Les logements abordables, qui plus est loués pour une durée indéterminée, sont plus demandés que jamais. Les locataires qui abandonnent l’un de ces logements flairent régulièrement la bonne affaire. Non seulement ils se font racheter à prix d’or les objets d’équipement qui restent dans l’appartement, mais ils demandent aussi à la gérance de l’immeuble de leur verser une somme rondelette pour la nomination d’un nouveau locataire. Il arrive également que les bailleurs attribuent le contrat de location à la personne intéressée qui est prête à payer un prix de gros. En collaboration avec Clemens Berger, expert en droit du logement de l’AK, nous avons examiné dans quels cas les rachats de bail sont illégaux.
Qu’est-ce qu’une libération illégale dans le cas d’un logement en location ?
« Les rachats sont illégaux dans le domaine d’application complète de la loi sur le droit de location ainsi que dans la loi sur l’utilité publique du logement (WGG) lorsqu’ils sont exigés sans contrepartie ou sans contrepartie équivalente », explique Clemens Berger, expert en droit du logement de l’AK. Ainsi, dans un immeuble ancien ou dans une nouvelle construction subventionnée par des fonds publics, aucun paiement ne peut être exigé pour la nomination en tant que nouveau locataire ou pour la mise à disposition de l’appartement. « Cela vaut aussi bien pour le locataire précédent que pour le bailleur », explique Berger. Les locataires précédents sont toutefois moins limités par la loi que les bailleurs.
Quelle est l’indemnité de transfert autorisée pour un logement en location ?
Mais si le locataire précédent a acheté à ses frais une cuisine ou des meubles encastrés, par exemple, ou s’il a remplacé un sol stratifié par un nouveau parquet, il peut, dans certaines circonstances, demander au nouveau locataire une indemnité pour ces investissements. « La condition est que la valeur actuelle ne soit pas dépassée », explique Berger. Ainsi, si un canapé est racheté, tout ce qui dépasse sa valeur réelle doit être traité comme une indemnité interdite. « On ne peut donc pas exiger le prix du neuf, mais seulement la valeur actuelle », explique l’expert en droit du logement. Il est toutefois difficile de déterminer à combien s’élève cette valeur. Il n’existe en effet pas de clé de calcul fixe, seulement des valeurs approximatives. « Pour les meubles de cuisine, on part d’une durée d’amortissement de 20 ans, pour les appareils électroménagers d’environ 10 ans », explique Berger. Mais en fin de compte, c’est la valeur résiduelle réelle qui compte.
Quels meubles ou installations peuvent être rachetés dans le cas d’un logement en location ?
En principe, tous les meubles ou installations peuvent être rachetés au locataire précédent, pour autant que, comme mentionné, il existe encore une contre-valeur. Le bailleur ne peut toutefois pas exiger du locataire qu’il rachète des meubles.
Puis-je demander le remboursement d’un transfert illégal – et pendant combien de temps ?
Les indemnités payées illégalement peuvent être réclamées pendant dix ans – c’est le délai de prescription prévu par la loi sur les loyers – auprès de l’autorité de conciliation ou du tribunal de district compétent. Il en va de même pour la partie d’une indemnité en principe autorisée qui dépasse la valeur réelle. « La demande de remboursement devrait être adressée à la personne à laquelle la compensation devrait revenir, c’est-à-dire au locataire précédent, au bailleur ou à tout autre bénéficiaire du paiement », conseille Berger.
Comment savoir si le prix de cession d’un logement en location est trop élevé ?
Dans tous les cas, demandez toujours la facture des objets d’équipement pour lesquels le locataire veut une indemnité. Ensuite, évaluez-les en conséquence. La ville de Vienne met à la disposition des locataires un calculateur de rachat, mais vous pouvez également obtenir des conseils auprès de Mieterhilfe ou de la chambre du travail.
Que faire si j’ai payé une indemnité illégale pour mon logement en location ?
Si l’on soupçonne que l’indemnité payée était illégale ou trop élevée, il est recommandé de demander conseil auprès des services susmentionnés. Si le soupçon d’illégalité se confirme, il convient d’en demander le remboursement à l’organe de conciliation ou au tribunal de district compétent.
Ai-je le droit de demander au nouveau locataire de prendre possession de la cuisine ?
« Non, il n’existe aucun droit à la reprise du logement, ni même à la négociation de la reprise avec un nouveau locataire », explique Berger. Si le nouveau locataire ne reprend pas le mobilier, le locataire sortant doit le retirer de l’appartement. « Dans le cas contraire, le bailleur peut s’en charger, les frais étant alors à la charge du locataire précédent », précise l’expert en droit du logement. Les bailleurs ne sont pas non plus tenus de payer la cuisine qui reste dans l’appartement. « Conformément à la MRG et à la WGG, ils ne doivent rembourser aux locataires que certains investissements qui ont entraîné des améliorations importantes et qui ne sont pas non plus encore amortis. En font partie, par exemple, la construction ou la transformation des conduites d’eau, d’éclairage et de gaz, d’un chauffage ou d’une installation sanitaire avec un équipement normal et techniquement moderne ou la rénovation complète d’un sol endommagé », explique Berger.
Que puis-je faire pour éviter autant que possible les problèmes de paiement de la relève ?
« Consignez tout par écrit et demandez une confirmation de la remise de l’indemnité », conseille Berger. Il est également judicieux de prendre des photos des investissements et des objets rachetés lors de la remise, et de se faire présenter les factures. « Et ne payez aucune indemnité tant qu’il n’est pas certain que vous pourrez effectivement louer l’appartement », conclut Berger.
Notre expert
Contributions similaires :
Bail à durée indéterminée : ce que vous avez toujours voulu savoir
Résilier un appartement : Conseils pour une procédure sans stress
La location de meubles : Qu’est-ce qui est autorisé et qu’est-ce qui ne l’est pas ?
