Réserve minimale : tampon financier pour les réparations
L’entretien des bâtiments résidentiels, qui est payé par le fonds de réparation, peut très bien coûter cher. Pour que le pot soit rempli, la loi impose depuis juillet un montant minimum pour les réserves prélevées chaque mois.
Si un bien immobilier doit faire l’objet de divers travaux d’entretien ou de rénovation, la copropriété peut être confrontée à des coûts importants. Il suffit de penser aux mesures de décarbonisation. Selon certaines études, le coût de cette opération peut atteindre 400 euros par mètre carré.
Afin de pouvoir faire face à ces travaux et à d’autres travaux similaires, les syndicats de copropriétaires sont légalement tenus de constituer des réserves. « Ils constituent l’amortisseur financier des propriétaires pour financer les travaux d’entretien et d’amélioration ou pour réparer les dégâts », explique l’avocate Valentina Philadelphy-Steiner. Cependant, jusqu’à présent, les réserves constituées n’ont souvent pas été suffisantes pour faire face aux coûts. « Le législateur a seulement parlé d’un montant ‘raisonnable' », explique Philadelphy-Steiner.
Ainsi, par le passé, les propriétaires (ou le gestionnaire de l’immeuble) étaient libres de fixer eux-mêmes le montant de la réserve minimale à verser chaque mois. « Il y avait deux points de vue à ce sujet : Les uns ont fait preuve d’économie et ne voulaient faire réaliser que les travaux nécessaires, tandis que les autres souhaitaient conserver le bien en bon état à long terme », explique l’avocate.
Depuis juillet 2022 : nouvelle réserve minimale
Face à la nécessité de gérer la transition énergétique, le législateur a réagi en fixant, dans le cadre de l’amendement de la loi sur la copropriété, une réserve minimale qui est obligatoire depuis juillet 2022. Il est de 90 cents par mètre carré de surface utile et par mois. Tous les deux ans, la réserve minimale est valorisée à l’aide de l’IPC, et sera ajustée pour la première fois au 1er janvier 2024.
Mais il y a aussi des exceptions : Selon le législateur, la réserve mensuelle minimale peut être inférieure, à savoir
- en raison de l’ampleur particulière de la réserve déjà existante
- en raison d’une construction ou d’une rénovation récente du bâtiment
- ou si, dans le cas d’un ensemble de maisons mitoyennes ou individuelles, les copropriétaires ont assumé par contrat l’obligation d’entretien conformément à l’article 28, paragraphe 1, point 1, de la loi sur la propriété foncière (parties générales de l’immeuble, réparation de dommages graves dans un objet de copropriété).
Crédit sans registre foncier
Il est bien entendu possible de continuer à constituer une réserve plus importante. Par exemple, lorsque d’importants travaux de rénovation sont prévus dans les années à venir. Qu’il s’agisse d’une réserve minimale ou d’une dérogation à cette règle, il n’en reste pas moins que les réserves peuvent être « fructifiées » par le syndic ou le syndicat des copropriétaires sur un compte commun et ne peuvent être utilisées qu’à des fins spécifiques. Concrètement, cela s’applique aux travaux d’entretien et d’amélioration ainsi qu’à la réparation des dommages. Les réserves doivent faire l’objet d’un décompte annuel qui doit être présenté par écrit à tous les copropriétaires.
Si les coûts des travaux d’entretien et d’amélioration ne peuvent pas être payés par le fonds de réparation, la « contribution spéciale », un montant unique, peut être prélevée. Un financement externe est également possible. Les gestionnaires immobiliers peuvent contracter un prêt pour le compte du syndicat des copropriétaires, pour lequel la banque n’a pas besoin d’être inscrite au registre foncier.
Dans ce contexte, la nouveauté depuis juillet est que, en cas de financement à crédit de travaux d’entretien et d’amélioration, le gestionnaire de l’immeuble peut donner aux copropriétaires la possibilité de couvrir la part qui leur incombe avec leurs propres liquidités. Un copropriétaire qui en fait usage n’a donc en principe pas à supporter de frais de crédit.
D’ailleurs, si un propriétaire vend son logement, il ne reçoit pas les provisions qu’il a faites en vue de travaux futurs. Cependant, il peut l’inclure dans le prix d’achat, car une réserve plus importante est considérée comme augmentant la valeur du bien.
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