préavis. « C’est le cas lorsque l’objet loué est devenu inutilisable sans que le locataire en soit responsable, par exemple en raison d’une inondation », explique Hanel-Torsch.
Qu’en est-il en cas de décès du locataire ?
Le contrat de location doit également être résilié dans ce cas. Si une personne autorisée à entrer dans le logement ne souhaite pas non plus continuer à l’utiliser, elle doit en informer le gestionnaire immobilier dans les 14 jours suivant le décès du locataire.
Comment rédiger correctement la résiliation du bail d’un logement ?
La résiliation doit se faire par écrit, de préférence par lettre recommandée. Hanel-Torsch conseille la formulation suivante : « Par la présente, je résilie mon contrat de location en respectant le délai de préavis pour l’appartement xy, de sorte qu’il se termine le xx ». Vous trouverez des modèles de lettres de résiliation sur le site Internet de l’association des locataires(https://mietervereinigung.at/699/Downloadcenter) ou de la chambre de travail de Vienne(https://wien.arbeiterkammer.at/service/musterbriefe/wohnen/miete/Kuendigung_eines_Mietvertrages.html), entre autres.
Dois-je faire attention à autre chose lorsque je résilie mon appartement ?
Outre les délais, les locataires qui souhaitent déménager doivent penser à documenter les relevés de compteur ainsi que l’état du logement. « Nous conseillons aux locataires de prendre des photos de chaque pièce avant de rendre l’appartement et de les dater. Des témoins peuvent également être utiles dans certaines circonstances », explique Hanel-Torsch. Cela peut s’avérer utile si le propriétaire confronte les anciens locataires à d’éventuels dommages ou à leur réparation après leur départ.
Résilier un logement : le mot clé est la caution
Les propriétaires doivent payer la caution remboursera l’ancien locataire immédiatement après la fin de la location. Les exceptions sont les demandes justifiées du bailleur. Mais même dans ce cas, il ne peut retenir la caution qu’à hauteur de la créance, concrètement la valeur actuelle.
Elke Hanel-Torsch est juriste, présidente exécutive de l’association des locataires de Vienne depuis 2016 et également députée au Conseil national depuis le 24 octobre 2024.
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