Les malfaçons dans la construction sont un sujet qui pose souvent d’immenses défis aux maîtres d’ouvrage. Une rédaction claire du contrat est la clé pour éviter les erreurs et les malentendus en amont. Daniela Witt-Dörring explique dans une interview quelles mesures juridiques et pratiques les maîtres d’ouvrage devraient prendre pour se protéger.
Dr. Witt-Dörring, quels types de contrats sont communément appelés « contrats de construction » ?
Dans le « contrat de construction », il faut distinguer deux types de contrats fondamentaux : D’une part, le « contrat de construction », parfois appelé simplement « contrat de construction », qui régit l’exécution de certains travaux. Il est conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier non bâti – dans le cas de la construction d’une nouvelle maison – ou le propriétaire (d’un appartement) ou le locataire d’un bien immobilier à rénover en profondeur, en tant que « donneur d’ordre », et une entreprise de construction, en tant que preneur d’ordre.
D’autre part, il existe le contrat de promotion immobilière, dans lequel le client du promoteur immobilier achète également au promoteur immobilier le bien immobilier à construire ou les parts du bien immobilier. Et le promoteur s’engage à réaliser les travaux de construction jusqu’au niveau d’achèvement convenu de l’appartement et/ou de la maison, ou à les faire réaliser par des tiers. Dans ce dernier cas, le « contrat de construction » décrit ci-dessus est conclu, le plus souvent sous la forme d’un « contrat d’entreprise générale » entre le promoteur et l’entreprise chargée de la construction.
Quels sont les principaux éléments contractuels que doit contenir un contrat de construction/d’ouvrage afin d’éviter les litiges ?
Il faut veiller à ce que le contrat de construction (d’ouvrage) définisse précisément les principales prestations contractuelles des deux parties. Il s’agit d’une part du prix à payer par le client en termes de montant (prix fixe, indexation) et d’échéance (calendrier de paiement, factures partielles, réceptions intermédiaires), et d’autre part, et c’est la partie la plus complexe, des prestations dues par l’entreprise de construction. Il y a également des dispositions annexes qui comprennent la durée des travaux, la date d’achèvement, les obligations d’information réciproques et les droits de contrôle du maître d’ouvrage, les dispositions relatives à la garantie et à la responsabilité. Et – ce qui est également très important – quelles sont les conséquences si, pendant la phase d’exécution, l’une des parties au contrat ne remplit pas ses obligations conformément au contrat (retards, pénalités, droits de résiliation). Plus le montant du marché est élevé, plus le contrat doit être sophistiqué. Il doit également prévoir des garanties réciproques et la souscription d’assurances par les deux parties. Il est important de demander des conseils juridiques et techniques pour la rédaction d’un contrat de construction.
Qu’est-ce qui est essentiel pour définir contractuellement l’étendue des prestations de l’entreprise exécutante ?
Dans ce cas, une description détaillée de la construction est nécessaire, pour laquelle il convient de faire appel à des experts techniques. Une partie de cette description peut être tirée des plans approuvés, mais il faut également une description des matériaux et des qualités, des exigences en matière d’installations techniques, du type de réalisation, des aspects architecturaux et esthétiques (couleurs, surfaces, revêtements), etc. ainsi qu’une description détaillée de l’équipement, qui doit également indiquer les produits et les fabricants à utiliser. Un WC n’est pas un WC, un interrupteur n’est pas un interrupteur – là encore, un maître d’ouvrage privé est démuni sans les conseils d’un professionnel, notamment en raison de la diversité de l’offre, et de la méconnaissance d’un rapport qualité-prix raisonnable. Pour les grands projets de construction, ces conseils ne devraient donc pas être demandés uniquement au fournisseur, mais aussi à des initiés indépendants et techniquement compétents du secteur. Les aspects esthétiques tels que la couleur, la forme et la finition sont souvent surestimés par les maîtres d’ouvrage privés, tandis que les aspects techniques, fonctionnels et énergétiques sont sous-estimés.
Pourquoi est-il si important de définir en détail l’étendue des prestations de l’entreprise exécutante dans le contrat (d’entreprise) de construction ? Comment le contrôle est-il effectué ?
Seul un cahier des charges détaillé et réalisable permet de vérifier que l’entreprise chargée de la construction remplit ses obligations contractuelles. Et donc de s’assurer que les attentes du client, qui sont à la base de l’accord sur le montant du prix, sont satisfaites. Il est également vrai qu’un contrat « strict » améliore la qualité de l’exécution, car l’entrepreneur sait qu’il peut être tenu financièrement responsable en cas de « sous-performance ». Il est également très important que le contrôle de la qualité des travaux soit effectué en permanence pendant la phase de construction. Si le contrôle n’est effectué qu’à l’achèvement et à la réception, de nombreux défauts ne sont plus visibles en raison de la nature même de la construction et ne se manifestent qu’au fil du temps dans le cadre de l’utilisation. Il est alors souvent trop tard pour que le client puisse faire valoir ses droits ou il doit faire face à des difficultés de preuve considérables concernant la constatation des défauts.
Quelles sont les exigences formelles du contrat de construction (d’entreprise) ?
Un contrat (d’entreprise) de construction peut « en théorie » être valablement conclu oralement. Toutefois, il ressort de ce qui précède que seule la rédaction d’un écrit est recommandée. Le contrat devrait donc contenir une clause de forme écrite, qui prévoit également que toutes les clauses accessoires, les éventuels avenants et les modifications du contrat doivent être rédigés par écrit. De même, toutes les communications importantes entre les parties contractantes doivent être faites par écrit, l’envoi par lettre de rappel devant également être prévu pour les annonces critiques en termes de délai – pour lesquelles le moment de l’envoi est important. Les simples e-mails ne remplissent pas l’exigence de la forme écrite. La signature électronique s’impose de plus en plus dans la pratique et est également valable si elle est respectée.
Quelles sont les clauses contractuelles potentiellement nulles ou annulables dans le secteur de la construction et comment s’en protéger ?
Étant donné que le donneur d’ordre privé est généralement un consommateur et que le maître d’œuvre est un entrepreneur, la protection légale complète offerte par la loi sur la protection des consommateurs s’applique (uniquement) au donneur d’ordre. Les dispositions nulles ou contestables n’affectent donc généralement que le contractant. L’exception serait une description trop imprécise des prestations, qui pourrait conduire à ce qu’un contrat ne soit pas du tout conclu, c’est ce que l’on appelle le « dissensus ». S’il s’est fié à la réalisation du contrat, cela affecterait également le donneur d’ordre de manière négative.
Néanmoins, pour des raisons de sécurité juridique, il est recommandé aux deux parties au contrat de veiller à ce que les dispositions contractuelles soient suffisamment précises, transparentes et claires. Voir également les explications relatives à l’exigence d’une description détaillée des prestations ci-dessus.
Quels instruments juridiques recommandez-vous pour minimiser les risques de défauts de construction ou de manquements au contrat ?
Ce dont vous devez tenir compte ou ce dont vous avez besoin :
- Vérifier la solvabilité du fournisseur avant de conclure le contrat (attention : un prix d’offre inhabituellement bas est un « drapeau rouge »).
- Contrat clair et détaillé, établi sous les conseils d’experts juridiques et techniques.
- éviter les « avances » trop importantes (acomptes ou échéances anticipées à la demande de l’entrepreneur).
- Contrôle et documentation continus des travaux de construction pendant la phase de construction par des experts techniques.
- Réception finale sous la supervision d’experts techniques, documentée ou confirmée par des experts si les performances ne sont pas suffisantes. Si des défauts importants sont constatés, la réception doit être refusée.
- Convenir d’une remise de responsabilité.
- souscription d’assurances.
- Conserver toute la correspondance (y compris la correspondance précontractuelle).
- Stockage structuré et daté des photos.
- Réservation de délais (comme l’expiration de la période de garantie) avec un préavis suffisant pour pouvoir prendre des mesures.
- Notification écrite immédiate des défauts s’ils apparaissent.
- Préservation des preuves en justice lorsque des points litigieux apparaissent.
- Souscrire une assurance de protection juridique couvrant les litiges découlant de contrats de construction/d’acquisition de terrains (à cet égard également : demander conseil suffisamment tôt, car des délais d’attente doivent être respectés entre la conclusion du contrat d’assurance et le début du processus de planification/la conclusion du contrat de construction ou du contrat de promotion immobilière pour que la couverture soit assurée).
Et pour finir, n’oubliez pas : Bon courage et bonne chance dans votre nouvelle maison !
Partenaire chez Weber Harrer Rechtsanwälte GmbH & Co KG à 1010 Vienne
Crédits photographiques : Fotostudio HUGER
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