L’achat, mais aussi la vente d’un appartement, constituent une démarche complexe. Et c’est une situation à laquelle on n’est confronté, dans la plupart des cas, qu’une seule fois dans sa vie. Il est donc d’autant plus important, surtout si l’on manque d’expérience, de bien se préparer à la vente de son appartement. Et ce, avant même que vous ou l’agent immobilier que vous avez mandaté ne mettiez l’appartement sur le marché. En effet, une bonne planification peut contribuer de manière décisive à obtenir un prix attractif et à mener à bien la vente sans encombre. À l’inverse, si la préparation laisse à désirer, le processus de vente risque fort de s’éterniser, ce qui coûte du temps et de l’argent. Liste de contrôle incluse à imprimer, cocher et conserver.
Comment bien préparer la vente d’un appartement ?
Une bonne préparation est le secret d’une vente réussie, quel que soit le type de logement. On parle de vente réussie lorsque le bien immobilier est vendu le plus rapidement possible et à un bon prix.
Pour atteindre cet objectif, les vendeurs doivent accomplir une série de tâches bien avant le lancement de la vente. Katharina Höllwarth, responsable de l’agence de Steyr de Raiffeisen Immobilien, décrit en quoi consistent ces tâches.
#1 : Renseignez-vous sur le cadre juridique et fiscal
Avant de vous lancer, vous devriez vous renseigner sur le déroulement général d’une vente d’appartement, ainsi que sur les documents et informations que vous devez ou devriez fournir aux acheteurs potentiels ou à l’acheteur. De plus, n’oubliez pas que la vente d’un appartement peut, dans certaines circonstances, donner lieu à l’application de l’impôt sur les plus-values immobilières. Des frais de notaire, d’avocat et de conseiller fiscal peuvent également s’appliquer. Il en va de même si vous décidez de confier la vente à un agent immobilier. Dans ce cas, sachez toutefois qu’un agent immobilier vous décharge d’une grande partie du travail et vous fait ainsi gagner du temps.
#2 : Établissez un planning
« Un calendrier est un élément essentiel d’une bonne préparation », explique l’agent immobilier. Les vendeurs devraient donc s’interroger tout particulièrement sur les questions suivantes :
- D’ici quand l’appartement devrait-il idéalement être vendu ? Y a-t-il un délai à respecter ? Cela est important, par exemple, lorsqu’un déménagement est prévu ou que le produit de la vente doit servir à rembourser des dettes.
- Combien de temps vais-je vouloir ou devoir encore vivre dans cet appartement ? « Quand on emménage dans un logement neuf, il faut absolument prévoir une marge de manœuvre. Il arrive souvent qu’on doive quitter l’ancien appartement, mais qu’on ne puisse pas encore emménager dans le nouveau, à la grande surprise de tout le monde », explique M. Höllwarth, fort de son expérience.
- Quand faut-il organiser les visites : pendant que l’on habite encore dans l’appartement ou seulement après avoir déménagé ?
- Si vous souhaitez effectuer vous-même les visites, vous devriez également réfléchir au moment qui vous convient le mieux : le matin, le soir ou le week-end.
- N’oubliez pas non plus que répondre aux demandes, organiser les visites et les effectuer prennent beaucoup de temps.
# 3 : Préparer les documents
Si vous devez chercher des documents importants ou vous renseigner au moment des visites ou des négociations de vente, vous perdez un temps précieux – et risquez également de faire fuir des acheteurs potentiels sérieux. Si vous ne disposez pas déjà de tous les documents nécessaires à la vente de votre appartement dans un dossier, cette tâche devrait figurer sur votre liste de choses à faire avant même de publier l’annonce. Partez du principe que les acheteurs potentiels s’intéressent toutefois à bien plus que cela : « Ils veulent se faire une idée complète de l’appartement », explique Mme Höllwarth. Vous devez donc vous préparer à toutes les questions possibles, qu’il s’agisse des travaux de rénovation effectués, des écoles ou des voisins. « On demande aussi souvent si le chauffage est facturé au mètre carré ou en fonction de la quantité de chaleur. Ou encore s’il faut faire entretenir soi-même le système de ventilation de l’appartement », explique l’agent immobilier. Enfin, vous devriez vérifier si toutes les clés que vous avez reçues lors de la remise de l’appartement sont encore présentes. Si vous avez déjà dû en faire faire des doubles, pensez également à mettre la carte-clé à disposition.
#4 : Définir le public cible et la stratégie commerciale
Définissez le public cible que vous souhaitez atteindre lors de la vente et adaptez votre stratégie commerciale en conséquence. « Un appartement plus spacieux, situé à proximité d’écoles maternelles et primaires, s’adresse généralement aux familles. Un appartement accessible aux personnes à mobilité réduite, en revanche, séduira probablement davantage les personnes âgées », explique M. Höllwarth.
#5 : Détermination des prix
Un prix de vente réaliste est déterminant pour réussir la vente. En effet, si le prix est fixé trop haut, la vente prendra du retard. « Si l’appartement reste longtemps sur le marché pour cette raison, les acheteurs potentiels en déduiront qu’il y a un problème avec le bien », explique M. Höllwarth. Les baisses de prix répétées nuisent également à l’image de l’appartement.
Trouver le juste prix n’est toutefois pas si simple. D’une part, l’évaluation d’un bien immobilier est une opération assez complexe. « De nombreux facteurs entrent en ligne de compte, depuis l’emplacement et l’âge de la maison jusqu’aux infrastructures, en passant par la taille, l’agencement et les prestations de l’appartement », explique M. Höllwarth. D’autre part, le prix du marché doit également être pris en compte dans la fixation du prix. Cela signifie que les vendeurs doivent se renseigner sur le prix auquel des appartements comparables ont été vendus dans les environs. « Il est donc judicieux de faire appel à un professionnel pour fixer le prix », affirme M. Höllwarth avec conviction.
#6 : Mise en valeur optimale de l’appartement
« On n’a qu’une seule chance de faire une bonne première impression », résume Höllwarth. Le plus important est donc de mettre la mariée en valeur et de réaliser des photos de grande qualité, qui doivent être tout aussi éloquentes que le texte.
Comment préparer un appartement pour la vente ?
Pour que la vente se passe bien, les vendeurs doivent accorder un peu d’attention à leur appartement. « L’appartement doit être accueillant et chaleureux », explique l’agent immobilier. Il est donc indispensable de faire le ménage et de ranger. De plus, l’appartement doit en quelque sorte être « dépersonnalisé » : les objets personnels et les vêtements ne doivent apparaître ni sur les photos, ni lors des visites. Un excès de mobilier et de décoration est également contre-productif. « Les visiteurs ne s’y sentent alors pas à l’aise, ce qui fait baisser leur intérêt », explique Mme Höllwarth. Dans certains cas, il peut également être conseillé d’éliminer les légères traces d’usure. « Il n’y a donc aucun mal à repeindre les murs en blanc après le déménagement », ajoute Mme Höllwarth.
Quelle est l’importance des photos et du home staging lors de la vente d’un appartement ?
« Les photos sont extrêmement importantes, car elles constituent le premier point de contact entre les personnes intéressées et l’appartement à vendre », explique l’agent immobilier. En effet, plus elles sont de bonne qualité et attrayantes, plus elles donnent envie de découvrir l’appartement en vrai. Les photos ne doivent donc être ni floues ni tremblantes, et doivent être prises par beau temps et à la lumière du jour.
Ce qui est représenté sur les photos est au moins aussi important que leur qualité technique.
Dans ce contexte, le home staging, c’est-à-dire la mise en valeur professionnelle d’un logement, prend de plus en plus d’importance. « Un foyer, c’est bien plus que quelques briques, c’est un sentiment », explique Höllwarth. C’est précisément cette sensation que le home staging permet de créer grâce à des meubles et des accessoires soigneusement sélectionnés et judicieusement disposés, à un bon éclairage et à des senteurs agréables. La mise en valeur professionnelle d’un bien immobilier ne se contente toutefois pas de montrer ce que l’on ressent en y vivant, elle permet également de percevoir l’espace dans un logement vide. « La plupart des gens ne parviennent pas à évaluer correctement les proportions dans un logement vide », explique l’agent immobilier. À cela s’ajoute le fait que les appartements meublés génèrent davantage de clics et d’intérêt que ceux qui ne le sont pas. Tout cela peut accélérer la vente du bien immobilier : selon des études, les appartements bénéficiant d’un home staging se vendent au moins 50 % plus vite.
Faut-il rénover un appartement avant de le vendre ?
La décision de rénover ou non un appartement avant de le vendre doit être prise au cas par cas. « Cela dépend vraiment de son état », explique M. Höllwarth. Notamment parce qu’une rénovation coûte du temps et de l’argent – et que l’acheteur pourrait de toute façon avoir des attentes tout à fait différentes.
Quels sont les documents nécessaires pour vendre un appartement ?
Pour la vente d’un appartement, de nombreux documents sont requis pour des raisons de transparence. Il convient donc de fournir aux acheteurs potentiels un extrait du registre foncier, une expertise de la valeur d’usage, le contrat de copropriété, le contrat et la description du garage, le plan d’étage, le décompte des charges, un récapitulatif des charges mensuelles ainsi que le certificat de performance énergétique, qui ne doit pas dater de plus de dix ans, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et des informations sur le montant des réserves existantes. « Les acheteurs potentiels veulent en effet savoir s’ils devront éventuellement faire face, peu après l’achat, à des travaux de rénovation ou à une augmentation des réserves », explique M. Höllwarth. Un descriptif technique de l’immeuble, un plan des canalisations et des installations, ainsi que des informations sur les travaux de rénovation ou de remise en état effectués par le vendeur constituent d’autres documents présentant un intérêt. Si l’appartement est loué, le contrat de location doit également figurer dans le dossier.
Comment augmenter la valeur d’un appartement avant de le vendre ?
« On ne peut pas augmenter la valeur d’un appartement avant sa vente. En effet, la plupart des facteurs qui déterminent cette valeur, comme l’emplacement ou les infrastructures, échappent au contrôle des vendeurs », explique M. Höllwarth. Le prix, en revanche, peut être influencé : plus l’appartement est en bon état, plus les acheteurs sont disposés à payer au moins le prix demandé, voire davantage.
Quelles sont les erreurs à éviter lors de la préparation de la vente d’un appartement ?
Si vous souhaitez éviter les erreurs lors de la préparation de la vente de votre appartement, vous devez vous pencher sur le sujet de manière approfondie et en temps utile. Parmi les principales erreurs que l’on peut commettre dans ce contexte, on peut citer notamment un dossier incomplet ou un prix irréaliste. « Mais il n’est pas non plus utile de ne pas présenter l’appartement comme il se doit », explique M. Höllwarth.
Quel est le meilleur moment pour vendre un appartement ?
Il n’est pas si facile de répondre à cette question. D’un point de vue saisonnier, le printemps et l’automne sont les périodes idéales pour vendre un appartement. Mais bien sûr, la situation du marché joue également un rôle important. Si la demande en logements est forte, c’est le moment idéal pour vendre. En revanche, si l’offre dépasse la demande, il vaut mieux attendre avant de vendre – dans la mesure où cela est possible pour le vendeur. Il n’est pas non plus recommandé de vouloir vendre en plein déménagement, selon M. Höllwarth. En effet, ni les cartons de déménagement qui traînent ni les vendeurs stressés ne favorisent la vente.
Bon à savoir
- En moyenne, il faut compter entre six et douze mois pour vendre un appartement – bien sûr, il y a toujours des exceptions qui confirment la règle.
- Ceux qui vendent leur appartement dans l’urgence obtiennent généralement un prix moins intéressant.
- Ne cachez pas les défauts : dans le pire des cas, cela pourrait entraîner l’annulation de la vente.
- Lors de la préparation, pensez toujours aux questions que vous poseriez vous-même si vous étiez l’acheteur
Préparer la vente d’un appartement : liste de contrôle à télécharger
La vente d’un appartement est une démarche complexe. Pour vous aider à ne rien oublier, nous avons résumé toutes les étapes importantes dans un document concis. Vous pouvez consulter cette liste de contrôle directement ici ou la télécharger au format PDF pour l’imprimer.
#1 Liste de contrôle des documents
Vous devriez disposer de ces documents avant même le lancement des ventes
- Extrait du registre foncier
- Expertise de la valeur d’usage
- Contrat de copropriété
- Certificat de performance énergétique datant de moins de dix ans
- Décompte des charges d’exploitation
- Aperçu des charges mensuelles
- État des réserves
- Plan de l’appartement / Plan d’étage
- Plan de câblage et d’installation
- Description technique de la maison (si disponible)
- Informations sur les travaux de réhabilitation ou de rénovation effectués, accompagnées des pièces justificatives
- Contrat de garage ou descriptif du garage
Si l’appartement est loué :
- Contrat de location
#2 Liste de contrôle pour la préparation
Les principales étapes à suivre avant la vente :
- Se renseigner sur les conditions juridiques et fiscales applicables à la vente
- Établir un calendrier
- Vérifier et compléter les documents requis
- Définir le public cible et la stratégie commerciale
- Fixation des prix
- Préparer son appartement pour la vente
- une fiche descriptive détaillée, accompagnée de photos et d’un texte de grande qualité
- ou, le cas échéant, faire appel à un agent immobilier de confiance. Vous trouverez ici la liste des agents immobiliers certifiés « agents de qualité » par FINDMYHOME.AT.
À télécharger
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