Pourquoi la valeur d’usage est importante
La valeur d’usage renseigne sur le rapport entre un objet de copropriété et les autres objets de copropriété de l’immeuble. Enfin, il sert de clé pour le rapport des voix et les coûts d’exploitation.
Le logement de rêve est trouvé, l’accord avec le vendeur est conclu. En jetant un coup d’œil au contrat de vente et/ou au registre foncier, l’étonnement est souvent de mise : selon eux, l’acheteur n’acquiert pas un top 3 de 120 mètres carrés, mais une part de 150/1000 de l’immeuble, par exemple. « Lors de l’achat d’un appartement, ce n’est pas une certaine surface en mètres carrés qui est inscrite au registre foncier en tant que part, mais la « valeur d’usage », à laquelle est lié un droit d’utilisation exclusif de certains locaux de l’immeuble – comme justement cet appartement », explique Markus Kaspar, notaire à Vienne.
Clé importante
La valeur d’usage renseigne donc sur le rapport entre les parts de propriété des différents copropriétaires d’un immeuble d’habitation. Celui-ci constitue à son tour, d’une part, la clé de répartition des coûts de conservation et d’exploitation. « Du moins tant qu’il n’en a pas été convenu autrement à l’unanimité », explique Kaspar. En effet, les propriétaires peuvent par exemple convenir de répartir les frais liés aux appartements en fonction de leur valeur d’usage, mais de répartir les frais liés à l’ascenseur selon une autre clé. D’autre part, la valeur d’usage détermine les droits de vote : plus elle est élevée, plus le droit de vote a du poids.
Un calcul compliqué
La base du calcul de la valeur utile est la surface utile, exprimée en mètres carrés. Par ailleurs, est considérée comme telle toute la surface de plancher d’un logement moins l’épaisseur des murs et les percements, les ouvertures de portes, les escaliers, les balcons ouverts et les terrasses se trouvant sur le parcours des murs. « La valeur d’usage est calculée dans l’expertise de la valeur d’usage, qui est établie par des experts », explique Kaspar. En principe, on prend comme base un appartement standard au premier étage, auquel on attribue une valeur utile de 1,00 par mètre carré de surface utile. Tous les autres logements sont ensuite comparés à ce logement de référence. Les écarts par rapport au logement réglementaire sont évalués avec une majoration et une minoration. Il existe par exemple des suppléments pour une situation calme dans la cour ou un meilleur équipement. En revanche, des réductions sont appliquées pour les emplacements situés au rez-de-chaussée ou au nord. « Les valeurs utiles de tous les appartements réunis donnent à leur tour la valeur utile totale de l’immeuble », explique Kaspar.
Différences entre les surfaces extérieures
Comme si cela n’était pas assez compliqué, il existe également des dispositions différentes pour les surfaces extérieures. Alors que les loggias, les vérandas et les jardins d’hiver sont considérés comme des surfaces utiles dans certaines circonstances, ce n’est pas le cas des terrasses et des balcons libres. D’ailleurs, si l’expertise de la valeur d’usage s’écarte d’au moins trois pour cent de la situation réelle, les propriétaires d’appartements peuvent, dans un délai d’un an, demander au tribunal de redéfinir les valeurs d’usage. Il en va de même pour les ajouts et transformations ultérieurs.
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