La loi sur les contrats de promotion immobilière (Bauträgervertragsgesetz, btvg) protège les acquéreurs de biens immobiliers résidentiels contre la perte de leurs acomptes en cas d’insolvabilité du promoteur immobilier.
Imaginez le scénario suivant : Vous signez le contrat de vente d’un appartement en copropriété qui n’est pas encore terminé, vous payez une partie du prix d’achat – et le promoteur fait faillite. « Depuis 1997, dans des cas comme celui-ci, la loi sur les contrats de promotion immobilière protège les acheteurs contre la perte de leurs paiements », explique Walter Rosifka, expert en droit du logement de l’AK. Les futurs propriétaires ne sont pas les seuls à être protégés : « L’acquisition de la propriété, de droits de construction, de droits d’occupation tels que la location ou le bail, ainsi que d’autres droits d’utilisation, y compris le leasing, de bâtiments, d’appartements et de surfaces commerciales qui viennent d’être construits ou rénovés en profondeur, est également couverte », explique Rosifka.
Quand la loi BTVG s’applique-t-elle ?
La loi sur les contrats de promotion immobilière s’applique à tous les contrats conclus avec des promoteurs immobiliers dans le cadre desquels l’acquéreur verse, avant l’achèvement des travaux, une avance de plus de 150 euros par mètre carré de surface utile. Il n’est d’ailleurs pas nécessaire de conclure un contrat de promotion immobilière spécifique – un contrat de vente écrit suffit. Celui-ci doit décrire l’objet du contrat, par exemple l’appartement, ainsi que l’ensemble des installations et convenir de la date de livraison la plus tardive. En outre, il doit contenir, outre le prix d’achat, entre autres, une description de la construction et des prestations, un plan de situation, des plans de construction et des dessins de construction. Il en va de même pour l’échéance des paiements et le type de garantie.
Quels sont les fusibles disponibles ?
Le promoteur immobilier peut garantir l’acquéreur contre la perte des paiements déjà effectués selon trois variantes : Outre la garantie par dette, il s’agit d’une garantie cadastrale liée au paiement selon un plan d’échelonnement et d’une garantie par gage. « L’avantage de la garantie par dette est qu’en cas d’insolvabilité, l’acheteur récupère rapidement les paiements effectués et peut annuler l’achat », explique Rosifka. Si l’on opte pour la variante avec paiement échelonné, l’acheteur a certes la possibilité de se rétracter, mais il perd les paiements. « Il est donc fortement recommandé de rester à bord et d’essayer de trouver une solution avec toutes les autres parties concernées – des autres acheteurs au liquidateur – afin de pouvoir achever le projet », a déclaré Rosifka.
Qui agit en tant que fiduciaire ?
Le promoteur doit désigner comme fiduciaire soit un avocat, soit un notaire, sauf dans le cas d’une garantie sous forme d’obligations. Celui-ci doit par exemple informer l’acheteur sur le contrat et surveiller si le promoteur remplit les obligations de garantie. En outre, le fiduciaire doit, entre autres, veiller à ce que les paiements soient comptabilisés sur le compte fiduciaire et rendre compte des paiements à l’acheteur au moins une fois par an. L’activité du fiduciaire prend fin à la livraison du bien immobilier achevé.
Autres dispositions de la BTVG
La loi sur les contrats de promotion immobilière prévoit en outre un droit de résiliation pour l’acheteur ou le preneur de bail : Celui-ci peut ainsi se retirer de l’offre ou du contrat de vente en raison d’un manque d’informations préalables. Un autre motif de résiliation est la non-obtention d’une aide au logement sur laquelle se fonde le contrat : et ce, lorsque celle-ci n’est pas du tout accordée à l’acquéreur ou qu’elle ne l’est que dans une mesure considérable – et que les raisons ne lui sont pas imputables. Le promoteur immobilier ne dispose d’un droit de résiliation en vertu de la LTVB que si celui-ci a été convenu contractuellement pour certaines raisons spécifiques.
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