La construction d’une maison individuelle est une entreprise complexe et doit donc être bien préparée. Edwin Brunner, directeur de BauManagement Brunner, dévoile son b.a.-ba en matière de construction de maisons.
Construire une maison, la plupart des gens ne le font qu’une fois dans leur vie. Il vaut donc d’autant plus la peine de se préparer soigneusement au projet d’accession à la propriété. Car le projet est complexe et les erreurs commises par ignorance peuvent coûter cher. Nous vous indiquons les étapes les plus importantes sur le chemin de la maison de vos rêves, les MYHOME.AT Liste de contrôle pour la construction de maison à télécharger gratuitement vous aide en outre à avoir une vue d’ensemble et à la conserver.
Le début
« Celui qui veut construire une maison doit d’abord déterminer ses besoins personnels », explique Edwin Brunner, directeur de BauManagement Brunner. Il faut donc commencer par répondre à la question « Où est-ce que je veux vivre, de quelle infrastructure ai-je besoin ? Ensuite, il s’agit de définir les exigences posées à un terrain : Doit-il être plat ou en pente, quelle est l’orientation et la taille préférées ? Si un terrain est envisagé de plus près, il convient de se renseigner auprès de la commune, entre autres, sur les zones de danger, les plans de développement et les plans d’urbanisme.
Ce dernier est particulièrement important, car il peut limiter l’imagination des maîtres d’ouvrage. « Il fixe en effet les limites de construction, la hauteur et les formes de toit », explique Brunner. Enfin, il convient de se poser la question de l’existence éventuelle de sites contaminés ou d’une contamination.
Il faut également définir les exigences posées à la maison : Quelle doit être sa taille ? Que doit-elle faire maintenant et à l’avenir ? Une cave est-elle nécessaire ? À quoi doit ressembler ma maison ? Quels matériaux de construction faut-il utiliser ? Mais ce n’est pas tout : il est au moins aussi important de déterminer le capital disponible pour le projet de maison de rêve. « C’est en effet sur cette base que beaucoup de choses se jouent », explique Brunner.
La phase de planification lors de la construction d’une maison
Le plan de dépôt
Une fois que les réponses à ces questions ont été trouvées, idéalement avec l’aide d’un professionnel, et qu’elles ont été coulées dans un projet, l’étape suivante est le plan de présentation, qui doit être dessiné et tamponné par un auteur de projet habilité à présenter des projets de construction, généralement un architecte, un technicien civil ou un maître d’œuvre, et qui constitue la base du permis de construire. « Le plan de présentation doit être un peu plus détaillé », explique Brunner. Dans l’idéal, il devrait déjà indiquer l’emplacement des différentes pièces, notamment celui de la salle de bains, de la cuisine et des toilettes, pour des raisons de raccordement.
Le plan de polissage
Le plan de soumission est suivi du plan de polissage, dans lequel les détails du projet ou de la réalisation sont encore plus précisément définis. « Il est tout à fait possible d’inclure dans cette phase la planification de l’électricité, de la cuisine, de la salle de bains et de l’éclairage », explique le professionnel de la construction. Dans la construction de maisons individuelles, on renonce généralement à un plan de polissage pour des raisons de coûts. Pourtant, un plan de polissage contribue à augmenter la sécurité d’exécution et à réduire le risque d’éventuels surcoûts pendant la phase de construction.
L’appel d’offres
Pour que le rêve de construire une maison ne se transforme pas en cauchemar, il faut une chose en particulier : des partenaires sérieux et fiables. Pour les trouver, il est judicieux de faire des recherches approfondies, explique Brunner. « Avant de passer commande, examinez attentivement les entreprises qui entrent en ligne de compte. Vérifiez leur solvabilité, visitez les entreprises et les salons, demandez des références, interrogez la famille, les amis, les voisins sur leurs expériences avec celles-ci », conseille-t-il aux futurs constructeurs de maisons. Mais ce n’est pas tout : « Demandez au moins deux ou trois offres, si possible bien comparables », ajoute Brunner. Les chances d’obtenir ces dernières peuvent d’ailleurs être améliorées par une description aussi complète que possible de la construction et de l’équipement.
Et il a encore un conseil à donner : « En tant que maître d’ouvrage privé, faites appel à un soutien professionnel ». En effet, la recherche d’entreprises exécutantes, l’appel d’offres et la passation des marchés exigent non seulement du savoir-faire, mais prennent également beaucoup de temps. « Si vous voulez vous épargner tout cela, faites appel à une entreprise générale », dit Brunner.
Le contrat
Une fois la décision prise, il ne faut pas se contenter d’une offre, mais signer un contrat. Celui-ci doit non seulement contenir un cahier des charges avec des indications de prix et de quantités, des désignations précises des matériaux et une liste des travaux et des documents sur lesquels repose le contrat, mais aussi des dates fixes pour le début et la fin des travaux et d’éventuelles pénalités. Il convient également de convenir d’une réduction de la responsabilité ou de la couverture en cas de défauts de construction.
Il en va de même pour le plan et les modalités de paiement. Dans ce contexte, Brunner met « vivement » en garde contre les acomptes élevés et mise sur des paiements partiels comme alternative. Un calendrier de construction également convenu par contrat peut servir de base : Celui-ci fixe les délais des différentes étapes de la construction de la maison, par exemple l’achèvement de la dalle de fondation, puis du gros œuvre et ainsi de suite. « Le code civil autrichien (ABGB), qui sert de base à la rédaction des contrats, ne prévoit pas d’acomptes. Il s’agit plutôt du principe suivant : d’abord la prestation, ensuite le paiement », explique l’expert.
Par mesure de sécurité, les maîtres d’ouvrage qui ne sont pas des spécialistes et des experts devraient laisser à un professionnel, par exemple un surveillant de chantier, le soin d’évaluer la performance des différentes étapes.
La réalisation
Juste avant le début des travaux : avant que la pelleteuse ne se mette à rouler, les maîtres d’ouvrage ont encore des choses à faire, comme par exemple conclure certaines assurances, concrètement une assurance gros œuvre, une assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage ainsi qu’une assurance travaux de construction. Si la maison est construite avec l’aide d’amis et de membres de la famille, il est judicieux de souscrire une assurance accidents privée pour le maître d’ouvrage et une assurance pour les aides à la construction. Il incombe également au maître d’ouvrage de veiller à ce que le terrain soit dégagé et libre de toute construction, que les limites du terrain soient clarifiées et que l’électricité (forte), l’eau et le drainage soient disponibles. Le maître d’ouvrage est également responsable de l’obtention de toutes les autorisations et des possibilités d’accès.
Pendant l’exécution : la sécurisation du chantier, généralement effectuée par l’entreprise de construction, est l’une des premières mesures à prendre sur place. Même si l’on ne met pas la main à la pâte, le maître d’ouvrage devrait tout de même se rendre régulièrement sur le chantier : il s’agit d’une part de contrôler par sondage si les travaux et les matériaux correspondent au contrat, pour insister sur le respect du calendrier de construction et documenter l’avancement des travaux au moyen de photos et de vidéos – cela facilite l’administration des preuves en cas de litige judiciaire après l’apparition de défauts. Dans ce contexte, un journal de chantier rend également de bons services. S’il existe une surveillance de la construction, le maître d’ouvrage est certes déchargé de ces tâches, mais : « La documentation ne nuit pas non plus lorsqu’il y a une surveillance de la construction », explique Brunner.
La remise/réception : « Il faut également se faire accompagner à ce moment-là », explique Brunner. Il s’agit en effet de constater d’éventuels défauts et de convenir avec les entreprises exécutantes de dates pour y remédier. Une bonne documentation ou un protocole de remise avec garantie et délais de garantie devraient également être établis.
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