Les vendeurs de biens immobiliers choisissent généralement la voie suivante : le bien immobilier est proposé à la vente à un certain prix, de manière privée ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier. S’ensuivent des visites, souvent des négociations de prix et, dans le meilleur des cas, une offre d’achat suivie d’une conclusion de la vente. Mais à côté de cette stratégie de vente classique, des biens immobiliers sont toujours vendus au moyen de procédures d’enchères. « En Autriche, elles sont encore relativement rares, car elles impliquent généralement plus d’efforts », explique Georg Spiegelfeld, directeur de Spiegelfeld Immobilien et président du Immobilienring Österreich.
Que sont les procédures d’appel d’offres ?
En gros, dans le cadre de la procédure d’offre, les acheteurs intéressés soumettent des offres pour un bien immobilier dans un certain délai, que ce soit en personne, par courrier ou, de nos jours, le plus souvent en ligne. A la fin de la période d’offre, le vendeur peut finalement décider de faire une offre. En principe, on peut distinguer deux formes de procédure d’offre, la procédure structurée et la procédure ouverte. Dans le premier cas, il s’agit d’une procédure en plusieurs étapes. A la fin de chaque tour de vente, le vendeur peut annoncer le prix maximum actuellement proposé. Dans la seconde, les personnes intéressées font une offre après avoir visité les lieux. Dans ce dernier cas, une commission doit bien entendu être payée par celui qui a mandaté l’agent immobilier, c’est-à-dire le vendeur, conformément au principe du mandant.
Comment se déroule une procédure d’offre lors de l’achat d’une maison ?
Étape 1 : Présentation du prix
Que ce soit avec ou sans agent immobilier, le processus est le même : avant que la procédure d’appel d’offres ne commence, le vendeur devrait fixer pour lui-même le prix de vente souhaité. Pour ce faire, il est recommandé de se référer à l’expertise d’un expert. « Un agent immobilier peut également déterminer la valeur approximative du marché », explique Spiegelfeld. On entend par là le prix que les clients ont actuellement payé pour des objets comparables dans les environs. Contrairement à la vente classique, le vendeur ne communique pas son prix, mais attend les offres des personnes intéressées. Toutefois, il peut très bien indiquer un prix d’achat minimum.
Étape 2 : Exposé et annonce
Ensuite, un exposé est rédigé avec les principales informations sur le bien, l’environnement et des photos, et le bien est mis en vente. Important : il doit être clairement indiqué dans l’annonce qu’il s’agit d’une procédure d’adjudication, il en va de même si un prix minimum a été fixé.
Étape 3 : Visite
Une fois que les personnes intéressées se sont manifestées, des visites sont prévues au programme : « Dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres, il est souvent intéressant de ne proposer qu’un ou quelques rendez-vous, auxquels plusieurs personnes intéressées se rendront à chaque fois », conseille Spiegelfeld.
Étape 4 : Délai de soumission des offres
Une fois les visites terminées, le délai d’offre commence à courir, généralement entre trois et six semaines. Pendant cette période, les personnes intéressées peuvent soumettre leurs offres d’achat par écrit.
Étape 5 : Le temps de la décision
Une fois le délai de l’offre expiré, le vendeur peut accepter l’offre la plus élevée, mais aussi, dans certaines circonstances, une autre offre. Si elle est trop faible, il peut négocier avec l’acheteur potentiel une amélioration de l’offre ou décider de ne pas vendre le bien immobilier. S’il accepte l’offre, les deux parties se sont mises d’accord sur les autres conditions de la vente ou de l’achat et le financement est en place, il faut alors passer à l’étape suivante.
Étape 6 : Signature du contrat de vente
Quels sont les risques liés à l’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres ?
En principe, une procédure d’appel d’offres n’est ni plus ni moins risquée qu’un achat immobilier classique. Toutefois, le fait de savoir qu’il faut s’imposer face à la concurrence peut être considérable : Les personnes intéressées doivent toutefois veiller à ne pas se laisser emporter, en particulier dans les procédures d’enchères où le prix maximum actuel est annoncé, afin de ne pas dépasser leurs limites financières. N’oubliez pas que des frais annexes s’ajoutent au prix de vente !
Une procédure d’appel d’offres est-elle contraignante ?
Non, l’offre n’est pas contraignante, les acheteurs potentiels peuvent se retirer de leur offre. Mais le vendeur n’est pas non plus obligé de vendre effectivement le bien immobilier au plus offrant. Les droits et obligations des deux parties dans la procédure d’appel d’offres ne naissent qu’une fois que le vendeur a accepté l’offre.
Est-il encore possible de négocier lors de la procédure d’appel d’offres ?
L’offre n’étant pas contraignante, elle peut être renégociée par les deux parties à l’issue de la période d’offre.
Comment se préparer à une procédure d’appel d’offres ?
Les vendeurs doivent être conscients du prix qu’ils souhaitent payer avant d’entamer la procédure, comme cela a déjà été décrit pour la procédure. S’ils mènent la procédure d’appel d’offres sans passer par un courtier, ils doivent, comme pour la vente classique, veiller à avoir en main tous les documents nécessaires, de l’extrait du registre foncier aux éventuelles autorisations requises. Si un courtier est chargé de la vente, c’est lui qui se chargera de cette tâche.
En tant que candidat à l’achat, il est conseillé de se faire au préalable une idée des biens comparables et des prix auxquels ils sont annoncés. Cela permet de se faire une idée de l’offre. Il est également utile de clarifier à l’avance sa marge de manœuvre financière.
Quand est-il intéressant d’acheter un bien immobilier dans le cadre d’une procédure d’adjudication ?
Spiegelfeld voit un potentiel pour les procédures d’enchères, en particulier pour les objets particulièrement convoités. « Dans ce cas, une bonne planification permet d’obtenir des prix intéressants », affirme-t-il avec conviction. Mais même pour les biens moins intéressants, les procédures d’enchères, qui peuvent être menées avec ou sans agent immobilier, pourraient aider à obtenir un prix juste, correspondant au prix du marché.
Quelle est la différence entre une procédure d’appel d’offres et une vente aux enchères ?
Dans le cadre d’une procédure d’adjudication, comme nous l’avons mentionné, les offres soumises ne sont pas contraignantes, et le vendeur n’est pas non plus tenu d’accepter une offre. Il en va autrement dans le cas d’une vente aux enchères : Dans ce cas, les offres des acheteurs potentiels sont contraignantes : si un enchérisseur remporte la vente, il doit acheter le bien immobilier au prix qu’il a indiqué. Le vendeur est également tenu de vendre la maison ou l’appartement à l’enchérisseur au prix le plus élevé. Même si celle-ci est nettement éloignée de ses attentes en matière de prix.
Notre expert
KR Georg Spiegelfeld est directeur de Spiegelfeld Immobilien et président du Immobilienring Österreich. Il a fondé l’entreprise en 1981 et travaille encore aujourd’hui avec grand plaisir en tant qu’expert, fiduciaire et agent immobilier.
site web : https://www.spiegelfeld.eu/de/Home
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