Celui qui veut vendre un bien immobilier au plus offrant choisit généralement la procédure d’adjudication. Lorsqu’un bien immobilier est vendu aux enchères dans notre pays, il s’agit dans la plupart des cas d’une vente judiciaire. C’est le cas lorsque le propriétaire ne peut plus honorer ses dettes. En revanche, il est très rare qu’un propriétaire fasse appel à un notaire, un avocat, un agent immobilier ou une entreprise privée pour mettre sa maison ou son appartement aux enchères publiques. C’est pourquoi nous nous sommes penchés dans cet article sur le thème de la vente aux enchères immobilière forcée ou judiciaire.
Comment trouver des informations sur les ventes judiciaires de biens immobiliers ?
Dans le fichier des édits du ministère de la Justice, accessible au public, les personnes intéressées trouveront toutes les dates des ventes aux enchères judiciaires de biens immobiliers dans toute l’Autriche ainsi que des informations sur les objets concernés, des photos aux plans, en passant par les servitudes et les expertises. On y trouve également des informations sur la mise à prix minimale, les documents nécessaires pour être autorisé à enchérir et le lieu de la vente.
Comment fonctionne une vente judiciaire de biens immobiliers ?
La vente forcée d’un bien immobilier est initiée par un créancier, généralement une banque ou un autre établissement de crédit. La condition préalable est un titre exécutoire, par exemple un jugement exécutoire, un compromis ou un acte notarié.
Le tribunal d’arrondissement dans le ressort duquel se trouve le bien immobilier examine la demande de vente forcée introduite par le créancier. Si toutes les conditions sont remplies, une procédure de vente forcée est ouverte conformément au code d’exécution (EO) et la mention est inscrite au registre foncier.
L’étape suivante consiste à faire établir une expertise de la valeur vénale par un expert assermenté. Cette estimation constitue la base du vade-mecum et de l’offre la plus basse. La date de la vente aux enchères est ensuite fixée et publiée dans le fichier Edikts. Il doit s’écouler au moins quatre semaines entre la date de publication et la vente aux enchères. Pendant ce temps, les personnes intéressées peuvent visiter le bien immobilier et consulter les dossiers et documents disponibles.
Au début de la vente, le juge lit les conditions auxquelles l’objet en question sera mis aux enchères. Vient ensuite le(s) tour(s) d’enchères ou le(s) niveau(x) de vente. Les offres ne peuvent être faites qu’oralement, et uniquement pendant la vente aux enchères. Si aucune autre offre n’est faite après deux demandes du juge, le plus offrant est déclaré adjudicataire provisoire. Il est toutefois possible, dans certaines circonstances, de s’opposer à l’attribution de l’adjudication.
Si ce n’est pas le cas, le reste du prix d’achat doit être payé dans un délai de huit semaines. Dès que cela est fait, l’inscription au registre foncier est au programme.
Que se passe-t-il si l’offre minimale n’est même pas atteinte ?
Dans ce cas, le tribunal ne peut pas prononcer d’adjudication. Toutefois, les créanciers peuvent demander une nouvelle date de vente aux enchères et faire baisser l’enchère la plus basse.
Qui peut enchérir ?
Lorsqu’un bien immobilier est mis aux enchères, toute personne, à l’exception de l’ancien propriétaire du bien, peut participer aux enchères à condition d’être majeure et d’avoir la capacité juridique. En outre, il faut s’enregistrer avant le début de la vente aux enchères en présentant une pièce d’identité valide et en fournissant la preuve de la garantie, appelée « vadium ».
Quel est le montant de l’offre minimale ?
La mise à prix minimale est fixée par le tribunal avant la vente aux enchères et s’élève généralement à la moitié de la valeur estimée.
Qu’est-ce qu’un vadium ?
Seules les personnes ayant fourni une garantie, appelée « vadium », peuvent participer aux enchères. Celle-ci doit être déposée auprès du tribunal sous la forme d’un livret d’épargne transférable avant la date de la vente aux enchères et s’élève à dix pour cent de la valeur estimée. En cas d’adjudication, le vadium est déduit du prix d’achat et restitué en cas d’enchère infructueuse.
Comment se préparer à une vente aux enchères immobilières ?
Pour la plupart des gens, la vente aux enchères d’un bien immobilier n’est pas un événement courant. C’est pourquoi il convient de s’y préparer minutieusement. Pour se familiariser avec le déroulement, il est donc conseillé d’assister à plusieurs ventes aux enchères immobilières sans participer soi-même aux enchères. En outre, il convient de s’informer au mieux sur le bien immobilier en question : Profitez absolument des visites proposées et de la possibilité de consulter les documents disponibles. Informez-vous sur le prix des biens immobiliers comparables. En effet, contrairement à ce qui se passait auparavant, les biens immobiliers vendus aux enchères ne sont plus forcément une bonne affaire. Avant la vente aux enchères, déterminez également le montant que vous pouvez dépenser pour le bien immobilier. Prévoyez des frais supplémentaires, par exemple pour les intérêts d’emprunt, la rénovation ou les travaux de transformation, et clarifiez le financement. N’oubliez pas non plus que l’achat implique d’autres frais, tels que les droits de mutation.
Quels sont les risques liés à la vente aux enchères d’un bien immobilier ?
Le plus grand risque est d’acheter un bien immobilier sans l’avoir visité au préalable. Il en va de même si seule une visite extérieure est possible. Dans les deux cas, le nouveau propriétaire peut en effet être confronté à des coûts de rénovation inattendus. Les charges ou les servitudes qui sont mentionnées dans l’acte de vente aux enchères, mais qui ont été oubliées dans le feu de l’action, peuvent également être préjudiciables.
Mais d’autres écueils se dressent sur le plan financier : Le fait que l’on offre plus que ce que l’on peut réellement se permettre en fait partie. Les frais annexes sont également souvent sous-estimés.
D’ailleurs, si l’enchère au plus offrant ne peut tout de même pas être payée, le risque est de perdre le vade-mecum et de devoir payer des dommages et intérêts.
Quels sont les frais liés à la vente aux enchères d’un bien immobilier ?
Même lorsqu’un bien immobilier est acheté dans le cadre d’une vente forcée, d’autres frais s’ajoutent à l’enchère maximale, tels que l’impôt sur les mutations foncières (3,5 % de l’enchère la plus élevée), les frais d’inscription au registre foncier (1,1 %) et les coûts d’un éventuel financement externe. Et bien sûr, il ne faut pas oublier les coûts d’un éventuel assainissement.
Quels documents faut-il vérifier avant une vente aux enchères immobilières ?
En principe, il convient d’examiner tous les documents disponibles, mais tout particulièrement l’extrait du registre foncier et l’expertise de la valeur vénale.
Faut-il des fonds propres pour une vente aux enchères immobilières ?
Oui.
Que se passe-t-il après l’adjudication d’une vente aux enchères immobilières ?
Après l’adjudication, le reste du prix d’achat doit être payé dans un délai de huit semaines.
Bon à savoir
- Le débiteur peut payer la créance jusqu’à l’adjudication et éviter ainsi la vente aux enchères. Si tous les créanciers sont d’accord, il peut également vendre lui-même le bien immobilier. Dans certaines circonstances, il peut également demander le report de la vente aux enchères.
- Contrairement à la vente immobilière classique, il n’y a pas de contrat de vente entre le vendeur et l’acheteur. On devient propriétaire par l’adjudication du tribunal.
- Si un bien immobilier est acquis par le biais d’une vente forcée, il n’existe aucun droit de garantie.
- Il n’est pas nécessaire de participer soi-même à la vente aux enchères, on peut aussi se faire représenter. Pour cela, il faut une procuration de cette personne, certifiée par un tribunal ou un notaire, qui doit expressément inclure le pouvoir de se faire représenter lors de la vente forcée d’un bien immobilier.
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